二手房累计成交同比转跌!

市场 2024-03-14 09:46:03 来源:丁祖昱评楼市

  韧性好于新房的二手房,正在迎来转折。

  前2月,重点城市二手房累计成交同比转跌11%。要知道,去年同期这一数据是上涨41%,而2023年全年为同比正增23%。

  二手房迎来成交淡季。

  但3月以来,仍有个别城市二手房市场迎来了修复势头。

  深圳二手住宅成交反弹,近三周成交套数达到了阶段性高位。前2月深圳二手房累计成交同比增长35%,是为数不多仍能保持正增长的城市。

  CRIC监测的14个重点城市中,进入3月的第一周(2.26-3.3)二手房成交面积环比有11个城市上涨,第二周(3.4-3.10)环比上涨的城市只剩下7个。

  实际上,二手房市场能快速复苏与节后挂牌量增价跌密不可分,但是热度能否延续,仍有待进一步观察,整体修复仍需要一段时间。

  重点监测的城市中,一部分热点城市二手房成交出现修复行情。

  深圳最为典型。春节之后,深圳二手住宅成交大幅反弹,周均成交量已超去年四季度周均水平。据CRIC监测数据,2024年第8周-第10周(2.19-3.10)周均成交套数已达760套,超过了2023年四季度周均成交749套,达到了阶段性高位。

  深圳二手房市场之所以能维持热度,主要原因是前期普宅标准调整、降首付等政策效应逐渐显现,加上价格逐渐调整到位,带动成交持续释放。

  另外,成都节后二手房成交修复也比较快,但第10周(3.4-3.10)成交转入负增长区间。

  个别城市的修复行情未能改变整体成交仍在下降的势头。

  CRIC数据显示,2024年第10周,14个重点监测城市二手房成交面积为122万平方米,环比由升转降,同比降幅达到了42%,累计同比下降14%,跌幅进一步走阔。

  重点监测城市成交环比涨跌参半,北京、深圳、成都等均转入负增长区间,尤其是深圳,终结了“三连增”的修复势头,周成交环比降18%。

  另外,成交环比上涨的城市数量逐周下降,第8周时有14个城市全线上涨,至第9周环比上涨的城市数量为11个,第10周上涨的城市只有7个。

  与去年同期的小阳春行情相比,“金三”成色明显不足,第10周14个城市二手房成交同比负增,跌幅大多在3成以上,北京、厦门等更是腰斩。

  二手房市场整体修复动能减弱。

  实际上,前2个月二手房成交仍处于淡季。

  单月数据来看,2月19个重点城市二手房成交面积为460.9万平方米,同、环比分别下降49%、52%,与去年1月春节月相比下降16%

  受春节假期备案影响,19个城市二手房成交同环比几乎全线下跌。即便是与去年春节月相比,也有近八成城市处在负增长区间。

  再往前看,1月成交表现好于2月,二手房成交韧性较强。CRIC数据显示,1月重点17城环比持平,同比增长53%。有六成城市成交环比回升,深圳、南京涨幅均超10%。

  值得注意的是,前2月重点19城累计成交数据由正转跌,累计成交同比下降11%,近八成城市累计成交同比负增长。

  实际上,2023年以来二手房市场表现出一定的韧性,去年前2月,重点城市二手房累计成交同比增41%,全年重点19城二手房成交超1万亿平方米,同比增长23.8%,即便是与2021年相比也有3%的涨幅。

  当然,从累计成交数据来看,深圳整体表现亮眼,前2月二手房成交面积为53.9万平方米,同比增长38%。此外,佛山、苏州、青岛累计成交跌幅都在5%以内。

  二手房市场韧性好于新房的势头仍未改变。

  重点30城前2月新房累计成交同比下降50%,降幅持续扩大,整体修复行情仍不及二手房市场。

  至于部分城市二手房市场修复行情能否传导至新房,仍有待进一步观察。

  目前部分城市二手房成交热度上升,很大原因在于降价抛售快速变现,短期内或将不会购置新房,另一方面,居民购买力疲软,受交付、价格、产品等多个方面影响,大部分刚需或刚改客户选择“卖旧买旧”,因此置换需求对新房成交支撑作用相对有限。

  比如上海的曹先生,在政策利好的带动下,于今年2月完成了置换,由于资金有限,加之“拎包入住”的需求,曹先生置换的房源选择了二手房。同样,位于上海的KK基于学区的诉求,也选择了“以旧换旧”。

  另外,二手房市场面临修复动能不足的问题。

  当前市场环境下,以价换量也难以撬动二手房成交的现状普遍存在于大部分城市。

  位于南通的袁女士作为刚改置换一族,希望在市场低点时置换更好的学区房,去年底将房源挂牌出售,两个多月内多次降价,目前挂牌价仅高于买入成本价6万左右,房子依然没有卖出,她表示,低于成本价10%以内卖出是她的底线。同样上述来自上海的曹先生,在去年8月将郊区的“老破小”房源挂出,最终经过4个月时间,为了能够顺利置换,以“低于买入价20%”的价格才卖出。

  实际上,二手房房源挂牌量增加,量价齐跌等市场现状加剧购房者观望情绪。另外,很重要的一点是,当前宽松政策基本见底,对于整体楼市的支撑作用在减弱。

  整体楼市仍处在筑底阶段,前2月二手房累计成交同比转跌,意味着市场修复动能减弱,即便以价换量也难以撬动成交。

  目前,宽松的政策基本见底,对整体楼市的支撑作用也在减弱,后续能否出台更为重磅的支持性政策也左右着供需两端的市场预期,若能有实质性利好政策落地,也有望助力楼市止跌。