阵地丨新政密集落地,重点城市一二手市场表现如何?

市场 2023-09-25 08:43:30 来源:丁祖昱评楼市

  8月末至今,伴随着北上广深4个核心一线城市相继“认房不认贷”后,二线城市诸如成都、武汉、南京、苏州等核心二线城市纷纷跟进,“四限”政策均有不同程度松绑。9月20日广州放松限购,又一波“救市潮”来袭。

  近期部分城市新房来访激增、楼盘热销,二手房供需两热等消息刷屏,市场信心似有逐步恢复的苗头。究竟当前楼市表现如何?

  据不完全统计,8月31日至今,至少有83城累计122条政策发布,其中第38周(9.11-9.17)地方层面共36个城市优化调整房地产政策,数量创2022年以来单周之最。

  一方面是北上广深4个一线城市官宣“认房不认贷”后,厦门、武汉、成都、重庆、天津、长沙、南宁、苏州等相继跟进。另一方面包括广州在内,9月份至今至少有15个城市取消或放松限购政策。

  此外,放宽限售、放宽首付比例、利率等信贷政策至全国下限、发放购房补贴、公积金新政等更是层出不穷。

  在各地新政密集落地下,重点监测城市商品住宅供应显著回升,成交小幅回升,平均去化率升至54%。

  CRIC数据显示,2023年第38周,全国重点城市取得预售证面积590万平方米,较上周增长77%。重点城市供应面积TOP10项目中,深圳入围项目最多。

  成交方面,2023年第38周,各能级城市成交环比回升。具体来说,一线指数环比增长15.71点至67.98,北上广深4城均回升。二线成交指数环比增长3.48点至45.88,成都、青岛等保持微增,杭州、重庆、南京等回升幅度超过20%,而武汉、宁波成交环比转降。三四线成交指数环比增长18.10点至61.53,佛山成交发力,环比实现翻番,江门、东莞、温州、肇庆等均持增。

  第38周,重点监测城市开盘去化率增至54%,较上周增长17个百分点。开盘项目数量方面,杭州有8个项目开盘加推,成都、宁波、武汉有2个项目加推,其余城市推盘项目较少。销售表现方面,上海开盘项目取得90%以上平均去化率,而武汉入市项目平均去化率不足10%。

  从二手房来看,2023年第38周(9.11-9.17),14个重点监测城市二手房成交面积138.8万平方米,成交增势延续,环比增长16%,同比增长61%。

  具体来看,八成以上城市成交环比回升,北京、深圳、杭州、佛山等领涨,增幅在20%以上,成都、青岛、苏州稳中有增,涨幅在10%以内。同比来看,受中秋错期影响,大多数城市成交规模持增。

  值得注意的是,北京从“认房不认贷”后整体市场热度明显,二手房市场方面,由于北京近期二手房指导价松动,部分热点区域诸如海淀区、西城区热点学区单价超14万元/平高价房源量稳步增加。

  CRIC数据显示,2023年第38周,北京二手房成交面积31.1万平方米,环比增长23%,同比增长25%,规模实现六连增。

  从目前来看,核心一二线城市“认房不认贷”、四限松绑等利好政策出台的确在短期内巩固了市场信心,取得了良好的成效。

  从当前市场表现来看,对于二手房的利好作用显著大于新房,主要体现一方面业主挂牌积极性稳步提升,尤其是北京、上海等此前限贷较为严苛的城市,整体挂牌量增价稳,刚改、改善置换需求较为强烈;另一方面供应增量的确带动了短期内成交热度回升,整体二手房成交套数也有了稳步增长,尤其是此前二手房略显低迷的上海、深圳,低位复苏征兆初显。

  而新政对于新房市场的影响主要体现在微观项目来访、认购上升,但也并非普涨行情,区域分化依旧显著,成交数据层面也仅是小幅回升。

  事实上,“认房不认贷”的确在某种程度上扩充了居民购买力;但是多数客群对于高杠杆态度较为保守,还是希望通过“卖旧换新”的方式进行改善,只有二手房的流动性恢复才能使得新房热度持续;而新房市场短期内来访、认购上升主要还是基于前期有购房需求但持续观望客群的延迟释放,政策效果仍待进一步逐渐显现。 

  9月恰逢“金九银十”传统营销旺季,在一系列政策利好下,对刚需、改善需求有一定的刺激作用,短期内提振了市场信心。

  但各城市分化行情也在继续延续,其中北京、上海、杭州、成都等前期高热城市市场热度仍处第一梯队,南京、苏州、武汉等经历了前期深度调整,成交预期转增。

  需要注意的是,城镇化率减速换挡、人口出生率下行、老龄化日益严重、住房刚需趋于饱和已是不可回避的事实。无论是降首付、认房不认贷扩大加杠杆空间,还是降利率减轻居民负债,只有在稳定的收入增长预期和房价上涨、至少不下跌的预期下,才能真正转化为有效购房需求。在经历3年疫情后,居民风险偏好下降,缩减开支、提前还贷均是体现,唯有稳住预期,让人民有更多获得感安全感,方能终止居民缩表,促进住房等消费。