11月供应放量,上海、武汉供应规模超百万平方米

市场 2023-11-07 08:49:10 来源:丁祖昱评楼市

  随着政策利好不断落地,行业弱复苏行情延续。

  从供应端来看,市场呈现出“环比持增、同比回落”的特征。11月重点28城预计新增供应环比增长22%,同比下降25%。

  这一特征同样表现在不同能级城市层面,各线城市11月新增供应表现出环比涨、同比降的特征,其中一线城市供应环比涨幅最大,三线城市供应同比降幅最为明显。单从城市来看,上海、武汉两城单月供应规模破百万方,房企推盘积极性比较高。

  11月供应结构来看,刚需、改善各占4成,主城区为主、近郊为辅。

  整体来看,供应虽有所放量,但对成交带动作用有限,热点城市和热点项目个数还将持续减少,成交环比或稳中有降。

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  随着年末冲刺季来临,叠加核心城市利好政策持续发酵,房企推盘积极性有所提升。

  据CRIC调研,11月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积1151万平方米,环比增长22%,同比下降25%。基本与2023年月均水平持平。

  从累计供应来看,前11月累计供应面积将达到12986万平方米,累计同比跌幅为10%。

  从各能级城市来看,一线城市供应面积预计为268万平方米,环比上涨38%,在各线城市中涨幅最大;二线城市稳中有增,11月供应环比预期增长17%,同比仍跌27%,累计同比微降6%;三四线整体供应放量显著,环比增长32%,仅次于一线,同比下降36%。

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  各城市供应规模表现不一。

  上海、武汉两城11月供应规模超100万平方米,其中,上海供应规模为118万平方米,达到年内次高;武汉单月供应达104万平方米,位列二线城市榜首,受市场稳步修复影响,房企推盘积极性相对较高,11月环比翻番,同比涨幅也达16%。

  各城市环比涨多跌少,涨幅显著的集中在青岛、宁波、福州等弱二线城市。其中一线城市北京因上月基数较低,11月环比倍增,同比增幅也达83%,迎来了小幅放量期。二线城市中,宁波已经历了数月的供应低迷期,2023年下半年单月供应均不足20万平方米。

  供应下跌城市多为行情相对低迷的内陆城市,比如济南、南宁、长春等,“以销定产”模式之下房企都在积极努力去库存,推盘积极性并不高涨。

  三四线城市供应积极性不高,根据CRIC调研的长、珠三角部分重点城市来看,无锡、徐州、泉州单月供应规模均超过15万平方米,徐州、泉州环比倍增主要源于基数较低,仅常州因行情低迷原因,房企推盘近乎停滞,单月供应量仅7万平方米,同环比齐跌。

  不过值得关注的是,三四线累计同比降幅仍高达42%,在不同能级中居首。

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  从供应结构各产品档次分布来看,重点城市刚需、改善、高端占比结构为45%、43%和12%,呈现出以刚需、改善二分天下的供应结构。

  内陆弱二线城市刚需产品供应占比基本都在50%以上。以长春、郑州、天津、南宁、济南、昆明、青岛、重庆、福州等为典型代表,刚需客群仍是成交主力。

  值得关注的是,改善盘热销的城市如深圳、宁波,在11月加强了刚需产品的供应,供应占比分别达到了71%和57%。

  上海刚需和改善占比可谓不分伯仲,均在4成左右。

  苏州、西安、厦门、杭州、北京等“以销定产”,以改善作为供应主力,占比均在6成以上。

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  从供应结构各项目区域分布来看,重点城市主城、近郊、远郊占比结构为45%、38%和17%,整体供应重心仍集中在主城区,近郊次之。

  泉州、昆明、西安、重庆、福州、南宁、厦门、成都主城占比均在7成以上;济南、漳州、长春、无锡、青岛、上海、北京则以近郊项目为主,占比均在5成以上。

  少数城市诸如长沙、深圳还将持续加大远郊区供货量,预期也将造成库存积压。

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  从调研情况来看,11月供应将迎来小幅放量,但整体来看对成交带动作用有限,热点城市和热点项目个数还将持续减少。

  一方面,各地新政利好频繁叠加,对成交的提振效果边际递减,即便是北京、上海、杭州等城市次核心区也面临项目去化的压力。

  另一方面,当前政策落地效果良好的成都、西安,受供应缩量+供需错配双重影响,成交也难有较大的释放空间。

  此外,郑州、重庆、天津、徐州等弱二线和广大三四线以刚需客群为主导,新房以价换量难以撬动有效需求,部分刚需客户消费降级,被全面分流至二手房市场,对新房成交支撑作用也在不断减弱。