突击拿地!这些民营房企出手

土地许倩 2023-07-06 10:02:17 来源:中房报

  行业风险加速出清之际,有一批企业逆势扩张,在核心一二线城市上演夺地大战。

  6月底,杭州第六批次供地中,12宗地块均火热收官,共揽金128亿元,其中5成地块达到封顶价摇号成交。位于杭州市拱墅区的一宗地块更是吸引了42家竞买人参与摇号,最终被浙江中腾置业以9.52亿元拿下。

  在杭州土地市场上,像浙江中腾置业这类民营房企正成为拿地中坚力量。

  机构数据显示,上半年,杭州共出让66宗住宅用地,揽金953.4亿元,居第一。在杭州拿地排行榜中,有9家民企(含混合制企业)闯入前十名,唯一的央企是中海地产。其中,滨江集团以182亿元拿地总额位列第一;随后是绿城集团,拿地金额为85亿元;坤和集团以56亿元拿地额居第三。

  杭州楼市亦走出独立行情。2023年上半年,杭州新房市场成交面积同比增加45%;成交金额超过2403亿元,同比增加46%。

  民营房企“进京赶考”者也在增多。

  6月初,北京顺义新城第19街区地块的竞拍,吸引了中海、首开、龙湖等老面孔以及东方雨虹、阳明尚兴等民营企业,共计45家房企及联合体报名参与,最终被福建雄旺房地产夺得,总价16.56亿元。

  透过层层股权关系可以发现,福建雄旺与建发地产有着千丝万缕的关联。与龙头房企合作拿地,这也是当前部分民营企业的生存方式之一。

  2023年上半年,北京共成交住宅用地31宗,总金额858亿元,排全国第二。竞得者是26家企业,其中没有国企央企背景的企业有5家,分别是京东、上海大华、福建雄旺、石家庄创世纪、辰禾嘉业。

  有业内人士认为,这只是土地市场的“表面繁华”,市场分化已愈发严重。“民营房企中,除个别经营稳健的企业在拿地,绝大部分企业拿地投资十分谨慎,一方面是因为流动性压力,另一方面是房地产市场回升持续性较弱。”某房企人士称。

  几日前,万科董事会主席郁亮表示,房地产市场实际情况比年初预期要差一些,从目前看信心还需要进一步重建,目前市场短期确实有压力。

  这代表了绝大部分房企的想法,谨慎投资成为多数选择。数据显示,上半年百强房企拿地5920亿元,同比下降10%;新增土地货值超过百亿元的房企为32家,同比减少8家,其中,华润置地、滨江集团、万科位列前三。

  拿地资源愈发集中在少数大房企手中。6月末,TOP10房企新增土地货值占百强总量的67%,较5月末提升5个百分点;TOP11~20房企新增土地货值占比14%,比去年同期减少5个百分点;后50强房企新增土地货值仅占6%,同比减少11个百分点。

  一个积极变化是,在百强企业拿地榜中,民企数量在增多。

  据克而瑞统计,2023年上半年,新增土地货值百强榜中,央企国企拿地金额占比60%,城投平台、民企拿地金额占比分别为18%和22%。对比去年同期数据看,央企国企占比下降3个百分点,民企占比增长2个百分点,而地方城投“退出”迹象明显。

  其中,滨江集团排在第2名,新增土地货值787.9亿元,仅次于华润置地;滨江集团上半年全口径销售金额925.8亿元,同比增长35%。

  一位市场观察人士称,民企数量增多的确能反映出其投资正在逐步复苏,但民企占比不足三成,整体来看,受制于资金压力和土地拍卖竞争压力,民企投资复苏仍较弱。

  机构数据亦显示,2023年上半年22城供地中,国企央企拿地金额占比超50%,民企拿地金额占比升至28%,地方城投拿地金额占比降至9%。

  某机构企业研究总监刘水表示,当前拿地的民营房企主要有几类:一是千亿元级别大型房企,如龙湖集团、滨江集团、碧桂园等,此类企业销售能力较强,在市场深度调整时积极拿地,以扩大业务规模。

  二是多元化实业企业着力发展已有房地产业务,如伟星房产、亚伦房地产等,此类企业过去地产业务体量较小,近期拿地势头有所增强。

  三是地方性中小房地产企业,如坤和集团、杭州椿实置业、建杭置业、浙江中豪等,这些企业多与龙头房企合作,如坤和集团与万科、绿城、龙湖、滨江集团等头部经营稳健型企业合作,更多地进行项目财务投资。

  四是主业非房地产的企业,拿地为主业服务,如京东在北京集团总部附近拿地,目的是建公寓、商业设施为总部人员提供生活便利。主题公园建设运营企业长隆集团与华润在广州长隆度假区附近拿地,是为了更好地联动业务发展。

  一个问题是,当前房企投资逻辑严重趋同,即争抢一二线核心城市价值地块,导致摇号中签率不断走低。这些房企不得不广泛参与土地拍卖,甚至动用“马甲”,进一步推高摇号难度。而部分下游企业亦积极参与土地拍卖摇号,以期拿地后在后续与甲方合作中增添谈判筹码。优质地块抢夺战愈发激烈。

  对于2023年下半年土地市场走向,来自市场的保守主义者声音更甚。“上半年地方政府已将能拿得出的优质地块摆上货台,下半年土地市场热度可能会继续回落,城投类企业可能不得不再次进场托底。”一位企业人士称。