时隔多日，北京终于官宣落实“5·17新政”。

  6月26日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局、北京住房公积金管理中心联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，主要内容为：

  1、首套房最低首付款比例不低于20%；二套房五环内首付款比例不低于35%，五环以外最低首付款比例不低于30%。

  2、首套房房贷款利率下限不低于LPR减45个基点（目前为3.5%）；二套房五环内不低于LPR减5个基点（目前为3.9%），五环外不低于LPR减25个基点（目前为3.7%）。

  3、北京户籍二孩及以上的多子女家庭，购买第二套住房的，在个人住房贷款中认定为首套住房。

  4、公积金购买二星级及以上绿色建筑、装配式建筑或者超低能耗建筑的缴存职工家庭，最多可上浮40万元，最高贷款额度不超过160万元。

  5、组织开展住房“以旧换新”活动，持续满足刚需和改善型家庭的合理住房需求。

  至此，4个一线城市均已落实“5·17新政”，调整首付、利率、公积金等内容，从此次北京政策调整后，北京的首付比例、房贷利率都达到了历史最低水平。

　　2024年6月26日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局、北京住房公积金管理中心联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，明确实施调整商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限，调整住房公积金个人住房贷款最低首付款比例，支持多子女家庭改善性住房需求，提高购买绿色建筑、装配式建筑或者超低能耗建筑的住房公积金贷款额度，组织开展住房“以旧换新”活动等政策措施。

  北京是继上海、广州、深圳后，最后一个落地“5·17新政”的一线城市。

  从政策对比来看，首付方面，北京将首套首付从30%降至20%，二套首付不再按照城六区和非城六区划分，而是改为五环内和五环外划分，这主要是与北京4月30日限购政策范围保持一致。

  房贷利率方面，原先无论是首套房贷还是二套房贷都按城六区和非城六区划分，此次调整后，首套房贷利率统一调整为LPR-45BP，按最新LPR报价来看，目前为3.5%。二套房贷利率统一改成了按五环内和五环外划分，分别为五环内LPR-5BP，目前为3.9%，五环外LPR-25BP，目前为3.7%。

  在此之前，北京房贷利率是全国最高，此次调整后，北京房贷无论首付还是房贷利率都与上海、深圳保持一致。

  从北上广深4个一线城市落实“5·17新政”，调控政策对比来看，广州不仅首付门槛最低，同时也是4个一线城市中唯一一个取消房贷下限的城市。

  值得注意的是，此次北京并未松绑限购政策，之前传说中的五环外社保5改3没有出现。

  2024年初，4个一线城市曾集体限购松绑，当时深圳就已调整为“非深圳户籍，无论是家庭、单身、离异，社保缴纳要求从5年减为3年”。

  随后，4月30日北京市住建委发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，提出在执行现有住房限购政策的基础上，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，到五环外新购一套住房。

  5月27日上海发布新“沪七条”限购政策从从原本的“531”改成“321”。即：将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”；新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房相应从“连续缴纳满3年及以上”调整为“连续缴纳满2年及以上”，自贸区临港新片区的非沪籍人才购房继续执行“连续缴纳满1年及以上”规定。同时还扩大了重点区域非沪籍人才以及非沪籍单身人士购房区域，将新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房区域，扩大至所在区全域；非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房。

  5月28日广州、深圳同日跟进落实“5·17新政”，广州将非本市户籍家庭限购政策进一步优化，社保年限低至6个月，至此广州已成为了一线城市中购房门槛最低的城市。

  2024年上半年，地方购房限制性政策持续松绑，全国仅剩余北上广深津及海南省6地仍在执行住房限购，对比目前全国还在执行限购的省市来看，北京最严，是唯一一个非本市户籍仍需5年社保的城市。

  2024年至今，央行、金监总局等部门持续推出多项金融举措，下调最低首付比旨在降低购房门槛，取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率、LPR降息等，意在减轻居民按揭负担。

  5月17日央行将首套、二套房首付比例下限再下调5个百分点，调整后分别为15%、25%。此后据统计，山东、福建、河南等超22个省份已经落地执行，全国超过200个城市15%首套房最低首付比例。

  此前全国首套房贷款利率下限为LPR-20BP，二套房为LPR+20BP，5月17日以后，不再设置全国层面首套房和二套房贷款利率政策下限。截至目前，全国超250城已取消房贷利率下限。国家金监总局数据显示，今年5月份首套房贷平均利率3.45%，二套房贷平均利率3.9%，分别比上年同期下降0.55和1个百分点。

  在政策利好推动下，二季度成交稳步复苏，6月成交止跌企稳。

  CRIC数据显示，典型城市6月商品住宅成交表现较5月有所回暖，30个监测城市成交规模为1157万平方米，环比微增2%，同比下降26%。二季度环比上升27%，同比下降34%，上半年累计同比下降41%。

  分能级来看，一线和二三线二季度环比增幅均为27%，不过一线同比和累计同比跌幅略小于二三线，在市场下行周期下韧性较强。4月末以来，北上广深四个一线城市“四限”政策均有不同程度松绑，刺激了一波前期存量客户入市，6月单月成交环比上升17%，市场得以止跌企稳。

  二线城市中，短期内市场热度较高的当属成都、西安等中西部大市，二季度成交面积均超过200万平方米，且累计同比降幅仍在3成以内。

  北京作为4个一线城市中最后一个落实“5·17新政”的城市，除了对首付、利率、公积金等政策调整响应，还因城施策对多子女家庭、“以旧换新”、绿色建筑等方面进行了调整。

  自从2023年12月以来，北京以小步、动态调整的方式，先后出台了“认房不认贷”、降低首付比例、取消离婚家庭三年内不得购房限制、2套房京籍家庭可在五环外新购1套房等优化措施。此次新政落地依然秉持“求稳”态度，采取小步快跑模式，政策幅度与上海、深圳保持相对一致。

  从之前上海、深圳、广州政策落地后的市场情况来看，虽然新房项目来访、认购均有不同程度的回升，但新政效果在二手房成交方面表现更突出。

  因此我们认为，北京新政落地后，预期将迎来一波存量需求释放，可能带动部分“以房换房”改善需求入市，叠加“以旧换新”措施的落地，或将带动部分改善性新房去化。