放开商品房价格管控,已有18个城市走到了前头

原创苏晓 2024-10-09 12:30:29 来源:中房网

 中房网讯 (苏晓/文)今年以来,越来越多的城市已不再对新建商品住房销售价格进行指导,明确开发企业可自主定价销售商品房。

  9月30日,内蒙古呼和浩特市住建局发文宣布,自2024年10月1日起,取消新建商品住房销售价格调控限制,由企业根据市场定价销售,销售过程中可自主调整价格,并以实际销售价格办理网签备案。

  9月29日,深圳住建局等四部门联合发文,其中在优化商品住房和商务公寓价格备案流程方面提出,商品住房和商务公寓项目由房地产开发企业自主合理确定销售价格,并报市场监管部门备案,抄报区级住房建设部门。此举也意味着,深圳正式取消了限价措施。

  业内人士认为,如今在多地取消或放松限价的趋势下,未来新房价格也将逐步回归市场化,这一方面能够给予企业更高的定价自由,更好的提高去化和回款,另外一方面也鼓励市场“优质优价”提升优质项目的盈利空间与预期。

  年内18地取消或放松商品房限价

  据中房网不完全统计,2024年至今,全国至少已有甘肃省兰州市、庆阳市、白银市、天水市,广东省深圳市、珠海市、阳江市,河南省郑州市、信阳市、开封市尉氏县,安徽省芜湖市、淮南市,福建省宁德市、石狮市,辽宁省沈阳市、内蒙古呼和浩特市、江西省南昌市南昌县,云南大理白族自治州等18地取消或放松“限价”。

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  其中,广东省深圳市、甘肃省庆阳市、白银市、天水市、兰州市,河南省信阳市、郑州市、开封市尉氏县,福建省宁德市、石狮市,辽宁省沈阳市和内蒙古呼和浩特市明确表示,不再实施新建商品房销售价格指导,即取消销售限价。而安徽省淮南市、江西省南昌市南昌县、云南大理白族自治州虽未明确提到取消限价,但均表态企业可按市场行情合理定价。

  此外,广东省阳江市、珠海市,安徽省芜湖市等城市,通过缩短备案价格调整时间间隔、取消楼层差价限制等措施对限价政策进行了优化。

  取消价格管控是大势所趋

  事实上,取消或放松商品房限价,可以有价格上调或者下降两层含义。

  回顾过去,商品房限价政策的推出,最早可以追溯至2010年。彼时政策的目的主要是在房地产行情高涨时期,防止房价无序上涨,遏制投机炒房行为,保障刚性住房需求。所以当时的限价政策以“限涨”为主。

  而2021年下半年以来,随着房地产市场环境的变化,部分债务压力较大的房企为了快速回笼资金缓解流动性压力,开始对楼盘进行大幅降价,造成市场混乱和购房者不满情绪蔓延,此后“限跌令”登上历史舞台。

  从“限涨令”到“限跌令”的转变,反映出房地产市场已由昔日的高温状态步入当前的调整期。实际上,近几年房地产市场供求关系已发生重大变化,而限价相关政策已不再适应当前房地产市场环境。与此同时,近两年监管部门多次强调要建设“好房子”,这也需要匹配的政策给予支持。在多重因素影响下,限价相关政策的取消也是大势所趋。

  上海易居房地产研究院副院长严跃进表示,一方面,当前房地产市场仍在调整中,新房销售不振,房企面临资金压力,有降价销售尽快回款的诉求,放松甚至取消新房限价,有利于提高开发商定价的自主性。另一方面,在改善性住房需求和建设“好房子”要求下,放松甚至取消一些优质项目的价格限制,客观上可以助力提振当地的房价预期。

  麟评居住大数据研究院首席分析师王小嫱亦表示,短期来看,当前新房库存量大,市场面临一定的去化压力,取消限价或使得房企针对去化不佳的项目降价跑量,回笼资金。长期看,限价政策的取消有助于促进房价由市场供需决定,进入市场的自由调节,从而寻求当前供需关系之下的房价合理值。

  58安居客研究院院长张波认为,取消限价与中国目前正在构建的房地产发展新模式方向吻合,与党的二十届三中全会对于房地产发展的精神保持一致。房地产“双轨制”的发展路径,既要求加大保障性住房建设和供给,以满足工薪群体的刚性住房需求,也要求能支持城乡居民多样化改善性住房需求,而采用市场化推进,正是配合多样化的改善性需求的产品的根本手段。只有新房价格的市场化,才能推进开发行业在建设过程中更注重对用户的研究,用不同价格段的产品来迎合不同客户的需求。

  整体而言,商品房限价管控措施逐渐退场后,未来各地房价表现也将更趋分化、市场化。