北京楼市，永远是故事最多的一个界面。

  买房和卖房的价格谈判，不再是段子，而是真真实实的拉锯战。温奇像战场指挥员一样，一年来紧盯着北京西三旗和回龙观的房子，未敢松懈。“都在降价，西三旗总价520万元降到488万元，要谈还能再降10个点。”关于为什么只看不下手，他告诉中国房地产报记者：“还在犹豫，因为担心后面房价的不确定性”。

  和温奇一样的买家不少，他们担心买房后房价下跌，当了人们说的“接盘侠”，成为冤大头。“钱又不是天上掉下来的，买房都是省吃俭用甚至还要加上东借西凑而来。”

  卖房业主也感到很不爽。“再降已经没有余地了”，有的卖家直接退出不卖了，不再花时间精力去参与价格战。

  赵磊本来是要卖掉自己在西城区的两居室，价格一次次被潜在的买家们压低，现在还在坚持与妥协中来回拉锯。“我5年前买下这个房子时，北京的楼市如同沸腾的开水，每个月的涨价都让人惊呆。如今市场的热度似乎已经退得太猛了。”

  从事房产交易的王一平对买家卖家这种“对抗赛”已经见怪不怪。“现在的买家都想抄底，他们像是带着‘大砍刀’来看房，有的直接报出低于市价的价格。”王一平说。

  据机构数据显示，北京二手房挂牌量持续走高，已逼近17万套大关。一个更明显的趋势是下调挂牌价房源比例明显增加，据麦田房产数据统计，10月份调整挂牌价的房源中调低挂牌价房源占比比上个月增加11个百分点，随着市场成交放缓，越来越多的业主想通过调低挂牌价方式增加房源竞争力，加快成交。

  与此同时，二手房成交量并未出现增长。来自北京市住建委官网的数据显示，10月，北京二手房成交10653套，同比下降5%，环比下降25.3%。

  “现在这个市场就是一个博弈场，就看谁能撑到最后了。”房产中介人士王一平表示。

  买方市场的价格博弈

  赵磊的家坐落在西城区的一条安静的胡同里，虽然楼龄有些年头，但地理位置优越，周围配套设施齐全。

  可是当市场的冷风吹过，他感到了前所未有的压力。11月9日，赵磊下定决心给自己的房子来“一刀”——将挂牌价降60万元至640万元，这是挂牌三个月来第二次调价。

  这种被称为“秒杀”的价格，虽然在短短一周吸引了二十几组客户看房，但没有任何一个客户出价。“买房的人都想再看看”，这让赵磊和很多同样的房主们很受挫。

  赵磊不是没有发现市场环境发生了大变化，但是觉得自己的房子地段好，配套设施齐全，能坏到哪里去？见过楼市起飞过程，没有经过楼市大降温的洗礼，不少人都和赵磊一样的认知。

  第一次调价，他尝试将价格降至700万元，比周边房源低20多万元，但是仍然没有收到任何询问或参观电话。这让他感到十分困惑，他认为这个价格已经相当具有竞争力了。

  第二次调价，他决定直接报底价，将价格降至640万元。虽然这个价格在短短一周吸引了二十多组客户看房，但买家们来了又走。他还发现，同样地段的二手房价格普遍有所下降。

  地产中介机构人士告诉他，现在市场上的购房者都是带着“大砍刀”来的，如果他不继续降价，很可能他的房子会一直卖不出去。

  挂牌已有几个月，但迟迟未能成交，赵磊开始感到焦虑。“每次接待潜在买家时，我都尽力展示房子的亮点，但随着市场供应量增加，买家也开始变得挑剔起来。”

  “有的说房子老旧，有的说价格太高，甚至有的在房价上杀价无情。”赵磊无奈的说，现在每当电话响起，总担心是买家的又一次砍价。但实际他也不知道是继续降价直到卖出去，还是继续等待市场回暖。

  杨杰是一位在北京朝阳工作的软件工程师，拥有一套53平方米的一室一厅。这套房产坐落在奥林匹克公园附近，一个热闹的商业与住宅区，自购买以来一直用于出租，每月能带来5600元的稳定收入。

  然而，随着杨杰家中独子即将出国留学，他开始考虑出售这套房产，希望用这笔资金支持孩子的教育费用。

  今年6月份，他将房子以400万元价格挂牌，但他发现同样的房子别人挂出的价格要低很多。“中介机构的人说，现在市场变了，400万元可能难以成交。”

  挂牌一个多月，杨杰的房子几乎无人问津，无奈之下，杨杰将价格降低至377万元。然而，仍然没有买家表现出兴趣。

  万万没想到的是，当杨杰才再次去中介公司询问交易情况时，发现同样的房子又有人降价了。杨杰才这时意识到，现在的市场已经不再是降价就能解决问题了。“我决定不降价了，让着急的人先卖。”

  赵磊、杨杰的经历是当前北京二手房市场的一个缩影。

  王一平告诉记者，买家砍价是市场博弈的正常行为，但过度砍价会导致市场僵化，业主的“降不动”实际上是对市场长期健康的担忧。“现在越来越多的卖家不接砍价‘大刀’了，‘小刀’可以谈一谈，有部分卖家已经选择撤牌，不出售房屋了。”

  “因为降价或难以销售，现在已经开始有部分业主选择撤牌，不再出售他们的房屋。”王一平告诉记者。

  改善群体的囚徒困境

  市场的另一面是，尽管北京陆续出台一些增强楼市消费的新政，对改善型群体有极大利好，但这部分群体“卖旧换新”行动起来并非易事。

  李欢，土生土长的北京人，因为在望京做产品经理，前些年在望京买了一套两居室，随着家庭成员的增加，两居室的空间已经显得捉襟见肘。她开始考虑购买一套更大的房子，最好能够容纳三代同堂的大房子。

  李欢看上了一套722万元的三居室，房子的每一寸都让她感到心动：户型、朝向、交通以及较低的价格。“这个价格低于市场价不少。”

  但是楼市的变幻莫测超出了她的预料。虽然已经有了看上的新房，但老房却难以顺利脱手。

  “中介机构人士当时说，我家这个户型很好，房屋状态也维护得不错，应该很快就能出手，但挂牌到现在出价的人不多，来实地看房的人更少。”李欢告诉记者，自己这套老房子是470万元买的，现在挂牌价589万元，如果想要快速卖掉，只能被大砍一刀，“买家都等着捡漏”。

  李欢不愿意轻易让步，每次电话响起，她的心就七上八下。“买家们似乎都学会了砍价的艺术，出价低得离谱，但我还能坚持多久？”

  时间在流逝，问房的买家越来越稀少，李欢的焦虑每日在增加。每条砍价的短信、每个犹豫的看房者都在提醒她，她的房子可能不再是那个每个人都想要的温暖之所。

  交易最终在痛苦和无奈中达成。李欢告诉记者，一个买家的坚决砍价，以及等不起的换房计划让她不得不妥协，尽管合同上的数字和她心里的数字有着巨大的落差。

  李欢的“卖旧买新”经历在现在动荡的楼市中并不孤立。像她一样的卖家在北京这样的一线城市，面对政策和市场的双重压力，就像陷入了“囚徒困境”：他们既期待能够卖出理想价格，又急需流动资金以购入更大的新居。

  目前，“卖旧换新”的难度在于，买家拥有更多选择权，卖家必须更加耐心和灵活。

  进入10月之后，买方的观望情绪再次明显增加。对于想要快速卖房的业主来说，不得不在成交时作出更多的价格让步。根据麦田房产数据统计，10月份成交房源议价空间和9月月相比扩大1.66个百分点，创下年内新高，新政1个月后，买方占据了议价主动权。

  “认房不认贷”产生的大量置换需求得不到释放，将会进一步加重市场的观望情绪。困境逼迫之下，一些城市政府开始主动疏解“卖旧换新”的市场流通障碍。

  对于北京二手房市场的态势，有麦田房产分析师认为，随着市场上降价房源越来越多，叠加上政策利好预期，未来几个月北京二手房市场有望迎来筑底回升。