风越来越大。问题是，该如何随风起舞呢？
千呼万唤，4 月底，首份支持住房租赁资产证券化的文件终于落地。对整个住房租赁市场而言至关重要的金融环节，正在加速推进。
政策支持、市场巨大、金融加速以及公寓企业的快速成长……一切的一切都在表明，住房租赁市场的“风”正在变得越来越大。对此，活跃在一线的市场参与者是如何看待的呢？本
期专题报道聚焦风口下的长租公寓，业界大佬以及产业链专家如何点评发展难点、痛点。
何卫海尔家电产业集团住房租赁行业总经理
物联网赋能智慧公寓2.0
2018 年是行业变革的一年，所以我们在这一年也在思考，做了非常多的行业调研。根据市场的变化和需求，2018 年我们会在三个新的维度上，进行深入的服务和赋能。这三个维度分别是：品牌、物联网、金融。
物联网方面，希望和我们的合作伙伴一起打造 2.0 的智慧公寓产品，也就是全智能、全交互、全场景的智慧公寓。今年我们会与 50 家租赁住房企业实现共享租赁的战略合作，将我们的三大战略，围绕这三个维度，给所有的公寓合作伙伴进行赋能。
欧阳捷新城控股集团有限公司副总裁
长租公寓应融合金融
上海按照户籍人口，老年人要达到 540 万人了，相当于这个城市整个户籍人口的老龄化率达到了 36%。而到 2050 年老龄化率将达到 44.5%，将近一半的人口是老年人。
这样的城市还有生机、活力吗？当然没有，只有靠外来人口引入这个城市，靠年轻人来冲消这些老龄化。所以我们必须吸引年轻人进来，要给他们提供住房。
未来长租公寓的前景就是跟金融融合，如果不融合，就没有前景。但是要跟金融融合，投资回报率要能拿得出来，拿不出来就做不了金融。
薛斌房乾创始人
重视财务的专业性
这个市场被誉为一个超过 3 万亿的市场，2020 年的租赁房屋规模，被很多机构预测将超过 1000 万间。这个市场未来会非常大，人口红利、租金红利对我们来说都是很好的机会，而且伴随着国家政策的支持，长租公寓的发展前景非常广阔。
从财务的现金流和利润能看出来，公寓企业玩到最后，最深入的事情就是财务的专业性。现金流和利润，背后就是运营能力，运营能力会反馈到空置率上，空置率特别好的时候，对企业的利润就会有很大的帮助。
杨鹏碧桂园长租经营管理部总经理
差异化将逐渐显现
目前不管是万科、龙湖还是朗诗、碧桂园，大家进入这个市场的姿势是差不多的。大家都在市场上争夺房源，都在做轻资产，与此同时也布局重资产的项目，看起来是蛮接近的。但是我们相信，未来三年或者五年之后，大家就会长得完全不一样了。
如果是轻资产项目，最大的成本是租金成本，过去租金成本控制在租金收入的 40% 以下，现在基本上都是 60%，而超过60%基本上就不赚钱了。既然竞争这么惨烈，物业这么难找，我们就可能选择自己来做物业。
庄巍申通资产总经理
地铁与城市、城市人的关系
这个短片表现的是从 5 点半一直到晚上 12 点，一个女孩在这个城市里面生活，依靠地铁移动，依靠地铁支付，在地铁上盖的商场里消费，在地铁上盖的租赁公寓里睡觉，这就是地铁和生活的关系、和城市的关系、和每一个人的关系。
我们的主业是地铁，与此同时承担了租赁住房的责任，在上海要建 1.6 万到 1.8 万套租赁住房。我们把土地拿出来，希望公寓运营商们关注地铁租赁住房。我们需要高中低的搭配，欢迎租赁产业链上的专业人士与我们交流合作。
邱绍谦中骏方隅Funlive营运总经理
打通不同类型的空间载体
我们除了考虑整个空间的载体之外，更多的是考虑消费者从年轻到年老的不同时间节点，我们用打造生态圈的方式，打通所有的空间载体，把所有的服务放进去，这样就细分出了几个板块，比如长租公寓、联合办公、健身，还有大健康的部分。
我们跟国外地产基金的合作，不仅是获得资本和金融化的渠道和手段，更重要的是获得他们在国外的一些经验和运营能力。目前我们的目标暂定为 3.5 万间，但是我们还是主要以顾客满意度为主，跟传统的 KPI 是不同的。
徐锋协信远创地产集团资产管理公司常务副总经理
盈利模式：“轻+重”
现在一线城市的新增量级很少，土地供给量非常少，竞争非常激烈，未来的机会一定是在存量市场。我们的初期定位是一线城市和核心领先的二线城市，会去做存量物业。
我们盈利的模式是“重 + 轻”，重相当于基金的模式，全套的管退。轻类似于酒店管理，会做一些品牌输出。今年可能以重为主，通过两到三年的时间形成自有品牌之后，再对外进行品牌输出。
我们非常的开放，愿意进行合作或者是合资。大家一起找到契合点，一起来开发我们的物业。
严勇上海万科租赁住房事业部总经理
租赁市场因城而异
发展住房租赁市场，国内每个城市的特色不一样，比如北京，直接用地这一块的业务量比较大。比如广深，村子里的业务很多。但是在上海，很多业务都是在国企里面。而且每个城市的发展状况也不一样。
最大的困惑和挑战在于，目前这个行业并不成熟——不管是经营还是收益。尤其是人才储备也不够成熟。我们有时候开玩笑说，我们要边跑步边修飞机，或者说飞机在飞的时候，我们还要给它做升级加载。这样下来整个的工作量就会很大，要求也会非常多。
彭玲慧旭辉集团领寓国际副总裁
加大轻重资产的融合
作为开发商，我们的组织机制、对这项产品的打造能力以及我们的金融整合能力，促成了这次 REITs 产品的发布。这次的 REITs 产品发布以后，我们 2018 年在战略方向上会着重加大一部分轻重资产的融合。我们目前已经获取的重资产项目，将会依次装到 REITs 产品里面去。
5 年 20 万间是我们保底要做到的目标，今年我们会更加地聚焦一线城市，我们会在投资的战略上分为一级梯队和二级梯队。二级梯队会去重点孵化核心的城市，并且重点孵化核心的板块。
张沛洲碧桂园上海区域长租管理部总经理
轻重并举，实现三年100万间目标
碧桂园依托房产全产业链的大平台，分两步走，有的偏重资产，有的偏轻资产，轻重并举。
轻资产主要是打磨产品，锻炼运营团队，目前上海区域的很多项目都是以轻资产为主。与此同时重资产也在推进，我们拿到的 20 多个项目里面，很多都有自持要求。
我们与一些央企、国企也有合作，我们可以输出运营能力。通过这种方式去达到三年 100 万间的目标。按照集团的布局，大概有 17 个区域、24 个城市在推进长租业务，重点集中在一线城市和强势的二线城市。
赵刚同策咨询集团副总裁、代理事业部董事长
蛋糕巨大，房企发力
2017 年是长租元年，纵观整个房地产发展史，从来没有一次在房地产大行业当中一个细分的长租业务能受到这么高的关注。政策频出，房企动作不断。
未来长租公寓的市场蛋糕是非常大的，地产企业进入这个行业、开始真正关注和坚决行动的时候，他们的速度、他们的战略能力是非常强大的，5 万间基本上是起步门槛，大家都雄心壮志。
房地产传统领域的精英和高管，也开始进入长租领域。地产金融对于长租公寓的发展，是非常重要的一把钥匙。
曾添麦家公寓CEO
租赁新时代——投、建、管、退
房地产的上半场是增量时代，就是投、建、卖，投资然后建设最后卖掉，这是粗放的过程。而租赁时代是投、建、管、退，投资建设完了还要把这个项目运营好，最后再通过金融的方式退出。
风口之下，行业机遇是目前不缺钱。挑战在于，更多的人进入这个行业，因此物业成本提高了。目前这个行业才刚刚开始，还没有到达红海期，就像建行现在的提法一样，他们将租赁市场定为蓝海行动，也就是说，这个市场目前还具有广阔的前景和机会。
魏良庆寓多多CEO
扩张规模，稀释成本
90 后是我们的主力客群，他们的租住概念在各方面跟 80后都不一样，消费升级是不可逆的。
规模方面，行业尚属于人力密集型，我们前期创始团队只有三四十人，到现在已经将近 200 人，人力运营这一块的成本较多，因此目前需要扩大规模，以稀释成本。
在我们看来，规模可以指数型增长，但是人员不需要指数型增长。往后增加 50 套或者 60 套房源，只需要增加 1 个管家就可以了。当然，安全成本也会越来越大，我们会做一些工作，预防低概率事件的发生。
舒兰兰红璞集团高级运营总监
综合运营提升回报率
我们的理念是让每个人都住得好一点，好一点是什么意思呢？就是在满足最基本的居住功能的前提下，有一定的品质保障，但是最终，还是得让人住得起，因此我们在投资决策的方向上，会把这些成本的核算融入进去。
刚进入市场时，大家都会用低价策略去招租，租金涨到一定水平，租户黏性就没那么强了。这种情况下，怎么能够赚到钱呢，只能通过商业、通过整体性的大项目、通过产业运营，才能把项目做到更好的回报率，这是我们世联的一个逻辑。
刘斌寓居CEO
品牌是关键
我们作为运营商，现在想做的一件事情——在把规模和运营做起来以后，再做品牌。品牌如果做起来了，知名度就变高了，钱也会进来，资源、项目也会过来，团队的凝聚力也会提高。有钱有品牌有资源，我们就能更脚踏实地深耕细作。
目前寓居在全国有 15 个项目，主要做集中式的服务运营。往后，我们希望运营商之间能产生一些联动。根据项目我们去定位产品、定位运营模式，然后去测算收益。如果有愿意跟寓居合作的运营商、资源方，我们都很欢迎。
李锦猛舒格公寓创始人、CEO
变化以及变化中的沉着
2016 年和 2017 年，行业里有两个词，一个是变。不管是政策、资金、业务还是行业里的大佬、地产板块的基金、做得比较早的公寓品牌，都面临着变化。
第二个是沉，大家不像 2014 年、2015 年时，在风口上特别焦虑。这两年大家更加沉着了，更多地考虑行业的走向，更沉着地做产品、做服务、打造品牌。
大家关注的方向在于自我成长，如何做好产品、如何做好系统、如何做好服务、如何做好智能化，同时降低运营成本，以应对整个项目，特别是房产板块的冲击。
冯印陶一米好地、米域创始人兼CEO
定位选择：大型头部 or 小而美
从我们的角度来看，企业首先要做好定位，是要做一个大型头部企业，还是做一个针对细分市场的小而美企业。
如果要做大型头部企业，就需要不计成本地、快速地扩大到足够的规模。目前最大的规模是 1 万多间，收入减掉支出，实际上归属于公司可用的现金流是非常有限的。这种情况下，如果没有足够的规模去支撑，是比较难以为继的。
如果要做小而美的企业，就要把报表做得足够仔细。面对报表来分析现实，是比较容易看到趋势的。
林友威湾流国际青年社区执行总裁
三四线城市的业态欠丰富
存量业态有很多种，不仅仅局限于长租公寓，联合办公、特色商业、产业园区等都是比较常见的业态。总体来讲，一线城市的存量比较齐备，业态多种多样。在三四线城市有些业态是不存在的，比如长租公寓。
对于长租公寓这个行业，我们的判断是，目前三四线城市还不具备这样的市场需求。原因在于，居住并没有成为痛点。三四线城市有大量的花园式小区可以租赁，租金也比较低，所以不太可能花很高的价格、为了社交或者为了其他需求来租长租公寓。
童鑫优粒芒果总经理
打造社区式公寓
长租公寓未来的趋势是重者越重，轻者越轻。也就是说，要么自己持有资产，可以进行金融的运作。要么从包租模式中走出来，只提供运营、服务、管理。
目前公寓模式分类当中包括集中式、分散式、短租以及服务式公寓，目前为止还没有把社区式公寓列入其中。实际上，碧桂园、V领地已经开始涉足社区化公寓管理的方式，我们希望，2019 年社区化公寓能够成为公寓模式的一种。
优粒芒果要做的社区化公寓，是想打造真正闭合的生态圈体系和创新模式。
叶菁驿庭服务公寓创始人兼CEO
保持马拉松心态
目前运营商基本上集中在一线、二线或者强三线城市，为什么大家都去抢这些看起来很激烈的蛋糕呢？因为从需求上来说，租赁需求更多地集中于人口导入型城市。
三四线目前有大量的存量资产，这些物业可能是投资客的，他们自己不住，所以有大量的空置。对于运营商来说，运营这些项目的风险是比较大的。
前途是光明的，道路是坎坷的。这个行业一定是一场马拉松，用短跑的心态去跑，一定坚持不了多久，所以行业里的每个人都应该具备马拉松的心态。
李磊上海索益公益文化发展中心
区域一体化是契机
我们做过调查，对于一线城市租房的人来说，品牌不是第一位的，更多的是交通和价格。他们对价格敏感度很高，生活成本压力很大。
对于一个城市而言，在整个区域当中的发展地位以及未来经济引擎的动力是什么，是很重要的一点。10 年甚至 15 年前，昆山是不被看好的，但是这几年昆山的长短租项目不错，因其定位为长三角的支点。
单从城市本身来看，GDP、人口总量不一定达到长租公寓的标准。但是从整个区域来看，长三角一体化是一个机会。
杨洋未来域战投中心总经理
市场化运作 or 政府主导
对于一线城市和三四线城市在存量运营上的区别，我个人觉得，一线城市更偏向于市场化运作，无论是老旧物业的改造，还是其他翻新，都可以用市场化运作，通过市场中的运营企业、金融公司去实现。
但是在三四线城市，可能更多的以政府为主导，政府在宏观层面做城市规划和定位，在微观层面做政府投资，比如在人才公寓方面，可能就会划拨一定的财政，当作一个城市的基础建设、基建工程去做。实际上，一部分商业业态和运营可以交给市场化公司。
扫描上方二维码，关注中房网公众号