激活楼市购买力 唐山再出新政策

政策彭红侠 2024-01-08 10:05:18 来源:中国房地产网

  2023年12月21日晚,唐山市印发《关于进一步支持居民刚性和改善性住房需求的实施意见》,从全方位保障多层次住房需求、调整优化房地产支持政策、探索房地产高质量发展模式等方面明确14条措施。其中提出,取消房地产限购限售政策,推行平价商品住房,鼓励现房销售。

  唐山房产经纪人李想透露,自2022年5月之后,唐山事实上就已取消限购限售,此次是政府正式发文确认。在该措施涉及房地产部分,除上述有助于购房者买房内容外,还有降低房地产企业拿地成本的相关政策。

  唐山世联行的数据显示,2023年11月,唐山市主城区商品住宅供应面积10.55万平方米,环比上涨4%;成交面积3.29万平方米,环比下降33%;成交均价14313元/平方米,环比下降8%。

  唐山市住建局主要负责人解读表示,《实施意见》内容共分三部分:一是全方位保障多层次住房需求。积极推动国企低价收购平价出售、规划建设平价商品住房、鼓励开发企业组织团购等方式,加大120平方米以下低价位商品住房供应力度;鼓励房地产开发企业以市场需求为导向,通过提升设计水平,提高住房品质,满足144平方米以上的高品质住房需求。二是调整优化房地产调控政策。取消限购限售政策,调整优化住房信贷政策,降低存量首套住房贷款利率,调整个人住房商业贷款套数认定标准,优化公积金贷款政策,实施住房交易税费优惠政策。三是探索房地产高质量发展模式。推行平价商品住房,允许房地产企业调整建设工程设计方案,推行二手房“带押过户”服务,推行“交房即交证”,鼓励“现房销售”。 

  机构市场研究总监陈文静认为,整体来看2023年唐山市场受阻明显,成交规模呈现持续波动下降趋势。此次唐山出台的需求端政策基本均已执行,政策空间相对有限,供给端提出的多项政策效果累计叠加,有利于释放更多购房需求,进一步修复当地市场预期,巩固当前市场修复态势,但整体效果或有限。

  新政频出,房价仍跌

  “几乎没有购房人因为当天的新政策来咨询市场和看房,和北京不一样,唐山不是一个政策强驱动的市场。”李想在唐山头部房产经纪平台工作8年,提及政策发布原因,他表示“唐山这次发出的多数政策在去年或今年早些时候就已经落地了,不知道为什么突然又发出政策,可能是为了刺激市场购房需求。”

  公开资料显示,2022年5月,唐山取消路南区、路北区、高新区范围内限购限售政策,降低首付比例至首套20%、二套30%,提高公积金贷款额度;2023年1月,唐山调整首套房贷款利率下限调整为LPR-50BP;2023年11月,唐山二孩、三孩家庭公积金最高贷款额度由原来的上浮10万元、20万元提高至上浮20万元、30万元。

  利好政策接连而至,给唐山楼市带来的影响却相对有限。

  从市场表现来看,根据中国房地产指数系统百城价格指数,唐山新建住宅价格整体波动性下降,2023年1~11月累计下降0.3%,二手住宅价格累计下跌4.1%,环比已连续20个月下跌。

  根据中指数据监测,1~11月,唐山新建商品住宅累计成交222.6万平方米,同比下降21.1%。11月,市场运行延续低迷态势,购房者的置业情绪继续下滑。

  不过,多位唐山当地房地产从业人士表示,2023年12月房地产市场成交有所回升,主要是年末开发商回款压力大,特价房让利优惠加码,刺激部分购房者成交。

  李想表示,路北区缸窑路的一个准现房项目,有“5万元起”的低首付优惠,剩余资金由开发商以垫资方式借给购房者,一年内还清免息。同时赠送价值10万元车位,若不要车位,可以折送到购房款内。

  高新区头部房企在售项目,销售均价10000元/平方米,特价房每平方米优惠1100元,115平方米三居两卫户型,一口价总价106万元,同时赠送精装和车位。该房企路南区在售项目,有特价房源最高直降52万元,降幅近20%。

  另一位房产经纪人坦言,现在多数在售新房有优惠,底价之下还有较大谈价空间。

  平价商品房效果待观察

  值得注意的是,在取消限购、降低利率、推进现房销售等政策之外,唐山针对现行市场情况,推出部分创新性举措。

  比如,唐山明确刚性住房面积标准为120平方米以下,改善性住房面积标准为144平方米以下,鼓励开发企业组织团购等方式,加大120平方米以下低价位商品住房供应力度。

  “这一点是比较有突破性的。”易居研究院研究总监严跃进表示,刚需盘的标准从过去传统理解的90平方米调整到了120平方米,这一上调说明唐山结合居住需求的变化,给出了非常系统的标准调整,吻合了市场需求的变动情况。

  平价商品房也是此次唐山新政的重点之一。

  根据政策要求,平价商品房须限定销售价格和套型面积,参照同地段、同品质普通商品住房价格下浮20%,住房套型建筑面积原则上不超过90平方米。该类住房的建设用地优先落实,并以平均销售价格反推确定土地价格。

  “这可以认为是保障房建设中的一种地方创新产品。”严跃进分析,平价商品房的概念主要涉及两个维度,价格和建筑面积。供地也提及了“反推”的概念,先确定价格然后确定地价,这样就使得此类产品能够扎扎实实推进下去。

  “此次政策进一步说明,三四线城市当前对于购房方面的提振政策依然较多,且在此过程中也逐渐探索了新发展模式。”严跃进进一步补充道。

  对于平价商品房的推出,李想表示,若该模式长期有效推进,或可在一定程度上降低区域房价水平。不过,主城区可供应地块有限,且价值相对稀缺,因此该模式或将在位置相对偏僻的区域推进,在满足刚性住房需求的同时,促进偏远地区楼市去化。“按此推测来看,那该模式对主城区房价影响或将有限。”