买房也能“以旧换新”,作用有多大?

市场 2023-10-24 09:03:06 来源:丁祖昱评楼市

  为了释放新房购买力,多个城市开始推出买房“以旧换新”政策。

  10月20日,浙江宁波启动住房“换新购”活动,在此之前,南京、淄博、南通、扬州、海宁、济宁等多个城市鼓励提倡“以旧换新”活动。

  何谓“以旧换新”?

  即针对改善置换群体,也就是有“卖旧房换新房”需求的购房者,帮助他们提前锁定意向新房,同时加速旧房出售。

  在当前市场环境下,“以旧换新”效果如何?

  从理论上来讲,该项政策参与各方都有诸多受益点,但是目前已推出该项活动的城市效果来看,咨询了解的多但愿意成交的少,效果不及预期,且在实操过程中会面临很多实际问题,难以大范围推广。

  据不完全统计,截至目前已有徐州、淄博、南京、济南、宁波等至少10城推出了“以旧换新”活动。另外,徐州、南通、海宁等城市还提供官方换房补贴。

  在这种情况下,部分城市的企业参与积极性有所提高。

  比如10月20日宁波启动住房“换新购”,全市已有13家开发企业的34个楼盘,23家房产经纪机构参与活动。

  再如9月6日,淄博市首批包括万科、旭辉、绿城等大企业的12家房企和房地产经纪机构代表签署合作协议。南京方面,保利、招商、万科、中海、金基等都有参加。

  扬州在9月19日发布试点通知后,仅万科地产、扬州中广置业2家作为试点企业参加,到9月30日扬州举办房展会,进一步扩大置换计划试点规模,新增华建、新能源、恒通、中信泰富、中海、卓杰地产、远大不动产、和润房产等开发企业和中介作为市区第二批购置新建商品住房“以旧换新”试点企业。

  通过梳理上述城市政策内容,我们发现,当前“以旧换新”而非简单的“以物换物”,市场存在两种不同的模式。

  一种是购房者、开发商、中介签订三方协议,购房者确定好新房房源后,向房企交纳定金锁定意向房源,中介集中资源优先推售购房者的旧房,一般旧房挂牌会有3-6个月一定的期限,期限内若旧房卖出,双方的购房合同生效,反之开发商则退还购房者定金。当前宁波、南京、南通、淄博等大多数城市推行的是这种模式。

  这种模式对开发商来说可以提前蓄客,但在当前去化难得情况下,如果旧房没能顺利卖掉,其中的链条就断开了,锁定的新房便无法顺利卖出,从而拉长新房去化周期;而对于购房者而言,一旦交易无法顺利实现,还有可能面临复杂的退还定金或退房流程,退款周期较长。

  第二种模式是,房企或者房企寻找的第三方接手购房者的旧房。实际操作中一般是先旧房评估,旧房过户给房企,房企再将该房抵押给银行获得贷款,贷款作为旧房房款划给购房者用作新房房款抵扣金。浙江海宁、济南倡导的即是这种模式。

  如济南绿地澜庭公馆在2023年7月探索尝试该模式,流程为:客户旧房价格评估;开发商牵头项目合作方(项目施工方、承包商)参与,开发商对购房者的旧房进行收购,用于买卖或者工抵;客户交3万元定金锁定房源,旧房过户给开发商的合作方,一旦旧房房款到账,就可抵用部分新房购房款。

  不过,置换的前提是旧房房龄控制在10年以内,拥有不动产权,旧房总价不能超新房总价的60%。

  该模式对开发商的实力有一定的要求,在当前房企资金承压、库存去化难的情况下较少企业选择该模式,另外,在实际操作中旧房价格如何评估、新房总价超出部分能否正常按揭等等。

  扬州的房交会上,扬州新能源房屋开发公司提供两种选择方式,分为“直接置换”和“委托置换”,其中的“直接置换”就是房企收购购房者存量房,购房者购买新房,此举购房者无需等原有房屋卖出即可购得新房。该种模式同样面临上述可能遇到的问题。

  理论上来讲,“以旧换新”购房活动可以给各方带来好处,比如想要置换的购房者可以享受优惠政策;换房需求被激活,新房去化提升加速开发商回款;盘活存量房流动性也可以给中介方带来受益。

  但是目前“以旧换新”各个城市有不同的方案,且没有形成具体可落实的细则,因此我们也可以看到各地推出之后效果并不明显。

  比如南京,参与“换新购”的企业虽不少,但是房源质量一般,基本是项目尾盘、或非热点区域项目等去化不好的房源,市场积极性不高。

  相对而言,南通“以旧换新”取得了较好的效果,之所以取得较好效果,开发商兜底购房者低价卖出的旧房是核心,但目前来看,能够“兜底”的企业仍是少数。

  “以旧换新”核心在于加速一二手房流通,从目前推出的方案来看还是“小打小闹”,没办法做大,一方面各城市之间方案难以大范围推广,另一方面参与房源规模也无法做大。

  实际上,除了“以旧换新”,针对二手房交易时间长、成本高等问题,不同城市有不同的政策以疏通交易“堵点”以加快流转。比如近期上海延长“老房子”公积金贷款年限、多地取消或松动二手房交易指导价等,都是能够促进一二手房流通的方法,针对不同城市的政策实践,以实现更好的预期。

  在当前整体市场承压的情况下,多城市密集跟进出台“以旧换新”,通过一二手房联动,提高市场活跃度,进而可以促进房地产市场平稳健康发展,但从实际方案来看,实操过程中存在旧房难卖、交易链条脆弱、旧房评估难度大等问题,从目前看“以旧换新”停留在小打小闹层面,提高市场活跃度尚可,但想要大范围推广很难。