作为上海市社联第十三届（2019）“学会学术活动月”的系列活动之一——“新中国成立70周年住宅产业的发展”易居论坛近日在上海举行。会议认为，改革开放以来，中国经济发展取得的成就被国内外学者称为“中国经济奇迹”。房地产业自1998年房改以来，延续了20年持续快速发展的奇迹。中国老百姓的居住水平、生活质量随之发生了翻天覆地的变化。本次论坛探讨了新中国房地产业发展的历史过程、巨大成就、驱动因素和可持续性。论坛由上海市社联指导，上海易居房地产研究院作为主要举办单位，上海市楼宇科技研究会、上海市经济学会城建经济专业委员会作为联办学会。市社联、高校、研究机构等专业人士与会。
上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳认为，对新中国成立70年来的住房制度改革、住房市场发展和成就等进行回顾，具有非常重要的意义。在70年发展过程中，老百姓的住房面积不断改善、住房空间不断扩大、住房舒适度不断提升，这都体现了广大人民群众在美好居住生活方面有持续的追求。在住房品质改善的同时，人居理念等也在不断改变。在全面建设小康社会，进入新时代的过程中，中国的住房发展会更好，美好居住生活的住房新小康目标将得到进一步的实现。
住房产业形成持续发展态势
上海易居房地产研究院咨询中心总经理崔霁表示，随着房地产业的快速发展，房地产行业逐渐发展成为国民经济的支柱产业。比如说1998年以来，房地产增加值占GDP的比重不断创新高，从1979年的2.1%增加至2018年的6.7%。这充分证明了建国70年尤其是改革开放40年来住房发展的巨大成就。这40年住房的发展可以划分为四个阶段，包括1978-1988年住房商品化带来了房地产业的起步发展；1988-1998年房地产市场化推动了房地产业的快速发展；1998-2008年房地产资本化促进了房地产业加速发展；2008年至今房地产金融化推动了房地产业持续发展。回顾历史展望未来，中国居民住房形态呈现了各种变迁，即从“忧房”转变为“优房”，具体表现为：1、建国初期的平房；2、六七十年代的团结户；3、七八十年代的筒子楼；4、八九十年代的单元楼，住房形态成套化；5、2000年以后的商品房，住房形态多样化；6、未来的智慧住宅，居住空间品质化与人性化。
上海师范大学房地产经济研究中心主任崔光灿表示，新中国成立70年来，我国房地产业的广度与深度都在不断加强，从改革开放前的依托于建筑业，到改革开放后逐步形成独立的产业，并成为促进国民经济持续发展的产业。首先表现为以住房为引领，房地产业随着住房制度和房地产市场的调控不断成熟，房地产业在一定阶段起到了有效稳定经济增长、促进民生的作用，广大居民的居住条件明显改善。十九大对住房进行了准确的定位，住房将更加回归消费属性，成为服务“住有所居”重要内容。房地产业还包括商办房地产、工业房地产等，70年来也得到迅速发展，未来仍将是产业发展的重要内容。同时，近年养老、旅游等房地产业也方兴未艾。新修订的《土地管理法》实施后，农村集体建设用地将加快入市，将会为房地产业的发展增加新的动力。总体看，我国房地产业未来将形成持续发展的态势，作为国民经济不可或缺的部门经济，将有持续的生命力。
制度变革和技术创新兼备
上海易居房地产研究院研究员王若辰表示，借鉴国际经验也是中国住房发展的一项重要工作。新加坡住房市场发展至今，人均住房使用面积达到30平方米，住房自有率达到91%，房地产市场长期保持平稳发展，这和其特殊的住房制度有很大关系。新加坡的住房结构主要分为组屋和私人住宅，其中，组屋为政府主导的保障房，其2018年占比达到79%，而私人住宅仅占21%。新加坡政府贯彻“居者有其屋”的理念，以低价提供组屋，并严格控制投机炒作行为，保障了绝大多数居民的住房权利。借鉴新加坡住房市场的发展经验，对于中国特大和超大城市来说，未来可以努力的方向包括：1、全面提高保障性住房的覆盖面，争取未来5到10年达到三成，长期目标实现五成，保障中低收入人群的住房需求。2、坚持“房住不炒”，一方面抑制住房交易领域的炒房投机心理，另一方面限制土地交易和使用过程中的炒地、囤地等行为。3、降低经济发展对房地产的依赖度，转变经济发展模式，弱化地方政府“土地财政”，抑制房价过快上涨对实体经济和居民消费的挤出效应。
上海市楼宇科技研究会秘书长郭际冬表示，房地产市场发展面临了技术的革新和创新的动力，尤其是智慧楼宇方面的发展，成为这几年住房发展的亮点。如何让智慧楼宇的发展具有更好的动力和更好的市场应用能力，成为当前各类企业和机构所重点关注的内容。从近期的业务发展情况看，上海市楼宇科技研究会将更加关注标准制定和应用的过程，也会和行业专家、研究机构展开合作。从工作进度上看，受市政府委托，2011年智慧楼宇1.0标准已经对社会公布，2.0标准在2015年制定完成，现在正在研究3.0标准，合作包括以后智慧楼宇的定标授牌工作等。同时，也会积极推出智慧楼宇的评价工作，包括绿色环保、系统集成、现代物业管理介入、融入智慧城市四个纬度的评价等。智慧楼宇的工作推进，也会为中国房地产的改革和发展提供新的思路和动力。
新时代下需要探索新空间
华东师范大学房地产副教授崔裴表示，改革开放40年中国房地产业发展与巨大的房地产增量相伴而行。但中国房地产业未来的发展空间并不仅仅取决于房地产增量。任何一个产业，都是社会分工体系中的一环，其存续、发展取决于它是否具有不可替代的产业使命及这一使命的存续时间。房地产业的使命是：实现每一块土地的最高最佳使用。从目前可预见的科技发展前景看，人类对空间的无限需求，与可供人类生存的有限土地资源，在未来很长时期仍存在巨大矛盾。因此，任何一个正常的社会分工体系都需要一个负责调和这一矛盾的产业。在许多发达国家，房地产市场早已不再以增量为主，但房地产业依然存在并不断发展、演进。中国房地产业必须找到适应未来非增量为主市场的运行模式，才能走得更远、更稳。
上海市经济学会城建专业委员会主任虞海发认为，建国70年的住房发展中，尤其要关注改革开放40年和最近20年的发展成就。这也是我们国家在居住物业方面发展最快的阶段。值得肯定的是，这个期间的居住物业质量是最高的，同时也充分应用了智能化等新技术，这都实实在在地提升了人居生活水平。从社会心理角度看，广大人民的获得感也是最好的。新中国成立70年来，城镇人均住房建筑面积由1949年的8.3平方米提高到2018年的39平方米，农村人均住房建筑面积提高到47.3平方米。这个速度确实是比较快的，也是值得肯定的，国际上也对中国住房建设成就给予了积极和客观的评价。未来中国房地产发展的空间依然较大，相关研究机构在原有的工作基础上，后续也将会做出更多的理论研究和探索，这都有助于房地产市场更为健康的发展。
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