“本月底前，第一批项目白名单就可能落地并争取贷款。”

  “白名单落地，列入白名单尽职免责。”

  “调控政策下发到城市。”

  这是1月26日，住房和城乡建设部召开城市房地产融资协调机制部署会上透露的信息，政策力度前所未有。住建部党组书记、部长倪虹指出，加快推动城市房地产融资协调机制落地见效，支持房地产项目开发建设，“地级及以上城市人民政府要切实发挥牵头协调作用，把这一重要机制迅速建立和运转起来，及时研判本地房地产市场形势和房地产融资需求，强化统筹谋划，细化政策措施，搭建政银企沟通平台，推动房地产企业和金融机构精准对接，协调解决好房地产融资中存在的困难和问题。”

  倪虹还表示，国家层面将建立城市房地产融资协调机制项目信息平台，实行周调度、月通报。

  “2号文件落实之快前所未有，如果我们的政策都像这样落实，对于经济的发展就很有好处了。”一位房地产行业资深人士对于这场刚刚结束的会议感慨，“楼市太需要这样的及时雨！”

  “2号文件”指的是建房〔2024〕2号《住房城乡建设部金融监管总局关于建立城市房地产融资协调机制的通知》（以下简称《通知》），1月12日由住房城乡建设部、国家金融监督管理总局共同发布，明确指导各地级及以上城市建立房地产融资协调机制。

  从《通知》出台到跟进落实政策，仅过去半月时间。反映了政府部门当下对于推动经济恢复工作的高度重视，也是积极响应落实党中央、国务院关于推进房地产平稳健康发展的要求。

  快速落实“2号文件”

  在2023年12月11日，中央经济工作会议明确提出，要积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

  随后的“2号文件”聚焦房地产融资，是为化解房地产风险的重要指导文件。

  《通知》明确提出了四方面指导意见：建立城市房地产融资协调机制、筛选确定支持对象、满足合理融资需求和做好融资保障工作。

  关于建立城市房地产融资协调机制这样要求，指导各地级及以上城市建立由城市政府分管住房城乡建设的负责同志担任组长，属地住房城乡建设部门、金融监管总局派出机构等为成员单位的房地产融资协调机制（以下简称“协调机制”）。

  协调机制要明确工作分工，强化统筹谋划，细化政策措施，将各项工作做实做细。定期组织各方会商，及时研判本地房地产市场形势和房地产融资需求，协调解决房地产融资中存在的困难和问题。搭建政银企沟通平台，推动房地产开发企业和金融机构精准对接。保障金融机构合法权益，指导金融机构与房地产开发企业平等协商，按照市场化、法治化原则自主决策和实施。

  在住建部召开的城市房地产融资协调机制部署会上，部党组书记、部长倪虹出席会议并强调，深入贯彻落实中央经济工作会议精神，加快推动城市房地产融资协调机制落地见效，支持房地产项目开发建设，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。中央财办、中央金融办相关司局负责同志出席会议。各省（区、市）住房城乡建设厅（委）有关负责同志和35个重点城市人民政府分管负责同志参加会议。

  “此次会议事实上就是对融资协调机制的落实，就是要形成具体的项目落地，从而探索出融资协调的成熟机制。发挥主管部门的主体责任，管理责任，属地责任，解决银行和房企双方之间的不信任，倒逼房地产企业加强经营管理，提升银行风险识别和管控能力，从而落实对稳健企业的扶持。” 广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。

  “政策出台非常有必要。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为，资金是房地产业的命脉。没有资金则无从进行房地产项目开发，也无法保证保交楼的顺利实现。资金能否顺利筹集到位，项目是否有低成本稳定的资金来源，是影响房价及实现房地产良性循环的关键。因此，建立城市房地产融资协调机制，一视同仁满足不同所有制企业融资需求，促进金融与房地产良性循环至关重要。

  白名单即将落地，实行尽职免责

  会议强调，针对当前部分房地产项目融资难题，各地要以项目为对象，抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单，协调本行政区域内金融机构发放贷款，精准有效支持合理融资需求。

  在李宇嘉看来，从2022年“三支箭”到“16条”，再到2023年底中央金融工作会议提出的一视同仁，三个不低于，国家比较重视，但落实效果不佳，主要原因在于银行对风险担忧比较大，对房企的信任度比较低。因此，重视程度开始转向协调机制，即协调机制推送合格的贷款项目，金融机构对合格的项目兑现投放融资。

  从企业到的项目的分离，这是一个明显的变化。事实上，“2号文件”出台后，各地已经开始行动。

  江西省住房和城乡建设厅房地产市场监管处相关负责人在接受媒体采访时说，对正常开发建设的项目，建立授信绿色通道，积极满足合理融资需求；对暂时困难的项目，按照“一项目一方案”的方式，采取贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持；对违法违规等情况的企业和项目，提示金融机构审慎开展授信。

  重庆当地正在着手准备房地产融资协调机制的细则。重庆市住建委房地产开发建设处相关负责人公开表示，“白名单”会聚焦到项目，考虑它本身的资产负债是否合理，项目是否可以实现可持续运营，包括有没有足够的还款来源，把原来集团公司的风险切割开来，这样会更精准，有利于项目的融资。

  一位不愿具名的房地产企业相关人在接受中国房地产报记者采访时表达了一些顾虑：很多大企业是资金归集，企业把能用的钱都用了，出险前做了很多财务动作，包括把项目的现金流调到总部，项目和集团形成大量的债权关系，我们希望这个白名单的有效范围大一些，范围大对激活市场就能起到更大的作用，如果范围小，效果就有待观察了。

  “35个城市将有众多符合条件的项目进入可合理融资的白名单。”一位知情人士认为，这对部分出险企业是一个机会，项目“白名单”会满足不同企业的合理融资需求。“第一批项目白名单预计本月底落地，很快会迎来第二批。”

  该知情人士透露了一个重大信息，这次金融支持直接对准到具体项目，相当于打开了地产信用“分水岭”，对于之前金融机构的“不敢作为”，这次会议高层领导更是直接给到“强心针”：列入白名单尽职免责！

  换句话说，就是全国35个城市，无论是公司或是项目，什么性质的公司，什么所有制的公司，只要项目好，项目需要，符合标准和条件，进行申报以后，经地方主管部门审核完毕，进入白名单，所有贷款争取无错，尽职免责。

  这次会议传递给市场的信号是：动真格！地方大胆去干！

  放权地方政府 调控政策下发到城市

  会议要求，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，加快构建房地产发展新模式，长短结合、标本兼治，促进房地产市场平稳健康发展。要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，会议要求里特别提到了“充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。”

  此次政策覆盖区域广泛，调控政策下发到具体城市。据知情人士透露，此次参会35个城市涉及25个省份，大部分以省会城市为主，也有一些省份同时有几个城市参与。比如辽宁包括沈阳和大连两个城市；江苏则有南京、无锡、常州、苏州四个城市；浙江包括杭州和宁波两个城市；福建包括福州和厦门；山东包括济南和青岛；广东包括广州、深圳、佛山、东莞四个城市。

  前述知情人士说，调控政策下发到各个城市，就是希望各个省区市“自主作为、善于作为、创新作为。”

  李宇嘉认为，调控政策放权地方这是权责利对等。对于热点城市，过去均为调控政策重点监测城市，出于房住不炒，稳定地产，规范政策行为等考虑，政策调整要加强上下之间的协调和报告。目前，各地房地产市场下行，稳定的压力加大。过去的这样的做法不再可行。赋予城市房地产调控自主权，目的是将稳定市场和行业的权利责任义务都给到地方政府，落实地方的主体责任，国家加强政策扶持和监测考核。

  对于政策效果的评估，李宇嘉认为，信贷是信用行为，是以信任为前提的。因此，此次建立协调机制，目的是建立一个对接的平台，让双方充分地沟通，是否贷款依照的是银行的风险控制、信贷审批流程，这是市场化、法制化、商业自愿自主的，而不能强制。除此以外，关键还是要夯实各方的主体责任，比如促进房地产企业规范财务数据，诚信行为，告别高杠杆，长期经营，让银行信任房企，银行也要加大业务体系再造和风控模式改造，而不能一味地坚持旧模式，即以政府隐性担保、抵押物及抵押物价值上涨作为资金投放条件。

  “各城市因城施策及时根据房地产供求关系情况、房地产开发项目情况，制定相应的房地产融资支持的房地产项目名单，精准有效支持合理融资需求意义重大。”赵秀池说，这将有力地促进房地产开发项目的顺利开展，实现“保交楼”“保民生”的需要；有利于防范房地产重大风险发生，促进房地产良性循环和房地产市场平稳健康发展；有利于房地产企业适应房地产供求关系的重大变化，促进房地产发展新模式的转换。

  “除了融资问题，还有一个重要的问题是市场有效需求不足。”长三角区域一位开发商说很关心因城施策能否激发有效需求。

  “表面上是需求问题，背后实际是预期问题；表面上是供给问题，背后也是预期问题；表面上是消费问题、投资问题，背后还是预期问题。”借用中国社科院学部委员、原副院长高培勇的话来说，“经济恢复是一个需要耐心，需要实打实地把一件件事情办好的长期过程，我们要有足够的思想准备。”

  高培勇强调，当下必须牵好牵住的“牛鼻子”就是稳预期、强信心。把“稳预期”作为着重点和着力点落地2024年经济工作的各领域和全过程。