过去一年，物管行业整体处于调整期。

  物管企业在积极谋变的过程中，仍面临资本市场触底未反弹、上市物企营收增速持续放缓、物业整体满意度下行、企业组织优化精简等多方面的问题。

  未来，物管行业将步入低速增长时代，行业经营模式、企业竞争格局、资本市场估值等或将发生一些新变化。整体来看，未来三年物管行业规模整体平稳，行业重回“微利+现金流”模式。

  未来三年，物管行业规模整体平稳。

  2023-2026年，预估物管行业营收规模或将由38396亿元稳步提升至43373亿元，未来3年物管行业营收增量约5000亿元，年均增速在3%-5%之间。

  其中，基础服务营收规模净增长约2565亿元，增值服务营收规模净增长约2412亿元。

  基础服务增量来源新建增量和存量社会化。未来3年，物管行业基础服务营收增量约2565亿元。其中，新建产业园、住宅等业态项目所拉动的基础服务营收增量约1481亿元，占比58%。

  随着城市服务、公建等业态物业服务社会化率持续提升，基础服务营收或将增长1085亿元，占比42%。

  2020年时物业板块迎来高光时刻，资本市场给予较高估值，但受地产行业牵连，物业板块整体估值水平大幅下滑，物企战略重心转向有质量的增长，与此同时行业进入“微利”模式。

  典型头部及第三方物企净利率在5%-10%之间。聚焦行业内管理能力更优的上市物企，2023年上半年，典型头部及第三方物企毛利率普遍低于20%，净利率大都在5%-10%之间，同样意味着物管行业已进入“微利”模式。

  随着物业费收缴率下滑、人工成本上升、项目楼龄提高，净利率或将持续下滑。

  腰部与头部企业差距明显。

  首先，聚焦在管面积所反映的规模基数。2023年上半年，头部物企在管面积均值高达5.1亿平方米，腰部物企在管面积均值1.8亿平方米，腰部与头部物企的规模基数差距明显。

  其次，从储备面积所反映的储备转化能力来看。2023年上半年，头部物企储备面积均值多达3.1亿平方米，腰部物企储备面积均值0.7亿平方米，说明腰部与头部物企储备转化能力同样差距明显。

  最后，基于新增第三方在管面积、剩余并购金额两方面指标衡量企业拓展能力。2023年上半年，头部物企新增第三方在管面积均值2681万平方米，腰部物企新增第三方在管面积均值低至338万平方米；头部物企剩余并购金额均值19亿元，腰部物企剩余并购金额均值5.9亿元，直观反映腰部与头部物企投拓能力存在较大差距。

  长尾持续存在。

  物管行业长期存在数量庞大的尾部企业，依据物管行业划型标准，从业人员1000人以下或营业收入5000万元以下的为中小微型企业，中小微型物企恰好与非500强物企高度重合。

  聚焦这类尾部企业，不乏以下三方面的典型特征：其一，成本优势型，即入市较早的小型优质第三方物企。其二，关系型，涉及单位改制物企、村办物企、中小开发商关联物企、后勤社会化物企等。其三，专业服务型，包括学校、医院等专业条线小型物企，以及专项分包业务承接商等。

  头部、尾部物企竞争格局相对稳定。

  在物管行业，营收规模50亿元似乎是一道较难跨越的鸿沟，仅有十余家物企营收规模能够达到50-100亿元的区间范围，营收规模突破100亿元的物企更是极少数。

  与此形成鲜明对比的是，营收规模在2000万元以下的蚊型物企数量则有十余万家，在管项目普遍是个位数，仅有1-2个在管项目的物业公司同样不在少数。

  腰部物企犹存跃升的机会。在深化国资国企改革的政策大环境下，国央企有望通过整合做强做优做大。基于不同整合程度，那些营收规模尚处1-10亿元腰部的国央企或将跨入不同的级别，营收规模也将再上新的台阶。

  在深化国资国企改革的政策指挥棒指引下，更多国央企或将加速整合，未来拟整合路径重点涉及以下两种形式：其一，整合保障性住房/房改房类物企。其二，央企整合分散在全国各地的城市公司。

  投入有效，把握“有感服务”，紧盯盲点、痛点、痒点。

  对于物企而言，提高满意度并非是将所有物业服务项大包大揽，而是紧盯物业服务的盲点、痛点和痒点，有针对性地提供解决方案。

  物业公司高标准执行常规服务，盲点区域同样要保持清洁作业频率，并达到相应的洁净标准。针对人身安全、财产安全、房屋问题、邻里关系这类与业主切身利益相关的痛点问题，建议物业公司紧抓“三个度”，即态度、速度和进度。针对痒点，物业公司发动更多业主参与到社区活动，制造痒点峰值体验，才能激发业主传播的热情，目前效果排名前三的社群主题内容分别是儿童安全、运动主题和兴趣集结。

  受地产关联方持续暴雷、应收账款难以收回、大额计提减值准备等多方面因素影响，2023年，物管行业筑底盘整，上市物企PE均值约11.3倍。

  预计2024年仍将是盘整年，上市物企平均估值或将在一定区间范围内窄幅波动。随着行业不利因素有序出清，2025、2026年上市物企平均估值有望缓慢回升。

  微观角度看，资本市场利好大于利空。

  首先，85%的物企股价经历了一轮较大幅度的调整，继续下调的空间有限，中大型物企均已发生过较为充分的大额计提，头部物企股价已率先企稳。其次，部分物企经营独立性有所增强。其三，物企战略重心从重视规模转向重视现金流、盈利性，并采取了剔除部分劣质项目、降低关联方业务比例等措施，物管行业本身所具备的优质现金流属性受资本青睐。其四，国央企上市或将拉升物业板块整体估值水平。

  物管行业格局已趋于稳定，未来在深化国资国企改革的政策大环境下，行业营收规模将再上新的台阶，估值也将筑底盘整，缓慢回升。对物业管理行业来说，通过有效投入满足所有的业主的盲点、痛点和痒点，提升满意度仍是发展的关键。