“信托制”物业管理模式倡导者舒可心:管理透明才能获得业主信任

田傲云 2022-11-01 10:38:28 来源:中国房地产网
编者按

1992年,理想照耀现实,无论庙堂之上,还是江湖之远,对于中国经济,对于中国房地产,对于中国企业家,都是一个龙门陡开、充满希望的创造创业年份。

30年筚路蓝缕栉风沐雨,中国房改、人民安居以及房地产市场主体的企业——成就一堆堆,往事一幕幕,燃灯者一个个。

这一年,中国房地产报应运诞生,30年来看尽中国人居、中国城市喷薄而出的向上力量和繁荣昌盛,看见中国房地产企业和行业由无到有、由小到大的奋斗成就,我们一路同行鲜活报道行业的光荣与梦想,我们一路同行走入脱贫攻坚、抗击疫情和乡村振兴的现场,看见企业向善而生公益至上的行动与担当。

站在未来,中国房地产报推出《向未来·再出发——人居改变中国30年大历史》大型新闻主题报道,全面深刻地记录和复活中国人居事业30年行进这段光荣与梦想的特大历史,重新思考,汇聚智慧,相信未来,再次出发。

  “物业管理存在的最大的问题是业主、业委会和物业公司间的猜忌和不信任,这个问题从物业公司成立之始就存在,到今天都没有解决。”说出这句话的是舒可心,北京市第一个自荐任物业管理委员会主任并成功当选的业主。

  1997年,舒可心在北京购买了人生第一套住房,交房入住后他发现小区物业在很多方面不到位。于是,他带领小区业主成立了业主委员会(以下简称“业委会”),与物业谈判以维护自身合法权益。

  这个过程,舒可心对社区治理产生了浓厚兴趣,开始学习社区治理有关方面的知识。慢慢地,他从一个计算机出身的生意人变成了国内社区治理方面的专家;期间,也因帮助其他小区业主维权而被人熟知。

  “随着社会的发展,业主参与和监督意识进一步增强,这使得计划经济时期的社区管制方式需要在一定程度上进行调整,但全国那么多小区想要改革并不容易,所以给了我大量研究和实践的机会。”舒可心说。

  2005年,舒可心开始在国内推广“信托制”物业管理模式,区别于国内通行的包干制和酬金制,信托制是将物业费全部公开透明地花在业主身上,使业主利益最大化。

  舒可心始终认为,小区物业费全透明才是根本。“想要获得业主的信任,不管是业委会还是物业公司,就得阳光透明,这也是我一直在推行的。”

  舒可心的经历同样是中国物业管理行业发展的缩影,是一个行业的发展在个体上的投射,物业管理行业也从发展不规范逐渐过渡到科技术、服务化、规范化。

  他自称赶上了一个好时候,在大发展大变革浪潮中,给予他见证历史的机会,也给了他成为改革开放“弄潮儿”的机会。

  筹备成立业委会维权

  1977年8月,邓小平在北京主持召开科学和教育工作座谈会,决定恢复中断11年之久的高考。

  舒可心是最早的一批受益者,他是改革开放后第一批全国统考的大学生。毕业后的1982年,被分配到大学教计算机;3年后,他选择去香港下海经商。

  1997年回内地后,舒可心因为买房卷入了业主维权领域。“不是简单的房屋质量问题,而是有很深的结构性问题。”

  “以我购买的房产为例,由于是外销房,1999年物业收费标准就已经是8元/平方米,远高于周边小区每平方米几毛钱的标准,整个小区一年的物业费总计1800多万元。但入住一段时间后,我们却发现物业公司会背着业主偷偷花钱,并且出现中饱私囊的情况。”舒可心回忆。

  在这种情况下,舒可心带领其他业主成立了业委会。“我们应该是北京最早的业委会。”

  业委会成立后,首先做的就是要求公开财务和管理数据,结果出乎他们意料,“我们发现小区物业管理水平很低。”

  舒可心举例,以小区会所游泳池为例,游泳池的水没几天就变浑浊,所以业主们一直认为是物业公司不作为。成立业委会后才知道原来会所经理不懂游泳池管理,水泵需要24小时开着不停的循环才能保证清洁,为了替业主省钱下班后就关了水泵。

  诸如此类的事还有很多。就这样业委会成员开始试着理解物业公司,也会就小区具体问题和物业公司讨论。“一位成员的太太是大使馆的物业管理负责人,大家经常交流,可以互相学习、启发。”舒可心说。

  一段时间后,小区存在的问题还没有完全解决,业主却表现出对业委会的不满意。

  舒可心解释,业委会成员只有几个人,但小区业主有一两千人,由于物业公司没有向业主公示物业费开支,业主们仍然不知道物业费怎么花、花在哪。

  他举例说,比如小区有开往国贸的班车,需要乘坐该班车的人数只有二三十人,每个月却要花几千元,所以有业主提议取消,但业委会是全体业主的业委会,自然拒绝了这个要求。“在这部分业主看来,这些花费不应该让全体业主承担。”

  “还有业主怀疑业委会和物业串通一气,虚报费用等。” 舒可心说。

  2004年,舒可心到期卸任。新一届业委会因投票数超不过总票数的三分之二,连续3年多都没有选出来,一直到2008年舒可心因得票最少落选业委会成员。

  “小区全透明才是根本”

  “从业委会主任退下来后再想这件事,我才意识到小区运营全透明才是根本。”舒可心表示,物业管理是从西方引进的舶来品,按照西方的生活习惯,业委会是保护业主利益的组织,但这点在中国行不通,因为业委会工作不透明,这就出现了业委会和物业公司勾结、业委会不代表业主说话或者业主认为业委会存在腐败等情况。

  西方业委会的模式能否在中国复制?舒可心的答案是否定的,主要原因有两点:一是业主还没有被组织起来的习惯,更希望有类似原来单位大院中“领袖”人物来进行管理,且要管得好;二是中国的小区太大、人口较多,较为复杂。

  “后来我摸索实践和研究出一套方法,基于它背后的理念,称它为‘信托制’物业管理模式。”舒可心表示,物业公司和业主之间除了可以是买卖关系、委托关系外,也可以是信托关系。

  小区物业费、公共收益和住宅专项维修资金构成了信托基金,支付一定比例的酬金给物业公司,其余全部公开透明的花在业主身上,使业主利益最大化。此外,单个业主均有建议权、知情权和监督权,也有权利代表业主大会,和物业公司进行博弈。

  北京市朗琴园小区是第一个引入信托制模式的小区,小区共有2400多户业主,1万多人。

  2007年,朗琴园小区开发商为四期工程“朗琴国际”的建设,在未通过业主大会前提下,要求朗琴园物业公司在该小区内打地下水,致使该小区业主与物业公司关系愈发紧张。

  同年8月,朗琴园召开业主大会,决定解聘前期物业公司,并通过招标选聘新的物业公司,同时聘请舒可心为顾问,依据我国的《物权法》《信托法》等拟定了一份《物业管理权信托合同》。

  根据信托合同,委托人为小区业主大会,受托人为物业公司,受益人为全体业主,受益人有权接受受托人提供的服务,分配信托利益,享有对受托人管理、服务的建议权、监督权和表决权。

  信托合同还在物业费的筹集与支付、服务酬金的支取、公共收益分配及会计和审计等方面,作了详细的规划和确定,要求物业费收支需单独设立账目,独立核算,每月向业委会及业主公示上月财务报告。

  “一般的委托关系是全体业主作为委托人,物业公司作为受托人来处理委托事项。但由于小区业主太多,举办业主大会并不容易,业委会又存在换届、持续性较差、腐败等问题,导致业主要想监督物业公司做决策十分困难。信托制的优势在于,除了委托人和受托人之外,还有受益人。”舒可心说。

  “信托制”物业管理模式毕竟是新观念,招标开始前后有十多家物业公司前来参与,但最后又纷纷退出。

  对此,舒可心并不意外。他表示,多数小区使用的是包干制和酬金制这两种相对主流的物业管理模式,其中包干制是业主把钱交给物业公司,盈余或者亏损均由物业公司享有或者承担,如果物业公司想要省钱,服务标准也会随之降低;酬金制是物业公司和业主委员会共管账户,对业主来说还不足够透明。信托制则是设立一个完全透明的账户,从中支付一定比例的酬金给物业公司,其余全部公开透明的花在业主身上,且每位业主都有知情权。

  2007年10月,朗琴园聘请了新的物业公司,到今年已经15年。这些年,朗琴园运营十分稳定,从未更换过物业公司,不仅物业服务水平得到了提升,业主对物业公司的信任感也大大提高。

  “物业公司一定会走向合伙制企业”

  现在,舒可心倡导的“信托制”物业管理模式开始被社会接受并推广开来,但这一路走来并不顺利。

  “信托制是为了业主利益最大化,不是为了物业公司利益最大化,也不是为了业主委员会利益最大化。”多年推广中,舒可心发现大部分业主委员会并不愿意透明,一是因为他们想要“偷钱”;二是他们不想被监督,不愿意被管。

  “物业公司就更不可能导入信托制。”舒可心说,只有当小区不赚钱,物业公司要撤管时,如果引入信托制能保证物业公司有酬金,他们会愿意引入。“其实是给那些物业公司找了一个活路。”

  随着“信托制”物业管理模式的引入,一种新的小区治理体系被构建出来,逐渐有地方政府注意到这种模式。

  2018年,由成都市城乡社区治理发展委员会牵头,在成都市7个小区试点“信托制”物业管理模式。

  一年后,那些原本道路脏乱、公共设施陈旧的小区焕然一新,居民满意度逐渐上升,物业缴费率大大提高,矛盾纠纷大幅减少,解决了长期困扰居民小区的“物业服务品质降低—物业缴费率降低—物业服务品质再降低”的恶性循环顽疾。

  “发现这个模式可行后,成都市开始正式推广,现在已在成都市数百个小区落地。”舒可心表示。

  成都推动“信托制”物业管理模式落地只是一个缩影。2019年以来,海南、湖北、四川、江苏等省份的多个城市纷纷落地实践,运行的实际效果也得到试点小区群众普遍好评,认为该模式消除了业主与物业公司间因不信任而产生的矛盾纠纷。

  期间,开始有物业公司主动引入“信托制”物业管理模式。不过,舒可心提到,目前愿意引入该模式的物业公司多是中小型物业公司,大型物业公司几乎没有。

  “一方面是因为现在大量的弃管小区都是中小型物业公司在管,随着通货膨胀、市场成本增加,原先的管理模式使得部分中小型物业公司入不敷出;另一方面是因为如果大型物业公司引入这种模式,意味着动了公司的整体架构。”舒可心解释。

  “在这种情况下,我认为今后物业公司一定会走向合伙制企业,这恰恰给中小型物业公司带来机会。”舒可心认为,当每一个项目经理是合伙人时,除了固定工资还能获得参与的项目酬金时,不仅解决了员工“为谁干”的问题,也增强了他们的工作责任心和主动性,而且使公司物业管理服务水平得到大幅提升。

  对 话

  舒可心:希望社区能治理得更好

  中国房地产报:多年来,您一直致力于业主维权、物业管理、基层治理的相关工作,您经历最美好的事情和最遗憾的事是什么?

  舒可心:我是个乐天派,没有什么特别遗憾的事,因为我觉得失败的话就该失败,成功的话是我自己的努力,这纯粹是一个心理的问题。最欣慰的事情是选择了这个领域,并在人生这二三十年里,看着我国的社区治理往好的方面走。

  中国房地产报:过去五年,您最大的改变是什么?

  舒可心:我最大的改变就是越来越执着推广“信托制”物业管理模式,因为我真的是认定了这个事,而且这个事情是仅靠自己的力量就能做成的事情。

  中国房地产报:您现在最关心什么?

  舒可心:为这个国家再做多一点事情,为这个国家去努力。

  中国房地产报:未来五年,您想对国家说什么?

  舒可心:稳定。老百姓要求不高,稳定发展,过好日子。

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