取消楼市限价已成大趋势

政策分析 2024-08-21 10:44:30 来源:中房网

  • 城市:全国
  • 发布时间:2024-08-21
  • 报告类型:政策分析
  • 发布机构:中房研协

  2024年以来,沈阳、兰州、郑州、宁德、信阳、天水等十余个城市明确取消新房销售限价,阳江、珠海、芜湖等多地积极优化商品房限价政策,如缩短备案价格调整时间间隔、取消楼层差价限制等,取消楼市限价成为市场大趋势,引发广泛关注。

  回顾过去,限价政策的推出,最早可追溯至2010年,起初政策目的主要是在房地产行情高涨时期,防止房价无序上涨,遏制投机炒房行为,保障刚性住房需求。彼时的限价政策以“限涨”性质为主。后来,随着房地产行业步入下行调整周期,部分债务压力较大的房企为了快速回笼资金以缓解流动性压力,对楼盘进行大幅降价,造成市场混乱和购房者不满情绪蔓延,“限跌令”登上历史舞台。据不完全统计,自2021年8月湖南省岳阳市率先发布“限跌令”,要求商品房销售成交价不得低于备案价的85%后的两个月内,全国超20个城市纷纷跟进实施类似政策。

  当前,房地产行业仍处于深度调整阶段,各地相继取消或优化限价政策,主要有几点重要考量:第一,房地产市场供求关系已发生重大变化。不仅表现在人均住房面积大幅增长,住房短缺问题已经解决,住房市场转向“买方市场”,还表现在居民生活水平提高,对住房品质等要求提升,限价政策已不再适应当前房地产市场环境;第二,取消限价是深化房地产市场化改革的重要举措。限价政策在一定程度上限制了房企的自主定价,降低了资本参与的积极性和市场活跃度。尤其当前大部分房企仍面临不同程度流动性困境,在“去库存”“防风险”背景下,给予房企更大自主定价权、支持房企积极自救有其必要性和紧迫性;第三,住房总体过剩与“好房子”的结构性短缺不矛盾,满足人们对高品质住房的需求,需要解除限价制约。近两年来,中央多部门频繁强调要建设人民群众期待的“好房子”,而以往在限价政策约束下,房企为了控制成本,往往会在设计、建筑材料、配套设施、服务质量等方面做出让步,提升住房品质的动力和操作空间均相对有限。取消限价将为房企建设“好房子”打开空间,使得优质项目能够获得更高的盈利空间和预期收益,同时,也将促使市场竞争加剧,倒逼房企注重住房品质和服务的提升,推动住房供给结构优化等。

  对于购房者而言,取消限价将可能直接影响购房成本。随着设计、建设、配套、服务等水平提升和资源的相对稀缺性,优质项目的购房成本或将相应增加。而对于刚性住房需求,在买房市场作用和保障性住房建设提速等背景下,购房门槛或将进一步降低。购房者需更加审慎,理性看待市场动态、政策变化和房价波动,根据自身住房需求和实际经济情况,作出更加科学的购房决策。对于地方政府而言,取消限价政策并非听之任之,相反,地方政府需要进一步加强监管,加强预期引导,防止房地产市场短期内出现过度波动和竞争失序,防止行业出现“内卷式”恶性竞争,维护房地产市场基本稳定和购房者合法权益。