广州楼市的“价格战”仍在继续。

  进入3月份以来，广州楼市又掀起了新一轮降价潮。据不完全统计，包括保利、越秀、中海、万科、珠江实业等多家房企相继推出多项促销活动，部分项目优惠幅度达到10%~15%。

  “以往到6月份，几家大型房企为了冲刺年中业绩才会进行一波大促销，今年从3月份就开始发力，且价格调整空间可以用‘范围广、幅度大、频次高、无底价’形容，这也使得很多中小型房企无所适从。”广州某中型房企营销负责人在谈及近期广州楼市现状时感叹不已。

  “价格战”背后是市场成交难及企业销售突围的需要。

  诸葛找房根据广州市住房和城乡建设局数据统计显示，3月广州（统计时间2月26日~3月24日）新房成交套数4134套，即使加上最后一周1000多套成交，成交套数也仅为去年3月网签10235宗的半数。

  机构的数据亦显示，3月份广州新建商品住宅成交规模约50万平方米，环比大幅增长，同比则下降约5成。为了抢夺市场，据不完全统计，市场约有50个楼盘让价抢客，下调幅度在2000元~5000元/平方米。

  “市场虽然在好转，但并没有达到预期，且竞争激烈。”广州市荔湾区某楼盘策划人士表示，如果降价速度跟不上竞品，客户就会被抢走，但并非每个项目都能承受连续降价的调整。以他们的项目为例，公司对利润率的控制非常严格，再降价可能会造成亏损。因此，在当前价格无法与竞品匹敌的情况下，他们只能进一步突出卖点，以吸引购房者。

  过去一段时间，为了激活楼市广州也是连出大招。1月27日，广州发布了在“全市范围取消120平方米以上户型限购”的政策；此外，新政还支持“租一买一”和“卖一买一”，此举被视为广州楼市的一次重大松绑。4月8日，广州住房公积金管理中心发布通知，宣布将家庭公积金贷款最高额度提高至156万元，努力稳定楼市。

  然而，受经济预期、收入下行等多方面因素影响，楼市交易并未迎来预想中的热度，收缩态势明显。

  “以价换量”成为市场主流

  广州市荔湾芳村是楼盘打“价格战”最激烈的板块之一。

  3月中旬，新世界天馥以3.8万元/平方米起价格开盘，总价300万元即可买三房。实际上，该项目在开盘前市场普遍认为会在4.2万元/平方米，但令人意外的是，最终售价比预期整整低了10%。也是因为较高的性价比，项目开盘便热销192套。

  调整价格的还有同一区域的保利和颂，它们打出了“279万元买荔湾三房”的海报，创下该板块项目销售总价新低，单价仅3.98万元/平方米起。在这一优惠下，该项目3月份售出了94套新货。

  为了与竞争项目抗衡，万科在这一区域的3个项目也启动了冲刺专场。其中，万科金域曦府110平方米三房尾货，单价4.2万元/平方米起；主推紧凑型产品的万科朗庭，350万元起即可买80平方米三房，在春节前，同样单位售价约为360万~370万元。推改善型产品的万科臻园也经历了多次价格调整，单价从最初的“6”字头降至4.9万元/平方米起。

  实际上，面对市场的艰难，广州各个区域的不少项目都在进行着价格的调整。

  来自合富研究院的报告显示，广州有近5成楼盘都采取了优惠方式进行销售，“以价换量”成为市场主流，黄埔、番禺、增城以及南沙等“库存大区”表现尤为积极。

  来自国家统计局的数据也佐证了市场的情况，2月份广州一手住宅价格环比下降0.8%，同比下降4.6%，下跌趋势已延续9个月。

  低价格带来的最直接效应是打开了成交通道。

  以“惊喜价”开盘的中海大境、越秀观樾、西派天河序等多个千万元级别项目，都传来了热销喜报。以位于广州市海珠区的中海大境为例，价格约在7万~9.3万元/平方米，不少户型都有“7”字头单位，且该项目楼面地价已达5.2万元/平方米，开发商可以说是以接近成本价出售。据中海提供的数据显示，这一项目首开成交221套，吸金33.6亿元。

  来自广州中原研究发展部统计亦显示，3月份广州市新增供应3592套新房，为自2023年9月以来新高。但在销售方面，全市整体去化率约为18%，低于去年9月至今年1月水平，一些外围区域和中心区非热门板块的推盘表现均不理想。

  拉长周期来看，一季度广州商品房（含住宅、商业、办公和车位）成交金额582.44亿元，仅优于2020年同期，创下近6年次新低。

  在销售金额排行榜TOP50中，上榜项目的成交业绩门槛为2.77亿元，吸金超过10亿元的项目有4个；去年同期，排名第50的楼盘成交金额达4.16亿元，成交额超过10亿元的项目有11个。成交规模出现了一定收缩。

  因一季度楼市成交整体未达预期，导致广州楼盘去化周期攀升至近一年高位。来自中原研究发展部数据显示，截至3月末，广州市库存量1160.26万平方米，去化周期长达21.7个月。

  “以我们项目来看，降价幅度有限，放开120平方米住宅限购后，总体来访量也并不大，客户观望情绪仍然浓厚。”广州市天河区某顺销期楼盘策划人士表示，很多在售楼盘都面临一个两难局面，不降价卖不出去，降价了业主要退房。

  上述广州市天河区某顺销期楼盘策划人士还透露了一个信息，从客户群体来看，本地客户占比较大，外地投资客基本未见。

  “尽管今年春节前广州出台了楼市利好政策，但受惠群体主要以置换客和改善客为主，决策周期较长，因此市场反应也比较慢。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示。

  对于市场销售低迷的情况，广州中原研究发展部认为，一方面，大量性价比高的优质二手“次新房”抢占客户眼球，增加了新房成交难度。另一方面，中心区虽然在2~3月份推出了大量新盘，但产品属性相似、总价较高，动辄达到千万元级别的项目在同一时间段内大量涌现，“内卷”明显，但客户需求相对有限。

  “越是降价越不敢购买，因为不清楚楼价的底线在哪里。他周围3年内购房的人都亏损了20%以上，一些人的房子交房质量很差，也导致了许多不愉快的经历，因此他宁愿选择再观望。”某互联网大厂程序员张昱（化名）表示。

  “五一”或将迎新一轮促销

  面对这一市场情况，开发商也在做着各自的打算。

  “我们公司的决策流程比较繁琐，常常在做出降价决策后，市场已经迎来新一轮的降价。”一位改善型楼盘的策划人员表示，改善型楼盘和刚需楼盘不同，大幅降价并不能立即带来成交。我们更希望用好产品去说服客户，给予客户信心，并在适当时机推出特价单位促进销售。

  某刚需楼盘的营销负责人也透露，项目已经动用了各种营销手段，但前期积累的客户在3月份已经消化了，4月份的计划是先维持目前的价格水平，同时加大对合作渠道的激励力度，阶段性提高佣金。如果效果还是不如预期，不排除在“五一”假期再推一波优惠活动。

  出险房企也面临更为严峻的挑战。

  “初期，我们公司旗下的几个楼盘也跟随市场行情降价，但经过几轮的‘价格战’后，再次降价可能会面临资不抵债风险。而且，降价对公司的楼盘已经不再奏效，购房者担心无法按时交房，导致成交一直处于停滞状态。”一位出险房企的营销负责人透露，未来，公司将全力保交楼，保障现金流。

  除了降价应对外，开发商也在收缩拿地。土地方面，截至2月末，广州仅成交1宗住宅用地，为天河区岐山路AT1010005、AT1010007地块。该地块要求竞得人投资28亿元建设南沙全民文化体育综合体项目第二批次地块，即为定向出让。最终，地块由受让单位广州市润喆房地产开发有限公司拿下，其是由华润置地、广州城投、南沙交投和珠江实业共同出资成立，其中华润置地持股70%，其余3家企业各持股10%。

  面对这一市场现状，中原地产大天河区总经理潘婉霞认为，随着经济复苏，以及社会消费品零售总额和进出口总值都呈现出正向增长态势的情况下，市场预期将向好预计广州楼市今年整体成交量可能会达到8.2万宗，同比增长10%~13%。

  另外，尽管广州楼市去库存压力较重，购房人数短期内减少，但广州仍然是人口增长较快的城市之一。广州市统计局数据显示，2023年，广州常住人口增加了9.3万人，扭转了2022年负增长趋势。