发展住房租赁市场，打通金融是一个绕不过去的环节。
4月25日，证监会、住房和城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（以下简称《通知》），业内人士表示，该文件的落地，表明住房租赁资产证券化驶入快车道。
众所周知，国家推进住房租赁市场的目标明确、决心巨大、执行积极，但是具体到行业现状，有不少业内人士对《中国房地产金融》表示，目前存在两个明显的短板，其一是运营，其二是金融。
V 领地青年社区CEO周君强对《中国房地产金融》表示，长租公寓行业的“政策很热”，但是公寓企业作为参与主体，目前最要紧的是“把内功练好”。
住房租赁资产证券化
进入 2018 年以来，长租公寓成为热门词汇，而且随着利好政策的出台以及不断有企业入局，长租公寓正在变得越来越热门，吸引了广泛的关注。
热闹归热闹，尚处于初级阶段的国内长租公寓，还面临一些困局需要去突破，其中之一就是回报率低。万科董事长郁亮在 3 月底的万科 2017年年报业绩发布会上就表示，目前长租公寓要赚很多钱还比较难。
微利，是现阶段长租公寓的行业现状。4 月份，万科的全自持租赁项目“翡翠书院”启动预租，标价“月租房 1.5 万元起、十年租金 180 万元起”。外界质疑其租金高，但是根据万科披露的数据，扣除各项成本之后，按预租价来算，回报率不到 3%。
某长租公寓从业者告诉《中国房地产金融》，长租公寓是重运营、重资金的行业，“假如某公寓企业拿下一处物业，只能靠缓慢的租金回收投资，而没办法在资本市场盘活资产的话，账是算不过来的。”
换言之，要发展住房租赁市场，打通金融是一个绕不过去的环节。
4 月 25 日发布的《通知》表示，将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。
周君强表示，目前的政策环境，给予了长租公寓更大的市场空间。
《通知》发布之后，很快就有相关跟进。5 月初，碧桂园租赁住房REITs 首期 17.17 亿元成功发行。几乎同一时间，恒大拟发行的“中联前海开源 - 恒大租赁住房一号第 N 期资产支持专项计划”被上交所受理，拟发行金额 100 亿元。
居住为本
从多个不同的维度去看，我国的住房租赁市场潜力巨大。
数据显示，我国目前的租赁人口为 1.9 亿，只占总人口的 15% 不到。相对应的，美国的租赁人口比例约为1/3，日本接近 30%。根据链家研究院的数据，2030 年我国租赁人口有望达到 2.7 亿。
从住房租赁市场的机构化渗透率来看，我国这一数据不足 5%，美国为30%，日本则高达 83%。另根据 58 集团房产数据研究院的数据，2017 年国内租房需求较 2016 年增长 57%。
如何释放巨大的市场潜力，是国家、行业、企业都在思考的问题。如前所述，更好地借力资本市场是其一，除此之外，推出各种各样的增值服务以扩展营收空间，是不少公寓企业正在尝试的事。
“很多从业者觉得，长租公寓是一个互联网企业，实际上长租公寓是传统行业。”周君强说，“显然，现在（公寓）更标准化、更规范化了，客户的体验更好了，但是本质上仍然是在做租赁，仍然是传统行业。有人的地方，就会有衍生需求和衍生服务，所以未来增值服务可能会很丰富。”
据了解，V 领地目前跟百合网、京东、蚂蚁金服、中青旅、海尔等都有合作，在运动、生活、娱乐等方面为租户提供增值服务。周君强表示，诸多增值服务中，自己最看重的是社群，V 领地在这方面做了诸多工作，进行社群的打造。
“不同于西方人，东方人之间需要破冰，我们用组织活动的方式来破冰——比如生日会、狼人杀、王者荣耀、徒步、自行车、篮球等等。破冰之后，大家就会自发地组织起来了。”他表示，V 领地让租客从房间里走出来、社交，找到自己的群体，接下来社群的形成就是自然而然的事情了。
在尝试做增值服务、打造社群的同时，周君强表示，对于公寓企业来说，这一切的基础是公寓产品本身。“把公寓做好，是行业的根本要素。只有租户居住得好，我们提供第三方服务，他才会信任、才会接受。”
政策需进一步落地
4 月 26 日，也就是《通知》发布的第二天，V 领地宣布完成 2 亿美元的 A 轮融资，由华平投资通过其控制的境内实体领投。
在融资发布会上，V 领地提出“小空间大社区”，提高空间利用率的同时，继续着力打造社群。另一方面，V 领地对产品进行了升级，从 Smile升级为 Smart。
周君强对记者表示，智能化是此次产品升级的重点之一。“我们希望未来可以做到‘社区自治’，要做到这一点，需要足够的智能化。因此我们会渐进地提高智能化，先是从社区管理方面提高智能化，接下来是在房间里的生活配套上提高智能化——比如更多的智能硬件。”
他同时透露了 V 领地今年的规模目标：除了目前在营的 15000 间房外，今年还会有 5000 间陆续交付运营，此外计划新增5000间左右的在建房。
对于现阶段公寓行业需要解决的问题，作为最有切身感受的从业者，周君强提到三点：
其一是政策面，“虽然这两年有很多利好政策出台，但是还需要进一步的落地，才能让公寓企业和租客们切实受益。”
其二是行业标准，“行业在变大，进入的资金越来越多，行业标准需要尽快制定出来，这样才能让行业更规范、发展的速度更快。”
其三是提高运营，“长租公寓看上去门槛低，实际上门槛是比较高的，因为需要专业化的运营，因此各个企业自身的标准化也很重要。”
如前所述，运营和金融，是现阶段住房租赁行业的两个短板。对于后者，国家正在积极推进，对于前者，则需要公寓企业努力提高。总而言之，政策、市场、关注度都在向积极的方面聚拢，长租公寓的未来可期。
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