重点城市二手房均价跌回2019年,部分跌破2017年

市场 2024-07-17 08:37:58 来源:丁祖昱评楼市

  7月15日,国家统计局发布2024年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。6月份,70个大中城市一二手住宅销售价格环比降幅略有收窄,同比降幅仍在扩大。

  其中,二手房价格同比下降城市数量已达峰值,截止2024年6月,全部70个城市均呈现下跌态势。这已经是二手房连续第6个月70个城市同比价格全部下跌。

  自2021年下半年房地产市场进入调整开始,70个大中城市商品住宅销售价格同比下降城市数量不断增长,二手房下跌城市数量明显更高。

  从我们重点关注的一二线城市二手房成交均价来看,大部分已跌至2018、2019年水平,如北京、深圳、杭州等,还有部分城市已跌破2017年,如南京、天津、郑州等。同时也有相对坚挺的城市,如上海。

  需要注意的是,虽然部分城市二手房成交价格出现下降,但成交规模持增,这一方面是政策利好推动,另外一方面是低总价房源集中成交持续分流新房刚需。

  我们认为,未来二手房成交整体还将维持高位运行。

  国家统计局发布2024年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

  同比来看,新房和二手房同比持降,新房整体降幅由5月末的4.3%增至6月末的4.88%,二手房降幅由5月末的7.49%增至6月末7.87%,从趋势变化来看,新房和二手房降幅差距有收窄态势,二手房跌幅仍超新房。

  事实上,截止2024年6月,全部70个城市已连续6个月二手房价格同比下降,城市数量较多已达峰值。

  从趋势来看,2021年底开始70个大中城市二手房价格同比下降城市数量明显增长,2022年7月同比下降城市数量首次超过60个,随后一直保持高位,直至2024年1月达70个峰值,至今已有6个月。

  环比来看,6月70城一二手房房价指数环比跌幅有收窄态势,新房整体降幅由5月末的0.71%收窄至6月末的0.67%,二手房降幅由5月末的1%收窄至6月末0.85%,房价下跌城市数量减少,6月70个大中城市中有64城新建商品住宅价格环比下降,66城二手住宅销售价格环比下降。

  从我们重点关注的城市来看,部分城市二手房成交均价已跌至2018年至2019年水平,如北京、广州、深圳、杭州等。

  首先是北京,2024年上半年,北京二手住宅成交均价约28834元/平方米,套均总价约257.9万元/套,基本已回到2018年水平。

  从成交结构来看,2024年上半年北京二手住宅成交套数约75322套,其中90平方米以下成交约48846套,占比达64.85%。90-110平方米成交约11958套,占比达15.88%

  其次是广州和深圳,2024年上半年广州和深圳成交均价都在2019年上下。

  2024年上半年广州二手住宅成交均价约28743元/平方米,套均总价约263.67万元/套,深圳二手住宅成交均价约58975元/平方米,套均总价约531.09万元/套。

  从趋势来看广州和深圳二手房价格都于2021年达到近年最高峰,随后在2022年出现下降,2023年出现一定反弹,直到2024年上半年再次降低,达2019年左右水平。

  最后是杭州,2019年杭州二手住宅成交均价约31506元/平方米,套均总价约329.01万元/套,2024年上半年,杭州二手住宅成交均价约31883元/平方米,套均总价约311.03万元/套,套均总价已低于2019年。

  杭州的走势与广州和深圳不同,2019年至2022年二手房成交均价持续上涨,随后从2023开始下跌,目前杭州二手房成交均价与套均总价都已回到2019年。

  在重点关注的城市中,还有部分城市二手房均价已跌破2017年,如南京、天津、武汉、郑州等。

  具体来看,2024年上半年天津二手房成交均价11046元/平方米,套均总价约97.85万元/套,2017年天津二手房成交均价13400元/平方米,套均总价约111.81万元/套,天津二手房成交价格不仅已明显低于2017年,甚至已经低于2016年全年,当仍高于2015年。

  类似的情况还有武汉、郑州和南京,这三个城市2024年上半年二手房成交均价分别为14625元/平方米、11185元/平方米、24058元/平方米,均明显低于2017年全年水平。

  除了二手房成交价格跌幅明显的城市之外,在我们重点关注的城市中还发现部分价格仍然坚挺的城市,如上海。

  2009年至2017年,上海二手房成交均价涨幅明显,2017年之后,上海二手房成交均价开始走平,至今一直保持均价4万元/平方米上下。

  2024年上半年上海二手房成交均价40758元/平方米,较2023年40854元/平方米微跌,但仍保持高位。

  但若具体到上海各区来看,可以发现,虽然上海全市二手房均价保持稳定,但各区域内部已出现明显分化。

  其中部分区域成交均价仍保持2022年至2023年水平,部分区域二手房成交均价已回到2016年至2018年区间。如金山、崇明、普陀、杨浦、虹口、宝山二手房成交价格已跌破2017年成交均价。

  整体来看,当前各城市二手房成交均价和往年相比均出现了不同程度的下滑,与新房房价受备案、限价等因数影响不同,二手房价格对市场的反应更为直观,背后实际反应出的市场不容乐观。

  近期我们也看到了部分积极因素在积累,如在5.17新政后,部分城市二手房成交规模持续上升,并带动了部分新房市场成交,国家统计局数据也显示出70城一二手房房价指数环比跌幅有收窄态势,其中北京、上海今年以来首次转涨,分别上涨0.2%和0.5%。

  我们认为,随着政策利好不断释放和落实,市场信心和预期有望逐步恢复,以此促进销量回暖,房地产市场将延续筑底修复,从而带动价格企稳。