好地段去化也不易 长沙一商务公寓去化6成

  从去年底的35个月，到今年7月底的40.84个月，长沙市内五区商务公寓去化周期在进一步拉长，去化压力加大。

  8月30日，位于长沙市较为繁华地段黄兴北路的华润置地中心首次开盘，开发商宣告日光售罄，首开房源已所剩无几。

  而湖南中原的监测数据显示，该楼盘推出的3#栋平层全装修公寓，虽然面积不大，约39-57平方米，成交均价约14000元/平方米，总价不高，且首次开盘折扣按揭91折（一次性付款9折），大客户额外99折，团购客户购买毛坯享有85折（5人成团），但推售的420套商务公寓，也仅售出253套，销售率约60%。

  楼市限购下，不具备或无购房资格的购房者选择投资商业或商务公寓；住宅限价后，部分开发商选择开发商业或商务公寓以绕开限价，但商业或商务公寓的水电、物管、房地产税等使用成本较高，且相比住宅的学区房不具优势，加上长沙市旗帜鲜明地拒绝“炒房客”，长沙的商业和商务公寓天量库存，已是不争事实。

  长沙新峰地产研究院的数据显示，截至2019年底，长沙市内五区在售及待售的商业和商务公寓项目超350个，库存可售及预计新增近1200万平方米，去化周期达35个月，预计未来三年远超此前十年，堪比一线城市规模体量。

  湖南中原数据平台显示，今年前7个月，长沙市内五区商务公寓累计供应123.6万平方米，同比增加22%；成交54.2万平方米，同比下滑5%，供销比2.28。截至7月底，长沙市内五区商务公寓整体存量达到了316.2万平方米，去化周期为40.84个月，随着供销比持续加大，去化压力将进一步加大。

  商务公寓库存高企现象，已引起了各地有关方面的高度重视。

  8月28日，长沙市自然资源和规划局发布的《关于进一步明确商业、商务用地兼容的有关问题的通知》要求，对于在商业用地（B1)和商业商务用地(B1B2)上建设服务型公寓的，其计容建筑面积不得超过总计容建筑面积的30%；对于在商务用地（B2)和批发市场用地(B12)上建设服务型公寓的，其计容建筑面积不得超过总计容建筑面积的15%。

  同日，株洲市人民政府办公室印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》则明确，适当控制商业地产规模：除土地出让合同或相关招商协议中有明确约定商业配置条款的房地产开发项目外，可适当放宽调整规划用途（商业改成住宅）审批条件，新报建的房地产项目商业配比可降低至3%-5%。

  商业和商务公寓如何去化，正在考验各地政府方面决策者的智慧和开发商的操盘能力。