2023年4月25日，自然资源部部长王广华在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记。

  不少人将其与房地产税联系在一起，认为在实现不动产统一登记之后，“房产税”就不远了。

  对此，我们认为，不动产统一登记与征收房地产税并无必然联系。

  首先，房地产税的核心是地税制度的改革，是属于地方财政的固定预算收入，各地很难跨城市征收。因此即便没有实现不动产统一登记也可以征收房地产税，分散式登记并不影响其出台，如上海、重庆早在2011年就已启动“房产税”试点。

  其次，当前的市场环境并不具备开征房地产税的条件。

  最后，对地方财政来说，与土地收入相比，房地产税目前还无法取代土地出让金收入，成为地方财政收入的重要组成部分。

  我国全面实现不动产统一登记的消息迅速引发了舆论的关注，不少人将其与房地产税联系在了一起。

  不动产统一登记源于2013年3月，党中央、国务院决定建立不动产统一登记机构，提出将分散在多个部门的不动产登记职责整合，实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”改革任务。

  这意味着经过十年努力，从分散到统一，从城市房屋到农村宅基地，从不动产到自然资源，覆盖所有国土空间，涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度全面建立。

  而房地产税则是整体税制改革的重要的部分，其核心是地税制度的改革，是由地方政府征收的税，属于地方财政的固定预算收入。

  不动产统一登记与征收房地产税并无必然联系，也并非开征房地产税的先决条件，分散式登记并不影响其出台。

  据了解，房地产税改革可以追溯至2003年，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》曾提出对房屋持有环节进行征税，类似后续出现的“房地产税”。

  早在2011年1月，“房产税”其实就已正式落地，上海和重庆同时宣布启动“房产税”试点，对个人住房征收“房产税”。一直到今天，上海和重庆仍是全国唯二的“房产税”试点城市，上海是以多套房为主要征收对象，重庆则以高端豪宅为重点征收对象。

  2013年底，十八届三中全会提出“加快房地产税立法并适时推进改革”。将“房产税”完善至“房地产税”，涉及土地征收、公开招拍挂、房地产开发、房地产交易、住房租赁等多个环节，包括城镇土地使用税、土地增值税、印花税、契税、房产税等。

  事实上，房地产税离我们最近的时候，是2021年底。

  2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

  试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。

  在当时，有部分房价相对较高的热点城市将成为首批试点城市。其中，呼声较高的城市有上海、广州、深圳、杭州、宁波、重庆、南京等

  然而，2022年房地产市场进入深度调整期，商品房销售商品房销售规模和开发投资规模大降，在扩大内需、稳地产总体方针下，房地产税改革试点暂停。

  从2023年至今的市场来看，虽然一季度部分城市出现了点状复苏，但进入4月以来，供求皆有转降趋势，重点30城供应显著缩量，降至近5年来同期新低，成交环比下降27%。

  从2021年至2023年4月全国百城商品住宅成交面积来看，当前市场整体仍在低位，整个行业的调整并没有完成，整体市场仍处于恢复期，目前市场环境并不具备开征房地产税的条件，短期内也不会贸然开始推行房地产税。

  房地产税的推行，不仅对市场产生影响，对土地投资的影响可能会更大。

  从2023年至今的土地投资来看，前4个月土地成交规模同比下降31%，创下2010年以来全国土地交易规模新低。近七成百强房企没有纳储。

  从成交金额来看，前4个月全国300城土地成交金额约5675.9亿元，同比下降25%，除一线城市仍能保持一定的涨幅，二线城市成交金额较去年同期下降了四成。三四线城市交易依旧低迷，成交规模和成交金额同比降幅也均在两成以上。

  在这背景下，若是今年开始推行房地产税，对整体土地投资来说可谓雪上加霜。

  更何况，即使按上海“房产税”的税率标准（人均60平以下免征、二套及以上0.4-0.6%）计算，“房地税”收入远低于土地投资金额收入。

  据上海税务局披露，2022年全年“房产税”约237亿元。而2022年上海涉宅地成交总金额约2800亿元。

  显然，对地方政府而言，与成百上千亿元的土地投资收入相比，“房产税”收入还无法取代地方财政土地出让金收入。

  我们认为，不动产统一登记并不是为开征房地产税铺路。

  一方面，统一登记并非开征房地产税的先决条件，分散式登记也并不影响其出台。

  另一方面，当前无论是各地市场还是整体投资环境都不具备开征房地产税的条件。因此短期内，起码今年内不会贸然开始推行房地产税。

  当然，从长远来看，房地产税改革是中国房地产发展到一定阶段之后的必然产物，也是加快建立现代财政制度中非常重要的一部分。