多部门重磅发文:房企融资有救了

政策许倩 2024-01-29 10:28:02 来源:中房报

  连续3日,房企融资连获政策支持。

  1月24日,央行、金融监管总局发布《关于做好经营性物业贷款管理的通知》(以下简称“通知”),要充分发挥经营性物业贷款作用,满足房地产行业合理融资需求,有效防范化解风险,以促进房地产市场平稳健康发展。

  1 月 25 日,在国新办举行的新闻发布会上,国家金融监督管理总局副局长肖远企表示,房地产产业链条长、涉及面广,对国民经济具有重要影响,与广大人民群众生活也息息相关,金融业责无旁贷,必须大力支持。

  他表示,将加快推进城市房地产融资协调机制落地见效,指导金融机构落实好经营性物业贷款管理要求,继续做好个人住房贷款金融服务,同时指导和要求银行等金融机构大力支持“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”建设,并且要求尽快形成实物工作量。

  1月26日上午,住房城乡建设部召开城市房地产融资协调机制部署会,强调加快推动城市房地产融资协调机制落地见效,支持房地产项目开发建设,一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

  值得注意的是,此次城市房地产融资协调机制的建立,并非此前热议的以房企整体为支持对象,而是以房地产项目为依据提供融资支持,金融纾困更为精准。据透露,本月底前,第一批项目名单落地后即可争取贷款。

  当日,金融监管总局亦召开会议,部署推动落实城市房地产融资协调机制相关工作。

  拥有优质物业资产者获益

  何谓经营性物业贷款?

  经营性物业抵押贷款是指银行向商业银行向房地产企业法人发放的,以其所拥有的物业作为贷款抵押物。经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营,经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房,包括商业楼宇、星级宾馆酒店、综合商业设施(如商场、商铺)等商业用房。

  通知指出,2024年底前,全国性商业银行可在风险可控、商业可持续的基础上,为规范经营、发展前景良好的房地产开发企业发放经营性物业贷款,用于偿还企业及其集团控股公司(含并表子公司)在房地产领域相关贷款和公开市场债券。

  实际上,在通知下发前,各家银行就已经通过经营性物业贷等形式给房企投放了部分贷款。部分银行对于经营性物业贷的要求是:期限一般在10年左右,贷款额度上限为抵押物评估价的60%~70%,资金用途比较灵活。

  在通知下发前,企业就存在用经营性物业贷资金间接偿还贷款、债券的情况,此次通过文件形式将这一用途合法化、正规化、公开化,进一步放松了经营性物业贷的资金用途。

  “对房企而言,通过经营性物业贷盘活存量资产、置换存量债务,一方面有利于降低融资成本,以‘时间换空间’降低短期偿债压力。另一方面,也可减轻房企为偿债将优质资产折价出售的压力,缓解房企‘断臂求生’导致资不抵债的风险,为后续行业复苏保留有生力量。”华泰证券固定收益团队表示。

  这是应企业所需。2023年底,中国银行主要负责人曾积极走访绿城集团、龙湖集团、万科集团、滨江集团、新城控股、美的置业、星河湾集团、大华集团、金辉集团等多家混合所有制及民营房企。这些房企表示持有各类商业物业,迫切希望能快速、足额利用此类资产获取资金用于企业日常经营。中国银行在业内首推经营性物业贷款产品,有效支持房企利用自持物业资产获取资金,截至目前余额达1500余亿元。

  广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,稳健经营和长期持有运营不动产的房企将率先迎利好。经营性物业贷款期限一般不超过10年,远比开发贷3年以内周期要长;对于现金流良好的物业来说,其利率也会比较低。这将倒逼房企重视存量资产,加大存量物业经营价值最大化导向的运营。

  近年来,部分房企逐渐加大对经营性业务的发展力度,投资性房地产资产规模占比可观。据银河证券统计,截至2023年6月30日,中国海外发展、华润置地、龙湖集团的投资性房地产资产占总资产比例分别为21.14%、21.01%、24.86%。

  “但若房企本身缺乏优质物业资产,可能很难从政策中受益。考虑到经营性物业贷在通知出台前就一直在正常推进,预计新增贷款量不会太多,对于房企融资的增量支持作用有限。”一位金融机构人士称。

  首批房地产项目名单月底前落地

  此次城市房地产融资协调机制的建立,有助于更好满足房地产项目合理融资需求,更是楼市的一剂良药。

  今年1月5日,住房城乡建设部、金融监管总局联合出台《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》,要求各地级及以上城市建立房地产融资协调机制,研判市场形势和行业融资需求,协调解决房地产融资中存在的困难和问题;按照公平公正原则,综合房地产项目的开发建设情况及开发企业有关情况,提出可以给予融资支持的房地产项目名单,推送金融机构,做好融资支持。

  这是继“金融16条”“金融支持租赁住房17条”后,金融领域支持房地产的又一重要文件之一。

  “根本上是为了有序加快推进正常开发建设的房地产项目建设交付,切实避免项目因资金链断裂出现逾期交付,维护购房人合法权益,同时又能充分发挥房企丰富市场供给、激发市场活力的积极作用。”深圳市房地产和城市建设发展研究中心研究员王锋表示。

  在1月25日新闻发布会上,肖远企强调,要加快推进城市房地产融资协调机制落地见效。在城市政府牵头协调机制下,按照公正公平原则,向本行政区域内金融机构推送可以给予融资支持的房地产项目名单。金融机构按照市场化、法治化原则评估协调机制推送的支持对象,对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目,要积极满足合理融资需求。

  1月26日上午,住房城乡建设部召开城市房地产融资协调机制部署会,再次强调推动城市房地产融资协调机制落地见效。本月底前,第一批项目名单落地后即可争取贷款。

  预计政策效果如何?李宇嘉表示,信贷是信用行为,以信任为前提。此次建立协调机制,目的是建立一个对接平台让企业与银行充分沟通,是否贷款依照的是银行风险控制、信贷审批流程,这是市场化、法制化、商业自愿自主的。关键是要夯实各方主体责任,如促进房企规范财务数据、诚信行为,告别高杠杆,长期经营,让银行信任房企;银行也要加大业务体系再造和风控模式改造,不能一味坚持旧模式,即以政府隐性担保、抵押物及抵押物价值上涨作为资金投放条件。