涉租用地供应正在“收缩”

土地 2024-03-13 08:49:19 来源:丁祖昱评楼市

  过去两年,保租房发展得很快,以超乎我们想象的速度,在2023年便完成了“十四五”期间计划总量的60%。

  如今,保租房筹建高峰期已过,一个明显的变化是,涉租用地的供应明显收缩。

  克而瑞长租数据显示,2023年,重点22城供应涉租赁住宅土地建面同比下降37.2%。

  到了2024年,供应量持续下滑。1-2月,重点22城涉租赁用地总建面同比下降52%。预计全年涉租赁用地供应量将进一步下滑。

  涉租用地供应缩量,并不意味着保租房供应减少,相反,各城市仍在加大保租房供应,据不完全统计,2024年18个省市计划筹集超73万套保租房。

  这意味着,除了涉租用地供应以外,未来租赁住房的筹建将以存量盘活为主。

  2021年,可以说是保租房发展元年。彼时,国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,由政府给予土地、财税、金融等政策支持。并计划“十四五”期间全国建设和筹集870万套保租房。

  为加快推进保租房建设,各地在土地端予以大力支持,自然资源部“两集中”供地文件也明确提出,重点城市在年度供地计划中要单列租赁住房用地,且占比一般不低于10%。随后,商品住宅用地配建租赁住房成为多数城市的标配,涉租赁用地供应量大幅上升。

  据克而瑞长租数据显示,2021年全年重点22个集中供地城市涉租赁用地供应规模达到了1228万平方米,全年涉租用地供应586宗。

  2022年受疫情及经济影响,土拍市场整体遇冷,新增涉租用地同比下滑62%。

  2023年,房地产行业持续下行,各城市相继取消了“竞配建、竞自持”出让条件,再加上土拍重回“价高者得”,租赁住房用地供应下滑,22个城市供应涉租赁土地约186宗,规划建筑面积约292万平方米,同比下降37.2%。按套均面积50平方米计算,预计未来可提供约5.84万套新建租赁住房。

  2024年1-2月,22城涉租赁用地供应仍在下滑,供应租赁总建面约16万平方米,同比下降52%,预计2024年涉租赁用地供应量将进一步下降。

  从城市分布来看,2023年涉租赁用地供应主要集中在上海,单个城市供应量占比超过50%。

  且在重点22个城市整体供应下滑的情况下,上海涉租用地供应仍在上涨,全年供应149.73万方涉租用地,同比上涨34.89%。其中,17幅地块供应纯租赁用地,除去4幅未公布建面的地块,13幅总建面122.08万方。其余59幅地块均为拿地配建租赁住房。

  另外,深圳、合肥、宁波等城市在2023年加大新建租赁住房地块的供应。

  近几年供应的租赁用地,主要用于建设保障性租赁住房,加速推进“十四五”期间保租房筹建目标的完成。目前,全国“十四五”保障性租赁住房筹建目标已完成65%以上,其中上海的筹建进度超过75%,随着各地保租房的持续推进,未来租赁用地供应量将逐步减少。

  过去一年,有75%的涉租地块主要以纯租赁用地方式供应。2023年各地通过划拨出让方式供应少量纯租赁地块,总体仍以一线城市供应为主。分城市来看,上海占比达55.5%,供应占比第一,合肥、深圳、宁波等城市相继加码纯租赁地块,占比有所上升。

  2024年1-2月,22城中仅上海和南京公开出让涉租赁用地,其中有2宗纯租赁用地。

  2023年8月,国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》,其中提出,通过保障性住房以划拨方式加速供应土地。

  2023年各地划拨、协议方式出让涉租用地94宗,占比达51%。另外,供应涉租用地的18城中,有16城以划拨、协议的方式出让租赁地块。

  这意味着,在楼市下行,各城市相继取消涉宅地块捆绑配建和自持租赁住房的供应的背景下,划拨、协议出让方式将成为租赁用地主流供地模式。

  虽然租赁用地供应缩量,但各地保租房建设仍在积极推进中,且保租房筹建将以盘活存量为主。

  从前2月已公布2024年保租房筹建目标的城市来看,18个省市计划建设保租房规模达到73万套(间)。其中上海、北京均计划建设筹措7万套(间)保障性租赁住房。

  值得注意的是,北京于近期发布了2024年度拟供保障性租赁住房用地项目信息,共19个项目,约72公顷土地。

  对比过去几年,北京租赁住房用地体量均在300公顷左右,2023年有所减少,但体量也有273公顷,相对比而言,2024年的72公顷可谓大幅减少。这背后实际是供给方式的调整影响,存量改造将成为主流供应渠道,已公布的19个项目主要以集体用地建设和改建项目为主。

  这意味着,存量盘活将成为租赁住房筹建的主要方式。

  目前保租房筹建方式更加多元化,各地因城施策,包括涉租赁用地新建、企事业单位自有闲置土地建设、产业园区配套用地建设、非居住存量土地建设、市场化租赁住房项目纳管、房地产存量住房项目转化等等。

  事实上,保租房筹建高峰已过,再加上房地产行业复苏乏力影响,各地减少租赁住房用地供应的趋势已不可避免。

  随着租赁用地供应量的进一步减少,存量盘活将成为保租房筹建的主要方式,新建租赁住房的供应未来将围绕少数城市进行,比如北京、上海、深圳等租赁市场需求量大的城市,仍将以增量供应和深挖存量的方式,保证租赁住房供应,满足租赁市场的需求。