12月2日，深圳土地市场迎来了年度高光时刻。

  在招商蛇口与华润置地&中海地产联合体长达一个半小时、293轮举牌竞价后，位于后海的压箱底地块终于完成出让，成交总价去到185.12亿元，折合楼面地价70387元/㎡，创下深圳年内乃至全国市场的总价地王纪录，也给正在复苏与回稳进程中的深圳楼市注入超预期信心。

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  高端局

  招商蛇口直面华润中海联合体

  因总价门槛非常高，起拍价便超过百亿元，该场竞拍并没有出现过多房企，“厮杀”激烈的三大央企也成为当前深圳市场绝对的实力派代表。要知道在过去1~11月的百强房企销售排行中，半数以上企业销售金额都未能达到该宗地块成交价。

  不仅百亿元级别的后海地块上演激烈抢夺，1~11月全国房企拿地金额排行中，中海地产、华润置地与招商蛇口同样位居TOP10阵营，收揽多宗核心城市核心地块。

  比如截至当前招商蛇口年内已入手商住地达18宗，仅上海便斩获4宗，其他也主要分布在北京、广州、杭州、南京、天津等一二线城市。

  土地市场身影频频的背后，离不开企业优异的销售成绩支撑，据中指研究院数据，前11个月招商蛇口已累计完成1890亿元销售额，位列百强房企第六，且与后一位拉开超700亿元差距。

  另值得一提的是，自9月底各项政策利好集中落地，以头部央企开发项目为先也率先给到热度反应，参考招商蛇口披露信息，仅国庆期间，企业旗下129个项目便累计迎来4.34万组客户到访，并实现125亿元销售业绩。

  资金实力与土地市场的友好出让背景，对于这些头部企业而言，当下可谓绝佳出手时机。

  看回后海地块，华润置地与中海地产也不惜选择联合抢地，可谓直观映射出该宗地块的极高价值。

  面对华润和中海的强强联合，招商蛇口单兵作战显然不具备更多优势，最终虽然没有成功获地，但其作为单独一方超百轮的举牌及高达184亿元的出资背后，亦生动彰显出企业的决心和魄力，也给深圳楼市注入强信心。

  事实上，不管哪家抱地而归，对于深圳豪宅市场都将是众望所归。

  就华润置地来说，无论是深圳湾还是后海，企业深耕多年的成果有目共睹，加上本身在深圳也没有太多新房库存，拿地意向非常高；中海地产，继深湾玖序热销，以及"玖"系产品在多个重点城市拿下优异成绩，其对于继续强化在豪宅市场尤其深圳市场的印象，显然也决心十足。

  另外的招商蛇口，企业一直以来始终向前不止步于蛇口的舒适区，从太子湾到会展湾，再到前海湾，三湾超强运营能力加持下，有更强的品牌溢价加持。以太子湾片区开发运营成果为例打造了诸多被称为划时代人居豪宅的玺系作品，使企业于深圳豪宅市场早已占据一席之地。

  可以想象，如果地块由招商蛇口拿下，基于招商蛇口的豪宅开发基因与地块本身的高素质，势必将为后海再添一座城市顶豪封面，此外，考虑到地块不限价、不限面积，这家始终流淌着“改革”“创新”基因的企业，大概率还将带来远超预期的惊喜。

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  启幕与引领豪宅市场

  千亿级央企上演产品力突围

  招商蛇口、华润置地、中海地产这些已为数不多的千亿级房企，雄厚的资金实力仅是一方面优势，开发经验、开发水平、过程中涉及的资源调配、片区运营、乃至后续服务等，都是它们与市场普通房企拉开的巨大差距。

  尤其体现在豪宅产品的打造上，差距更为明显。

  正如前面提到，就后海地块来说，不管竞拍结果如何，在该级别的央企打造下，后续待项目入市，对于深圳豪宅市场而言，都将是绝对惊喜。

  首先是三大央企各自丰富且已受市场检验认可的豪宅开发经验。尤其当时间拉长，这些企业的豪宅基因与产品的抗周期性还将更为醒目。

  最典型莫过于招商蛇口的“玺”系，早于10年前，招商的玺系产品便于大本营深圳问世，也由此开始了招商蛇口的豪宅打造路径，凭借“理念的超前、产品的锻造、服务的打磨、资源的占有”等多维产品基因，玺系也得以被视为划时代人居作品，引领着中国高端豪宅细分市场。

  一直到今天首个玺系住宅——海上世界双玺花园的海之门形象也仍是蛇口标志。

  2014~2024年招商蛇口陆续在全国打造了24座玺系作品，从北京的亦庄，到上海的外滩边，再到深圳的太子湾，无一不是板块的豪宅标杆与封面之作。且于不断的经验沉淀中，无论是产品抑或服务体系的越级迭代，还是不断前置化的实景展示效果，都直观显露出头部央企的豪宅开发能力。

  在克而瑞研究中心12月3日最新发布的“2024年度中国房地产企业产品力TOP100”榜单中，凭借优异产品表现及积攒的良好客户口碑，招商蛇口产品力排名跃升至第四，“玺系”也获评2024年度全国十大豪宅产品系。
企业开发实力是保证顶豪产品打造水准的核心要素，过程中还有着不容忽视的市场客观条件的优化，并得以给后续的豪宅开发更多期待空间。

  当前后海地块的开发成果仍待时间检验，与此同时，随着房地产进入新周期、发展新模式，从“好房子”到“好生活”的进阶中，以头部央企为引领，基于聚焦核心城市核心地块的土地资源获取，与企业自身综合开发实力，实际已陆续给市场带来了太多产品颠覆与突破。

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  持续的颠覆与突破

  头部央企撑起楼市信心

  过去近一年来，高层对“好房子”的支持力度可谓空前，从取消“7090政策”到推行建筑新规，从降开发商开发成本到调整豪宅交易费用，尤其豪宅产品，受益显然。

  回看后海地块，商品房不限价，取消“70/90”限制，以及无配建要求，还允许整体转让的商务公寓可全部转为同等面积酒店，无疑都给开发企业预留了更大施展载体，也使得最终的产品呈现拉满期待。

  值得注意的是，产品层面的升级与突破，显然并非高端物业抑或新项目独享特权，而是覆盖全线产品。

  继续以招商蛇口为例，相伴房企产品力较量愈发激烈，也是企业产品迭代速度的愈发加快，以从行业竞争中突围。

  招商一湾臻邸早于2023年开始便拉开了整个深圳品质战的序幕，以一湾臻邸为首斥资约3亿元对公区、电梯厅、户型空间、精装等维度进行品质升级。

  四海臻邸二期同样延续了品质打造的高标准及高要求，作为新规后的产品，拓展后最高实用率达99.58%。

  市场热捧便是好产品最好的认证。2023年下半年，一湾臻邸在10万元+/㎡住宅项目销售套数排名TOP1，2024年1~10月也始终保持在排名第二，并于10月份完美售罄；2024年11月四海臻邸二期首开206套，当日即成交198套，去化率超过96%。

  此外，具体到产品体系方面，据了解，招商蛇口也已形成了一种持续迭代的长效机制，从需求收集到深度研究，再到打造试点标杆项目形成标准，最后发布焕新风格产品力成果，能够多方面适配客户的需求。同时，针对产品保障也进行了组织体系上的调整，提出首席设计产品经理的制度，以此保证产品体系可稳定输出。
2024年，围绕客户需求及审美、文化、场景等维度思考，招商蛇口提出新的“3+1”产品体系，包括天青、启序、揽阅3大产品线，分别对应现代东方、人文美学、自在乐活的产品风格，以及以“玺”为名的高定豪宅产品系列。

  上月开盘并热销的四海臻邸二期便是招商蛇口落地深圳的首个“启序系”，也是城市的又一张美学新名片。

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  以招商式交付新解答

  预见城市更美好未来

  在保证高品质的同时，招商蛇口在项目交付方面亦毫不懈怠。

  从2024年11月起正式进入“超级交付季”，11月深圳四海臻邸一期正式交付，收获良好的市场和业主口碑；12月招商蛇口还有“三玺交付”，包括2022年日光红盘住宅招商玺、以及公寓代表太子湾瑞玺、太子湾泓玺。

  今年已经是招商蛇口走过的第45年，企业背后甚至还有那走过已超150年征程的招商局。

  从适时推进战略转型到区域架构升级，从优化用人策略到产品力/运营力/服务力的持续迭代，从太子湾、会展湾、前海湾、招商中环等一个个大型城市综合样板到一湾臻邸、四海臻邸、招商臻城、雍云府、招商雍境等作为全新升级“M+品牌价值体系”载体带来的湾区美好人居新面貌......企业始终步履不停。

  从招商蛇口身上我们也足以看到，这些历经周期依旧能保持蓬勃生长姿态的头部央企，支撑它们的无一不是对城市高质量发展的央企责任感与始终贯彻的创新与突破。
经历过去几年来猛烈的行业出清后，当前的房地产行业也早已从土地红利时代进入管理红利时代，以头部央企为首的地产新格局也正逐渐形成，并不断走向强者恒强局面。
大浪淘沙，正如三大央企撑起的深圳百亿级土拍市场，他们也正牢牢占据着当下乃至未来的市场话语权。