京沪土地年末大PK

  最 近几天关于北京、上海土地的新闻此起彼伏。刚刚看完了上海新江湾城土地的“变脸”，就看到北京年末大推地，从10月20日15:00开始至11月23日 15:00止，北京国土局将推29宗土地，起拍价达到576.94亿元，趁上海土地市场调整之时，北京土地大出手。就在10月20日，葛洲坝以总价 49.5亿元，配建4.1万平保障房拿下丰台区花乡樊家村危改6号、12号、2号地块，溢价率50%。据测算，地块商品住宅部分的楼面价高达7.5万元/ 平方米，成为北京新的单价地王。

  年末都是各城市土地出让的高峰，一年的指标都要在年底之前完成，土地也不例外。这当中不仅仅是关系到土地财政问题，也关系到地方政府工作完成情况，土地出让也是其中的一项重要工作。

  从过去两年第四季度土地出让金额比重来看，上海每年四季度比较平稳，占到三分之一的量，北京波动较大，去年四季度成交量相对较小，今年吸取去年教训，准备大 干一场。另外，考虑到今年北京土地出让的溢价水平，按照之前的40%平均溢价水平，这29宗地的成交金额将突破800亿元，截止前三季度北京土地出让金为 1065亿元，那么全年的成交金额将有望达到2000亿元。参考上海近两年前三季度成交金额比重约占三分之二，2015年至今上海土地成交金额有1019 亿元，全年土地出让金额有1500亿元，也会出现土地出让大高潮。到目前为止，上海已经挂牌但还未出让的地块有13宗，起拍价近200亿元，那么应该还有 300亿左右土地会在年末挂牌上市。

  年末土地挂牌就看谁能够掏光开发商的钱包了，京沪都是好地，看谁先能够拿到。从之前的情况来看，京沪不分上下，今年1-9月份，北京揽入5个总价地王、1个 单价地王，上海则占据3个总价地王和2个单价地王。这次北京提前公告，也是告诉开发商们快点准备好钱来参加北京的土地盛宴，上海也公告了一部分引入注目的 土地，如新江湾城地块、苏河湾地块，合计挂牌底价达109亿元。

  基本上，年末将形成两雄争霸的局面，短期内，北京可能会更略胜一筹，因为上海的土地证被调整建设指标搅的晕头转向，从上一块新江湾城的土地指标被调之后让人 大跌眼镜，特别是保障房从5%变为20%，中小户型面积从没有变为总量的60%，更气人的是，做了这么多“贡献”之后，底价还没发生变化，上海土地的价值 明显大打折扣，溢价也会受到很大影响，当然吸引力还是不小，据说还有不少人赶着要去抢，实在是太看好北京和上海。

  不管怎么讲，年末的京沪土地盛宴也好，京沪土地PK也好，今年单价、总价的前十强会有很多从第四季的京沪土地市场诞生。

  当然，其他城市也虎视眈眈年末的土地出让高峰，至于能从京沪口中抢下多少就看各城市的吸引力了，至少南京、杭州都已经磨拳霍霍，好在开发商现在钱包里都有钱，应该迎来最近三年最精彩的四季度土地盛宴。