疫中探市丨克而瑞CEO张燕：市场仍处调整期，消费信心亟待重塑

  5月10日，克而瑞研究中心“数智洞见 疫中探市”——疫情下住宅市场趋势线上发布会圆满举行。克而瑞研究中心联合八城机构，携手基金券商、业内企业高管共启线上论坛。

  克而瑞CEO张燕女士围绕疫情下的热点城市与聚焦话题，深度对话克而瑞八城。

  《市场仍处调整期，消费信心亟待重塑》

  张燕表示：就目前克而瑞覆盖的重点城市和行业关注的热点来看，目前的聚焦点主要这三个方面。第一，现行市场状况如何，何时能够企稳，并且有回暖信号的出现？对不同城市要分城多维度看，一线城市和强二线城市的需求和购买力是尚存的，一旦政策力度放松，有效购房需求也会迅速释放出来。另一方面，一旦这些核心城市受疫情周期影响较长的话，就会迅速在销售端出现成交下滑。比如疫情影响下北京环京楼市，五一期间并没有因大力度促销，拉动销量上行。对于弱二线，大多数城市还处于调整期，目前不断出台的松绑政策对楼市供求刺激作用有限。同时，经济下行、购买力疲弱带来的影响会更大，也出现了消费端见顶的征兆。以价换量的操作可能会对局部价格倒挂明显、区位和配套成熟的区域还能够撬动需求，但对远郊及高库存城市来说作用不大。三四线城市而言，前期的需求透支短期很难走出下行的底部。从克而瑞统计数据看，当前全国市场仍处于盘整甚至下行探底阶段。多数城市整体新开盘去化率仅为30%左右，而且狭义库存不断小幅增加。百城的狭义库存周期已经达到了23个月。我们希望在二季度末看到更多的城市能够企稳，尤其是一二线城市。虽然房企错过了小阳春行情，如果二季度末市场企稳，可以增加对金九银十的期盼。

  第二，投资端，第一轮集中供地的城市冷热不均，未来的土地投资会如何演绎？

  在这一轮多城集中性供地中，“央国平”仍然是拿地主力，并且在未来相当长一段时间内，“央国平”还会扮演主力角色，给市场起到稳信心和托底的作用。此外，从深圳、广州、杭州等地土拍结果看，一些民营房企也慢慢入场，主要聚焦在一线和强二线城市，土地市场已出现积极信号。

  但房企投资仍然谨慎，部分企业会战略性的选择退出拿地、或者严控在市场不景气城市的拿地规模，这主要基于对资金流和现金流的管控。在预售资金监管比较严的城市，房企通常会选择望而却步。反过来，如果销售继续下行，资金回流受阻，房企拿地的意愿和积极性会进一步受到抑制。

  第三，多城市松绑政策的出台，对于楼市回暖是否有真正的帮助？

  在4月有39个省市出台了45次松绑政策，而在五一假期以来又有21个城市颁布或执行了本地新政。从效果来看，前期出台的政策力度有限，但5月份政策明显加大了松绑力度，尤其是个别城市调整影响市场最关键的“限贷”政策，鼓励“认贷不认房”降低多套房首付比例，同步取消“限售”，大幅调整“限购”。

  从企业端而言，前期的政策主要是关注房企保交付，控制项目风险。目前政策端已经开始关注到房企财务风险，后续融资环境也会得到改善。如果未来政策能放松对于预售资金监管，降低预售门槛，对企业的帮扶会更直接。

  从消费端而言，核心一、二线城市调控政策虽然适度松绑，也只是涉及到人才落户、降低非户籍家庭的社保缴纳年限等，主要是释放刚需、刚改需求，但“四限”政策尚未全面退出，尤其是“限贷”尚未真正落地。对于弱二线和三四线城市，建议可以尝试考虑全面取消限购，并全面调整认房又认贷的限贷政策，真正鼓励刚需、刚改客户进入市场，最终使得房地产市场进入良性循环。