望着长满荒草的空地，张志军颇为惆怅。

  “这块地有10万平方米，2015年拿地到现在已持有8年，总投资10亿元，这几年财务成本都花掉了几亿元。”旭辉北京公司总经理张志军表示。

  这一项目位于北京大兴区域，是旭辉北京在2017年“3·26”新政前拿下的。当时，受住宅拿地激烈竞争影响，旭辉北京进入到了竞争、地价相对较低的商办领域，一路在北京房山区、大兴区、顺义区、朝阳区等开疆拓土。

  2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等五部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（以下简称“3·26新政”），对商办类项目开发、销售予以管制，要求新建商办类项目最小分割单元不得低于500平方米；个人不得购买商办新房；停止个人购买商办新房和二手房贷款等，市场随即陷入冰封。

  据中原地产研究中心统计，“3·26”新政后一个月，北京商住房市场成交冰冻；新政后一年则成交3589套，较前一年跌幅94.6%；新政前一年商住房成交量为6.7万套。另据北京住宅房地产业商会统计，因大量商办项目“搁浅”“滞销”，长期沉淀资金近8000亿元，且约有3000万~4000万平方米商办项目得不到合理利用，造成资源浪费和资产闲置。

  受上述政策影响，手中握有大量商办类项目的企业如旭辉北京等面临严峻考验，影响至今。

  2月26日，在“商办类项目保交楼、保民生化解金融风险研讨会”上，在谈到手上握有的大量商办类项目时，张志军仍难掩无奈。与张志军有相同经历的还有来自万科、融创、旭辉、世茂、泰禾、当代置业、绿地、华润置地、金茂、金地等房企人士。

  面对沉淀的资产，上述企业均进行过业态调整，如转向长租房、保障房、养老项目等，但受相关因素影响，大部分转型受限，他们希望这些沉淀资产可以通过政策调整得到盘活。

  对于商住项目目前存在的高库存、空置问题，原国家房改课题组组长、中房集团原董事长孟晓苏认为，相关限制政策可以适度调整，或者从郊区开始进行如解除购买资格、面积大小等方面限制，盘活资源。

  北京住宅房地产业商会会长黎乃超也表示，在限购、限贷政策持续调控下，目前行业需要寻找途径让资产更有效盘活起来。

  停滞的资产

  这些资产已沉淀多年。

  以某TOP10企业北京公司为例，其已累计持有商办项目26个，总建筑面积达158万平方米，累计投入资金311亿元，因处于非核心区域且产品总面积较大，导致项目长期处于待开发和空置阶段。

  当代置业、绿地北京等亦存在上述问题。

  “记得2017年3月25日我们顺义项目开放时，到访了1000组客户；2017年‘3·26’新政后，1000组客户就消失了，对企业打击非常大。”当代置业营销中心总经理朱锦绣表示，此后几年间几十亿元资金沉淀在项目上，经与当地政府多轮沟通，目前这一项目计划改为养老项目，资源得以盘活。

  绿地自2007年进入北京后手中也持有大量商办类项目，分布在北京9个区中，相当一部分在园区。据绿地北京公司副总经理李志祺介绍，绿地在运营商办类项目中也遇到了多方面问题：一是商办项目散售基本停滞，销售遇阻；二是受制于管委会与园区双重管理要求，造成企业进驻较难，如要求叠加税收、支持财政收入等情况；三是区域缺乏生活配套。

  据北京住宅房地产业商会监测数据显示，2009年至2016年，北京市政府规划的商业和住宅面积比接近100%，有的年份甚至超过1.5倍，多年规划用地高出接近3000多万平方米，供地比例超正常比例5倍以上。2009年以来北京共计成交945宗商办用地，规划可售面积7514万平方米，其中已售2628万平方米，约25.67万套；未售4886万平方米，占规划可售面积的65%以上，未售中又有4172万平方米属于未上市，占规划可售面积的55.5%以上，这些项目几乎都属于2017年前拿地。

  为了扭转项目空置、资金沉淀情况，部分企业进行了多种产品尝试，但效果有限。

  融创西长安壹号项目总经理张皓表示，目前她们操盘的项目在养老、长租、孵化基地等产品方面均进行过论证，受制于产业定位、区域发展均未能成行。

  旭辉北京也进行过多轮尝试。目前，他们手上持有的商办类项目则分为三种情况：一是已全部顺利交付，但面临已购房客户的大量投诉；二是北京“3·26新政”实施后，因销售遇阻最后有项目改造为长租公寓；三是至今仍持有未开发土地。

  “这块地我们进行过多种产品尝试，均没有成行。现在我们不在乎这个地能否挣钱，能盘活就行，政府收回也行，财务成本压力太大了。”张志军表示。

  期待政策改善

  面对手中握有的大批量商住项目，北京住宅房地产业商会汇总参会企业意见，提出了几个建议：

  一是“新建商业、项目小分割单元不得低于500平方米”的规定进行一定调整，可调整至100平方米、200平方米，原因是市场对于500平方米面积接受度较低，中小微企业更是难以承受。

  二是一些企业如旭辉、绿地目前存量商办项目主要分布在北京大兴、房山等区域，存在商业氛围、产业支撑不足问题，上述区域针对这类项目的交易是否可以进行调整，如在购房资格上不占用个人指标。现在为了规避限制很多购买者都是通过注册公司形式购买，无形中提高了首付比例、税费等，限制了项目去化。

  三是有效盘活闲置资源。

  “我们一直想盘活手上这块闲置土地，此前计划转做保障性租赁住房、公租房、经济适用房包括养老项目等，均未能成行，目前停在那里造成了巨大的资源浪费。”张志军表示。

  “江南集团在北京昌平也持有一个商办项目，有七八年了，面临的问题也是小企业买不起500平方米面积的办公空间，大企业因多是自行购地建办公场所，所以去化艰难；且商住贷款比例、贷款利息较高，去化亦受到一定影响，希望政策能有些微调。”江南集团董事长于全表示。

  “希望根据市场需求，灵活调整商办项目最小分割销售单元。”上述TOP10企业北京负责人表示，也希望完善住房租赁市场经营模式与融资渠道。

  据上述TOP10企业北京负责人介绍，2022年3月17日，北京发布了《关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》，鼓励利用非居住存量房屋改建保障性租赁住房，这一企业进行了先行先试，但进展有限，遇到的问题一是补贴政策较难缓解企业资金压力，二是商改租模式只支撑存量办公房，未竣工备案项目没有办法享受这一政策，导致项目停滞，企业资金无法盘活。

  资金方面，2022年11月份，“金融十六条”提出了关于支持住房租赁企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品，稳步推进不动产投资信托基金（REITs），上述企业亦进行尝试，但面临申请周期过长等问题。

  “以保障性租赁房住房公募REITs为例，申报过程涉及监管沟通、地方发改委申报、国家发改委申报、国家证监会批复等多个环节，保守估计发行需要13个月才能募到资金。”上述企业人士表示。

  面对企业提出的问题与困惑，中央财经大学法学院教授、不动产与自然资源法研究中心主任宋志红认为，2017年“3·26新政”具有它的必要性，制止及改善了商住市场存在的一些乱象，但考虑遵循法治精神和原则，存在用力过大情况。

  从微观角度看，这些政策导致合法合规拿地开发建设的房企，以及合法合规买房的业主利益受到损害；宏观角度看，这些政策执行的一刀切也导致大量在新政出台之前就已经开发建设的商办项目大量积压，造成社会资源巨大浪费，这种资源浪费不仅仅包括土地和房屋，也包括大量资金。

  从法治角度看，这一政策主要问题是涉嫌溯及既往，如对已经拿地和未拿地项目可以进行区分，允许其按照原有规定继续实施；对新政出台之后新拿地项目可以按照新规则执行，这也是法不溯及既往原则的基本要求。

  “该政策已经执行近6年，可以考虑对已有调控政策进行评估，对出现的空置、停滞情况应适时出台政策予以化解，避免社会资源浪费。”宋志红表示。

  实际上，去年以来，湖南、贵州、安徽等地均出台相关政策，在要求适当控制商业地产规模的同时，支持推进非住宅商品房去库存，这些政策包括允许或放宽“商改住”、降低商住配比、向购买非住宅商品房的业主给予财政补贴等。