保利建工翻倍抢下万科退地

土地彭红侠 2024-07-29 09:49:24 来源:中国房地产网

  被万科退还的地块,终于翻倍成交。

  7月25日,北京市海淀区西北旺镇永丰产业基地(新)H地块HD00-0401-0120、0132、0162地块公开出让,海开、中海、保利+建工3家房企及联合体报名。经过3手线上报价和5手现场报价,最终由保利+建工联合体以89.01亿元、3.5%溢价率成功拿下,成交楼面价5.46万元/平方米,销售指导价9万元/平方米。

  今年上半年,海淀区出让了2宗宅地。一宗为2月22日,港中旅摇中的中关村翠湖地块,成交价28.865亿元,与中海合作开发为西山观复;另一宗为6月4日,海开79.17亿元摘得的永丰南地块,总成交金额108.04亿元。

  相比以往地块成交盛况,此次海淀永丰地块稍显冷清。相关研究机构人士认为,这是由于上半年已有多宗地块入市,且周边在售项目仍有库存,同时地块总价较高,因此没有出现激烈争抢的局面。

  此次海淀永丰地块89.01亿元成交总价,在北京宅地出让历史上并不多见,其土地总价仅次于1个月前中建智地112亿元拿下的朝阳巨无霸地块,成为海淀区“新地王”。

  “19号地”回炉

  值得关注的是,该地块属于二次出让,在2016年11月,分别经过38轮和52轮竞价触顶,并在与保利、绿地、首开等鏖战100%自持70年和多轮方案评审后,万科住总联合体最终分别以50亿元、59亿元斩获海淀永丰18号地和19号地。

  据悉,18号地块已被万科开发为万科翡翠书院,项目为租赁住宅,只租不售,户型为主打90平方米三居室和180平方米的叠拼别墅。而拿地仅1年,住总就从19号地块退出,随后万科也萌生退地念头,最终于2021年折价退还,也就是今日重新拍卖的海淀永丰地块。

  对于万科退地的原因,相关研究机构人士认为,全部自持租赁,收益低并且资金回笼速度慢。为解决资金问题,万科曾提出众筹方案,选择周边企业参与众筹,帮助这些企业的员工解决住宿问题。参与众筹的企业早期进行众筹投资,同时向北京万科提交相应的众筹项目运营费用,在项目建设完成后企业员工可租赁相应房源,万科则负责为社区提供高效便捷的物业管理和配套经营服务。

  不过对于万科自持众筹的做法,高级经济师、北京市众明律师事务所律师宋庭敏表示,众筹涉及融资和项目公司股权问题,也涉及土地使用权出让后的监管问题,更重要的是此举难以看出赢利点。

  以常规出租来算,按照翡翠书院此前公布的租金方案,以年租金2400元/平方米且100%满租的情况计算,项目第一个10年年租期收取的租金总额为33.3亿元。

  这也就意味着,该项目至少需要30年租赁期全部租金收入,才能勉强覆盖109亿元的土地成本。如果再考虑上建安、财务、管理、融资成本,以及折旧、贴现等因素,项目的投资回收期将会更加漫长。

  而随着该地块再度上市,其出让条件已进行了改变,土地出让价格也大幅增长。此次出让起拍价为86亿元,土地合理上限价格103亿元;而2016年拍卖时该地块起拍价仅为44亿元,土地合理上限价格59亿元。可以看出,8年后,该地块地价以及土地合理上限几乎接近翻倍增长。

  “地价大幅提升,主要是受市场发展的推动。自2016年至今,北京经济水平、人均收入以及地块周边配套等均在发展,地块价值也随之水涨船高。从位置上看,该地块周边生活配套逐渐丰富,同时叠加海淀区优质教育资源,总体价值较高。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪说。

  永丰北踏入“9万关”

  作为海淀近几年供地的主要区域,这几年新盘扎堆于永丰北。

  幸福里润园、中海汇德里、中海富华里、栖海澐颂实际成交均价约8.2万元/平方米~8.3万元/平方米。今日竞拍的保利建工地块指导价,相比上述项目上涨近8000/平方米。

  1个月前,海开摘得的永丰南地块指导价定9.3万元/平方米,地块临近16号线永丰南站,一站西北旺、三站西二旗,未来可以承接西北旺的改善需求,位置比永丰北部更融入海淀通勤圈。

  地块北侧临近的富华里汇园、富园,去化率87%、53%,均已进入中尾盘阶段。从价格上看,汇园网签均价8.2万元/平方米,可售存量所剩无几。富园期房网签均价约8.4万元/平方米、现房均价约8.7万元/平方米,但是富园期房和现房都将于2025年交房,很快就能入住。而今日竞拍的永丰北地块要到2027年左右才能交房。

  产品上看,永丰北地块容积率1.7/2.0,控高36米。而富华里富园容积率1.5,8~10层小洋房,匹配中海高端产品系,西侧紧邻西玉河湿地公园,产品力相对更强势。

  对比之下,今天9万元/平方米不临铁的永丰北地块,多少会有价格下调的压力。未来指导价是否能够兑现,取决于历史成交数据和板块未来的规划发展,更取决于当下楼市的信心。

  退地潮涌现

  当前楼市环境下,如万科一般退地的情况并不罕见。自2021年开始,各地退地案例不断增多。

  公开资料显示,2021年最早的一宗退地事件,是苏宁环球于2月退还安徽芜湖未开发的12.3万平方米商办地;2021年7月9日,瑞安房地产发布公告称正式退回佛山岭南天地7号、8号地块。

  近两年,房企退地现象更为密集。就在今年7月初,华润在福州鼓楼斗池路拿下的地块也被退出。2014年6月,华润以底价9.2亿元竞得该地块,这个项目分3个地块开发。西区润和郡安置房部分已交房,原计划建设4栋商务楼及1栋4层商业中心的东区未曾开发。

  近日鼓楼区洪山镇政府在福州市12345平台回复市民称:华润对未开发部分无建设计划,提出退地申请,市相关职能部门正与华润公司对接开展后续工作。

  综合来看,这些退地房企中超过半数存在资金问题和经营压力。而即便是华润这样的品牌实力房企,在写字楼商办产品投入大、变现周期长,还有自持、配建等压力下,面对不确定项目沉淀资金,也会选择退地将更多的资源投入到主力项目中。

  有人退出,自然有人补进,这些被退的地块重新上架,会被更有实力的开发商拿下。比如今日竞拍的永丰北地块,重新出让后由保利和建工联合体拿下。

  融信、融创等出险房企拿下的地块,因资金链紧张而转让项目股权,接盘方中虽然也闪现有中小房企身影,但那些房企中不少自身也存在资金风险,主要还是被市场占有率较高的实力房企接盘。