“自政策利好发布以来，我们门店的客户咨询量、带看量和成交量都有所提升，3天成交了4套。” 9月27日，麦田房产北京西城区的置业顾问鲁子霖在接受中国房地产报记者采访时候坦言。

  “9月27日当天，我们合作分销的新房项目璞园PARK认购了9套，此前每日认购数为2~3套。”麦田房产北京望京商圈的经纪人小聂也告诉记者，二手房方面，有今日刚挂牌的房源马上有人出价在谈了。

  本周以来，地产利好政策不断。

  9月24日，央行行长潘功胜在国新办发布会上宣布了一系列房地产金融新政，旨在提振楼市信心、缓解居民购房压力、稳定房地产行业发展。新政主要包括3大方面：引导贷款市场报价利率（LPR）下行、下调存量房贷利率、降低二套房贷首付比例。

  9月26日，中共中央政治局召开会议，首提“促进房地产市场止跌回稳”。

  9月27日，中国人民银行公告称，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）；公开市场7天期逆回购操作利率由此前的1.70%调整为1.50%，下调0.2个百分点。

  这也是自上半年的“5·17新政”后，最大力度的一套楼市政策“组合拳”。新政刺激下，北京房地产市场开始出现微妙变化。58安居客云洞察数据显示，2024年第38周全国找房热度值为64，在连续下滑3周后触底反弹，本周环比上扬7.64%。其中，北京本周找房热度值为52.1，上扬幅度为9.37%。

  但找房热度的上扬，是否意味着北京楼市迎来转折点，还需要时间验证。

  58安居客研究院分析师向记者表示，总体上看，刺激政策主要还是聚焦在预期引导方面。存量房贷利率降息能够有效解放家庭内需，但对于行业并无实质性刺激。行业分析一般认为首付比例下调能有效刺激增量，但从我们的热度数据观察，政策发布当日找房热度上升后，并没有维持在高位，近几日快速恢复到政策前的水平。

  记者在走访中发现，北京各区域和项目之间，对政策利好的“感知”也存在分化。有项目营销总监表示，“政策发布后，项目到访量与认购量并无明显变化。”也有项目的营销人员称，咨询量和到访量都有增加，还需转化。

  相同的是，对于国庆假期这一时间节点，北京的地产从业者都做足了准备，不少新房项目将推出限时特价房源；亦有中介机构向经纪人传导楼市回暖信心，号召工作人员国庆假期不休息，迎接市场对利好政策的反馈。

  成色不足的“金九”

  “金九银十”是房地产行业中一个广为人知的术语，特指每年的9月和10月，这两个月份通常被认为是房地产市场的销售旺季。而然，北京楼市在这个“金九”的成色有些不足。

  据统计，截至9月27日，北京二手房本月共网签10647套，环比8月同期下降8.88%；新房住宅本月网签共2817套，环比8月同期下降38.32%。

  网签数量下降的同时，价格下探的趋势也在9月延续。

  “如畅柳园、四平园、黑窑厂、椿树园等小区，9月上旬价格持续下降，此前900万元左右/套的房源，需要降价到800万元以内/套才能成交。因为房屋养老金消息出现，买房群体观望程度加大。” 鲁子霖表示，我所在的区域属于次新楼盘，物业、楼盘年限、户型格局、未来发展规划均还不错，9月上旬带看量是上升的，但成交价格也略微下降。同样户型可能上一套总价1400万元，下一套总价就是1360万元了。

  北京某头部中介机构朝阳区的一名经纪人向定福庄区域的卖房人表示，目前，该区域已经连续6~7周交易量下滑了，建议根据市场调整一个合理的报价，有利于早日成交。“就目前现状来看，到年底该区域房价很有可能再跌10%~15%。”

  “意向购房人讲价几乎都是上来就砍30万~40万元。”家住北京市高碑店附近小区的董女士告诉记者，虽然有换房需要，但我们对于买卖现在也持观望态度，毕竟我们要卖的房价跌了，意味着我们后续买房的价格也能更便宜。

  新房方面，不少楼盘也纷纷推出了特价房源。

  9月中旬，北京市昌平区北七家的硅谷ONE项目拿出了一栋楼，把单价降到了3.6万元/平方米。据了解，该项目指导价为5.4万元/平方米；位于北京市丰台区四环内，瞄准丽泽商务区客群的高端项目豪宅君礼著，也在9月推出了一批125平方米户型的特价房，价格降到了7.5万元/平方米左右，最低的一口价7万元/平方米，而该项目之前的网签均价接近10.3万元/平米；北京市朝阳区东三环的中建星光里则推出了几套工抵房，有房源每套能省100万元。

  58安居客云洞察数据显示，今年第34周~第37周，北京找房热度值从57.6下降至47.6。

  在9月的最后一周，随着利好政策的发布，北京的地产从业者们则有了新的期盼。

  鲁子霖表示，所在门店3天成交了4套房源，较之前快了不少。“咨询量与带看数量也明显起来。”

  “每次出政策后的15~20天，交易量都会起来一些。最近发布了一些利好的消息，这个时间节点客户可能会多一些。”链家朝阳区的一名经纪人告诉正在卖房的董女士，这是出手的好节点。

  小聂也对记者直言，9月24日以后，门店的咨询量、带看量均有提升。“不过，成交是有一个周期的，影响还不会快速体现。此前的北京楼市，经历了较长时间下滑，现在需要重拾信心。再等个5~10天，或许就能看到政策带来的利好效果了。”

  备受期待的“银十”

  不过，并非所有区域和项目对政策都有较快的感知，不少地产从业人和卖房人仍在等待政策细则落地。

  有房正挂牌中的业主向记者表示，“感觉北京的政策调整力度还是不够大，相关政策的落地执行也比较慢。”

  麦田房产北京太阳宫一区红玺台一店店长史玢玢坦言，或许是因为北京还没正式将政策落地，近几日，门店的咨询量和带看量较此前持平，未明显感受到政策带来的影响。“不过，公司方面已经做好充足准备，号召大家在接下来的时间里积极配合客户，促进成交。”

  “咨询量稍有提升，成交量暂时未有明显变化，部分客户观望接下来是否会有关于资格政策细则。”北京市通州区万科东庐项目营销负责人岳靓表示。

  国誉朝华项目的销售经理石阳也向记者透露，目前咨询量、到访量等无明显提升。“基本都还在等具体政策落地。”

  京玥兰园项目置业顾问同样表示，目前，咨询量较之前有所好转，但还没有形成规模带看量。

  上述利好政策为北京楼市带来的热度有多大，能持续多久，也是当前市场最关注的。记者注意到，在58安居客云洞察数据中，本周政策发布当日找房热度快速上升后，并未一直维持在高位，而是逐步恢复到政策前水平。

  对此，58安居客研究院分析师解释，第一，首付比例降低实质上是增加了月供压力，这在当前经济和就业形势下，并不是很有力的刺激；第二，当前政策都没有切实落地，也没有给出明确的时间表，随着媒体声量衰减，找房热度自然回落；第三，股市连日大涨，资金偏向于流入政策掩护下相对确定的高红利股市，房地产市场的关注度可能没有达到预期的乐观水平。

  “尽管短期市场反映不及预期，但是我们对行业的展望是乐观的。随着货币投放的各项动作落实到位，给市场一定资金传导的时间，叠加当下股市可能带来的短期财富效应，以及一线城市或继续放宽限购，预计10月份房地产市场将有较大改观，房地产市场止跌企稳绝不是空谈。”上述分析师直言。

  “希望政策细则能加快落地，助力‘银十’成交回暖，我们对此十分期待。”一名北京的地产从业人士表示。