深圳楼市一个多月以来，稳步走出一条回升曲线。

  9月6日至10月6日，深圳全市新建商品住宅网签数量2824套，同比增长23.48%，二手住宅网签数量3699套，同比增长32.63%。

  这是来自深圳市住房和建设局的最新数据。这意味着，在9月5日深圳出台楼市新政后的首月，楼市每天成交房产总量突破两百套，其中，新房日均成交将近百套，二手房日均成交超120套。

  值得关注的是，从“金九”迈入“银十”，在开发商集中推盘、新规户型产品力提升及部分项目以价换量等多重因素的共同作用下，新房市场的成交韧性明显优于二手房。

  据美联物业全国研究中心统计数据，10月1日至8日，深圳一手住宅备案183套，而同期二手住宅备案仅73套，同比下滑71.71%。

  深圳贝壳研究院的监控数据进一步印证了这一趋势，9月份的深圳全市新房日均认购量较新政前上升61.6%，而从9月6日至10月13日，该增幅已进一步扩大至70.2%。

  在市场信心得到提升后，多个新房项目10月喜报不断，国庆中秋“黄金周”期间，更有外地看房团在深圳的多个楼盘“扫货超百套”，不少案场销售人员均反馈称，“外地来深的购房客户往往目标明确，出手更果断。”

  深圳市房地产和城市建设发展研究中心的相关负责人表示，新政实施效果已初步显现，随着政策效应的持续释放，预计四季度市场将延续回暖态势。深圳市房地产信息平台显示，截至9月末，深圳全市新房住宅存量为333.3万平方米，去化周期约为10.2个月，存量及去化时间均有所下降。

  外地看房团高频返场

  “9·5新政”后，深圳的买房门槛再次放宽。

  目前，除了盐田区、大鹏新区彻底取消限购，在龙华区、光明区、罗湖区等非核心区域，外地非深户家庭无社保也可购买2套住房，业内普遍认为，就外围区域救市力度而言，深圳本轮政策力度已经超过“京沪”。

  受此影响，与去年“金九银十”相似，深圳多个非限购区域的人气楼盘新政后再度频繁出现外地看房团的身影，这一趋势也引发深圳开发商重视，有楼盘甚至为外地购房群体进行了清场，并停止接待散客与中介方。

  国庆假期，传出龙华区多个楼盘如卓越珺奕府、鹏宸云筑等迎来“大V看房团”消息，并“现场扫货”超百套。有龙华区的房地产中介机构人士表示：“总共来了5辆大巴车，看了龙华区的3个楼盘，有项目确实清场不对外了，但具体成交数量不清楚。去年国庆期间，该大V也曾组织外地看房团来深圳买房。”

  有项目相关人士也确认了此事，但表示网传成交数据并不准确，外地看房团的客户组成与去年相似，实际上来自全国各地，对项目区位、产品和性价比比较认可。

  “从整体市场看，龙华区的各个项目成交整体比七八月份好，但肯定不能和去年同期相提并论。就珺奕府项目来说，近期的成交客户中，外地客户占比应该达到了8成。”上述人士说。

  我们从现场了解到，卓越珺奕府因400万元起就可“上车”龙华区三房两卫的房子，性价比受到刚需客户和外地买家认可，在经历了一波集中去化后，项目当前在售房源仅剩40套左右。

  在龙华区另一个楼盘现场，销售人员黄女士则表示，近期接触到的外地看房团主要来自一线城市的北京和上海，“除了投资目的，当中也有不少自用买家。”

  “我们遇到过许多外地客户，其实是为了子女买房，他们的子女在深圳这边工作或读书，加上对深圳这座城市也很喜欢和看好，所以近期就从外地飞过来深圳看房买房。”黄女士说道。

  事实上，外地看房团高频返场的现象已不限于“金九银十”等楼市节点，今年以来，深圳市场屡传此类消息。

  今年6月，网传某经济学家带队至深圳宝安区某网红楼盘，并在一天内成交60套新房。对此，有同片区的开发商人士在接受采访时表示，经济学家带外地看房团来深圳以及相关成交数据基本属实。

  “主要是来自上海、杭州的看房团，线上报名了这名经济学家的深圳财经课，上课的酒店距离看房的楼盘不远，因此是上完课再组织专场看房的模式。这个群体购买力较强，今年已经来深圳两次了，在同一个楼盘累计成交超过100套房源。”该名人士表示。

  另有数据统计，去年“金九银十”同期，全国各地来到深圳的看房团超过了20批次。

  再现通宵卖房

  市场的目光，还在关注于“银十”和年底行情。

  深圳市房地产信息平台的数据显示，“银十”开局相比去年显得平淡。10月1日至8日，深圳一手住宅备案183套，而去年“黄金周”，深圳全市一手住宅认购销售1841套，认购量同比增幅高达664.14%，同比差距明显。

  今年“银十”过半的时候，深圳新房整体成交刚过千套（1003套），尚不足9月全月（4720套）的四分之一，成交环比也存在一定差距。

  不过，市场一线并未大幅降温，尽管存在冷热分化，但不少项目的售楼现场客流仍旧稳定、成交加快。有房地产中介机构人士称，一名跟进长达3年的改善型客户，此前已带看过多个片区多个楼盘，10月终于成交光明区一新房项目，看中了项目新规户型以及折扣力度，3年看房路至此画上句号。

  在位于龙华区的卓越珺奕府项目，销售人员表示，国庆假期之后，项目的到访、成交仍能保持“金九”水平，“从我们项目的情况来看，看房的客户变得更多了，但据我们了解，在部分供应量比较大的片区，回落会比较明显。”

  在位于宝安区的万丰海岸城檀府，每到周末，项目停车场就停满了车辆，售楼处内场开发商临时加了不少桌椅接待访客，檀府项目刚刚获批预售，取证后的首个周末到访客户量就超过500批。

  并且，由于市场热度较高，该项目甚至直接宣布“今夜不打烊”——时隔一年后，深圳再现通宵卖房场景。

  深圳贝壳研究院院长肖小平分析表示，今年“9·5新政”后，深圳新房的成交后劲十足，虽然无法与去年同期相比，但与前两年相比，今年的成交活跃度明显提升。

  “客观来看，2024年的深圳楼市表现其实是20年一遇，哪怕繁荣如2019年、2020年，当年的国庆‘黄金周’的成交也不能与2024年相比。今年的国庆‘黄金周’实际上依旧是有含金量的‘买房周’。”肖小平说道。

  10月16日，深圳公布“2025年第四季度商品房预售计划”，全市将有39个项目计划入市，预售房源超过1.2万套。其中，10月份率先迎来新房供应潮，业内预计或有21个项目入市。

  对于深圳楼市四季度走势，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，由于去年同期的成交基数较高，加上政策纾困的空间收窄，今年“金九”已超前释放部分需求，因此，四季度的楼市成交面临着较大的下行压力，增幅可能进一步收窄。

  深圳中原地产总经理郑叔伦则认为，此次“9·5新政 ”，突破点在于部分区域完全放开限购。“虽然完全放开的区域不属于主流市场，但主管部门选择边缘区域试点，若试点成功，相信试点范围将会逐步增加，接下来全面放开限购的区域会越来越多。”

  刚刚胜利召开的二十届四中全会提出，完善促进消费制度机制，清理汽车、住房等消费不合理限制性措施。这预示着深圳楼市调控和市场演变，再一次行至关键节点。