阵地丨上海豪宅再现“日光”,单价15万+顶豪成交已破2000套

市场编辑部 2024-09-30 11:16:39 来源:丁祖昱评楼市

  一线城市楼市限购政策迎来关键调整。

  9月29日晚,上海率先发布7条楼市新政,揭开一线城市新一轮限购松绑的序幕。

  具体来看,上海调整住房限购政策,外环纳税社保“3改1”、社保纳税3年以上外地家庭可购买第二套房、增值税“5改2”、优化信贷政策等。

  随后,广州全面放开限购,深圳住房限购政策也迎来松绑。

  在政治局会议“回应群众关切,调整住房限购政策”后,以上海为首的城市正传递出“止跌回稳”的政策信号。

  就在政策出台两天前,上海豪宅韧性凸显再现“日光”。

  9月27日,单价21万元/平方米、套均总价接近1.1亿元的翠湖天地六期108套房源当日售罄,收金119.79亿元。同一日开盘售罄的还有中海领邸玖序三期,该项目年内三次开盘均实现“日光”。

  据克而瑞上海机构统计,2024年以来上海共产生了30个“日光”盘,其中均价10万元/平方米的豪宅盘就有17个“日光”,占比接近六成。

  从成交层面来看,2024年将是上海豪宅成交大年。

  CRIC数据显示,截止9月29日,上海总价3000万元以上豪宅成交了1817套,是去年全年的1.9倍;另外,单价20万元/平方米顶豪共成交了112套,是过去四年同价格段成交套数之和的1.7倍,单价15万元/平方米以上豪宅成交突破2000套,是去年全年的5.5倍。

  今年以来,上海不断调整的楼市政策一定程度上提振市场信心,改善楼市预期,高端改善项目表现出较强的韧性,尤其核心区域豪宅持续热销。

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  今年以来上海高端改善盘持续热销。

  9月27日,均价创集中推盘以来新高的翠湖天地六期108套房源售罄,认购率307%,并触发积分。

  中海领邸·玖序三期认购率213%;二期120套房源认购率295%,开盘32分钟后清盘;一期首开232套,认购超过620组,认购率超267%。

  更早之前,8月17日融创外滩壹号院二期开盘,110套房源一小时内售罄,当日实现总成交金额56.74亿元,去化率100%。同日越秀苏河和樾府也完成了2小时销售124套房源的去化。

  除此之外,单价10万元/平方米以下部分改善盘也迎来热销。单价接近10万元/平方米的新杨思上园二期认购率212%、触发积分40.04分;单价接近5万元/平方米招商时代潮派认购率132%,触发积分37.6分。

  这些项目共同的特征是:日光。

  据克而瑞上海机构统计,截止9月29日,上海2024年共有30个“日光”盘,一半以上日光盘集中在下半年,其中6月共产生了7个日光盘,8月也有5个项目日光。

  从价格段来看,单价10万元/平方米以上的日光盘有17个,占比接近六成,进一步来看,单价15万元/平方米以上的日光盘有8个,占比接近三成,这8个项目将为上海顶豪成交贡献988套房源。

  上海新房市场可谓“越贵越好卖”。

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  从上海前9月各价格段豪宅网签成交数据来看,基本呈现出倍数式增长,且还有相当数据的成交将陆续网签。

  CRIC数据显示,截止9月29日,上海总价3000万元以上高端住宅共成交1817套,较去年全年941套,增长93%,而总价5000万元以上高端住宅成交了391套,较去年全年增长1.2倍。

  前9月,上海总价1亿元以上顶豪共成交了17套,是去年全年的2.4倍。

  如果再加上二手豪宅,上海总价1亿元以上顶豪前8月成交了15套,也就是说目前为止,总价1亿以上一二手豪宅至少有32套成交。

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  从单价来看,前9月上海单价10万元/平方米以上豪宅共成交6229套,基本上是去年的一半左右,但是单价15万元以上顶豪成交井喷,成交套数达到2004套,是去年全年的5.5倍,比过去四年该单价段成交总和还要多出500套。

  上海单价20万元/平方米顶豪成交套数已破百,达到112套,而去年全年是7套。2020年至2023年,上海单价20万元/平方米以上豪宅总共成交了65套,也就是说,今年前9月成交套数是过去四年成交之和的1.7倍。

  而单价20万元/平方米以上的二手顶豪在前8月也成交了61套,一二手合计已成交了173套。

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  上海仍然是全国豪宅成交的主要阵地。

  对比北京、广州和深圳,前9月上海各价格段豪宅成交均领先。

  先来看总价段,上海总价3000-5000万元、5000-10000万元、10000万元以上各总价段成交套数分别是北京、广州和深圳三城之和的1.9倍、2.9倍和2.8倍。

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  再来看单价段,前9月,上海单价10-15万元/平方米、15-20万元/平方米、单价20万元/平方米以上各价格段成交套数分别是北京、广州、深圳三城之和的1.5倍、5.2倍和56倍。

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  在四大一线城市中,上海豪宅成交可谓是“一骑绝尘”。

  主要原因在于,市场下行阶段上海明显增加了高端盘的供应量,其中风貌别墅盘的集中供应,也在改变着上海豪宅市场格局,据CRIC统计,截止8月末,上海还有约20个风貌别墅盘在2024年待入市,且价格也多集中在15-20万元/平方米之间,后期上海豪宅产品竞争也将持续加剧。

  上海楼市迎来重磅调整,主要围绕扩充刚需和改善蓄水池,同时降低交易成本,支持改善购房需求释放,从金融端和财税方面用足工具箱。

  今年前三个季度,上海豪宅市场在全国范围内走出“独立行情”,核心区域拥有品牌和产品力加持的豪宅项目仍然掌握着上海楼市的“流量密码”。

  毫无疑问,2024年将成为上海豪宅成交大年,短期内豪宅市场热度不减,但是2024-2025年供应井喷叠加一二手豪宅价差消弭,豪宅市场热度或将稳中有降,而不同区域板块、同区域不同项目之间分化也将逐步加剧。