南京正式进入“买房即落户”的时代。

  5月11日，南京市公安局印发《关于合法稳定住所落户有关事项的通知》（以下简称“通知”），为贯彻落实南京市政府有关工作部署要求，深化南京市户籍制度改革，有序推进以经常居住地登记户口制度，南京市公安局研究决定，进一步放宽落户条件。在南京市拥有合法稳定住所且实际居住的非南京户籍人员，可以直接办理落户。

  根据通知，在南京市城镇地区拥有合法稳定住所（即取得合法产权住房）人员，可以申请本人户口迁入该住房，其配偶、未婚子女、父母（超过法定退休年龄或已办理退休手续）可以申请办理户口随迁。房屋产权为两人及以上人员共有的，需经所有产权人协商一致确定其中一人申请立户迁入，同时可以申请办理户口随迁。房屋产权所有人为未成年人的，在申请落户时需要随监护人一并迁入。

  南京此次放宽落户限制并不突然。

  早在4月26日，南京市公安局官网就发布了相关公告，公开征求意见。近几年来，南京在放宽人口落户方面的动作也十分频繁。

  “南京放宽落户政策的背后，主要是为了深化户籍制度改革，努力打造国际化创新创业人才高地，以及更好地满足在南京有房产的外来人口的落户需要。”IPG中国区首席经济学家柏文喜在接受中国房地产报记者采访时表示，这一政策调整旨在促进人口加快导入大城市，活跃房地产市场，并为城市发展注入新的活力。

  柏文喜认为，落户政策的放宽也考虑到了当前房地产市场的状况，通过降低落户门槛，吸引更多的人才和劳动力，进而推动经济增长和消费市场的繁荣。此外，放宽落户条件还有助于解决原有购房人群在购房后的户籍问题，即存量问题，这对于提升城市吸引力和竞争力具有积极作用。

  人口就是“未来”

  人口作为经济和社会发展的基础性因素，意味着更为明显的资源集聚效应，常住人口的规模也一直是一个城市综合实力的重要体现。

  南京对于人口的渴望显而易见。

  作为六朝古都，南京也是经济大省江苏的省会城市。不过，有着省会名头的南京GDP总值仅占全省GDP总量的13.68%，远低于苏州市的19.3%。

  人口方面，南京也被周边的苏州、杭州压上一头。截至2023年末，苏州、杭州的城区常住人口都超过了1000万，跻身超大城市之列。南京常住人口仅为954.7万，与1000万人口尚有距离。

  从人口增量看，截至2023年末，南京市常住人口只比上年末增加5.6万人，增长约0.6%。全年人口增量低于合肥、杭州、温州和宁波。2023年，南京人口增量仅为合肥的四分之一，杭州的三分之一。

  值得注意的是，近年来，内陆各新一线城市竞相扩大城市人口规模，提升城市能级。从放开落户条件到提供就业、创业机会，再到“发钱发房”，竞争之激烈可见一斑。

  对此，产业研究与规划专家史一哲认为，随着中国已过“刘易斯拐点”，老龄化在可预见的将来会长期持续加速，有消费能力的年轻劳动人口越来越成为经济发展的宝贵资源，会持续得到城市管理者的重视。趋势已经确定无疑，除了北京、上海两个户籍制度的最后堡垒，全国户籍制度的全面松动和政策大转向只是时间问题。

  史一哲表示，从长期看，人口老龄化趋势下，劳动年龄人口不仅仅是宝贵的劳动力资源，也是汽车、住宅等大宗消费品的消费主力，还是下一代劳动力的最重要生产者，吸引受教育程度较高的年轻人落户，是增强一个城市未来长远发展后劲的重要举措。当前的住宅—土地—财政收入的传导链条，最直接的资金注入就是来自住宅市场的需求，降低落户门槛争夺有消费能力的年轻人，也是希望能够解燃眉之急。

  仅靠宽松的落户政策，能否完成对人口的引流？

  南京房地产学会会长吴翔华在接受中国房地产报记者采访时坦言，一些三线城市对于落户没有任何限制，但是依然很难吸引人口落户，或是呈现人口流出的状态。这些都是因为当地缺少工作机会和成家立业的基础。因此，只放宽落户还不够，需要有就业、创业等一系列配套措施进一步完善，才能真正吸引人口，助力楼市。

  楼市“等待戈多”

  在放宽落户条件的同时，南京还打出了楼市政策“组合拳”。

  一方面，南京市推出住房“以旧换新”的2.0版本，换购人可用一套或多套存量住房置换一套或多套新建商品住房，置换总价不高于所购住房总价的80%；另一方面，南京各个市辖区也因地制宜推出了调控政策。例如，秦淮区、栖霞区推动房票安置，江宁区则推出了新一轮的区内购房补贴。

  “这两年，南京的楼市政策发布已经很密集了。”一名南京当地的房地产从业者告诉记者，不过，效果一直不太明显。

  据国家统计局最新公布的2024年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动显示，南京新建商品住宅销售价格环比下跌1.2%，连续下降11个月；同比下降6.5%，已连续8个月下降。在二手住宅销售价格方面，南京二手住宅环比下降0.5%，已连续下降12个月；同比下降9.5%，已连续24个月下降，且趋势变大。

  我爱我家统计数据显示，今年一季度，南京市（以下均不含高淳、溧水两区）新房商品住宅成交量为3961套，环比下降60%；成交总面积48.5万平方米，环比下降59.2%；成交总金额143.24亿元，环比下降59.5%；新房成交均价29512元/平方米，环比小幅下降0.6%，同比则下降9.5%。

  “买房即落户”政策落地后，南京楼市是否会迎来回暖？

  上述房地产从业人士向记者表示，目前，市场还没有反馈。“消息刚发布，需要一些时间发酵。”

  柏文喜则认为，落户条件放宽有望对当地楼市产生积极影响。首先，放宽落户条件能够吸引更多的外地人才和劳动力到南京工作和生活，这将直接增加房地产市场的需求，尤其是对于刚性和改善性住房需求。其次，落户政策的放宽可能会激发潜在购房者的购房意愿，特别是那些原本就有购房需求，同时希望解决户籍问题的群体。此外，政策的放宽还可能带动相关产业链的发展，如家居装修、家电购置等，进一步促进经济增长。

  “不过，楼市回暖的程度还需要考虑其他因素，如经济形势、居民收入水平、房地产市场供需状况等。政策效果的持续性和楼市热度的提升，还需要行业信心的整体性恢复以及更多的工作机会和发展产业的支持，因此，虽然落户政策的放宽对楼市有一定作用，但最终效果还需要结合市场和其他政策因素综合评估。”柏文喜补充说。