经过大浪淘沙般的洗礼后，上市房企陆续交出过去一年的“答卷”。

  房企“高周转、高杠杆、高负债”的“三高”发展模式变成过去式，市场因为经济承压，信心不足，恢复缓慢。

  2023年3月，上市房企集中发布2022年财报，超过50家在港上市房企业绩下滑或亏损，还能保持增长势头的房企，少之又少，堪称史上最惨淡财报季。

  我们查阅了万科、碧桂园、华润置地、中海发展、龙湖集团、招商蛇口、绿城中国、越秀地产、华侨城、美的置业等10家房企2022年财报业绩会实录，大家达成的一个共识是：最难的时候已经过去了，但不确定性仍在，今年楼市将平稳复苏，对房地产市场仍充满信心。

  信心，对于当下的房地产市场来说，真的太重要了。市场的恢复需要信心，出险房企化债恢复正常经营同样需要信心。

  信心来自哪里？来自政策的实质性支持，更确定的预期，以及坚持向前的韧劲和更积极的行动。

  2022年“惨淡”的业绩已经成为过去，2023年一季度开局良好，接下来楼市将如何发展？如何投资拿地？对今年的市场预期是好是坏？一起看看这10家房企的高管都怎么说。

  市场上有各种各样的看法，有两种比较极端，一种说现在是狂飙阶段，一种是倒春寒。

  从万科来说，我们比较熟悉的新房市场结论是没什么变化，市场仍然处在温和恢复阶段。

  今年春节以来全国房地产市场回暖明显，从50个重点城市来看，来访量和成交量平均都比春节前增长了40%以上，而且项目案场也能明显感受到客户的购房意愿提升，成交周期缩短。

  公司1-2月份的签约额同比是2022年的两倍以上，虽然3月份到访和成交略有下滑，但是依然保持回暖趋势。

  城市的分化比较明显，房地产回暖主要表现在一二线的热点城市，其他二线城市还处于止跌的平缓复苏阶段，目前大部分三四线城市反弹迹象不明显。

  我们判断今年的市场仍然面临不小的压力，未来可能还会出现波动，市场整体将呈现分化和平稳复苏的趋势。

  根据我们一些重点城市的观察，比如北京、成都、苏州、南京、西安、重庆等，整体2月份的到访量、成交量都在逐步的提升。

  但并非所有的城市都在同步回暖。总体来看，一线的城市和高能级的二线城市市场比较稳定，一些相对能级比较弱的城市还是继续承压。

  今年销售增长很快，我们也欣喜地看到一些续销项目的流速和去化速度远远高于去年的平均速度，有的甚至高50%以上。

  我们去年拿的很多地，如上海、合肥和苏州项目今年陆续上市，因为存在着价格倒挂，有相当多的楼盘会是红盘或者准红盘，基本上开盘可以“秒光”。

  我们的销售量价已经趋稳，2月份出现回暖趋势，我们判断如果政策持续发力，销售最快二季度应该能够企稳。

  绿城重点续销监测的项目2月份来访环比提升1.5到2倍，日均新增协议环比提升1.5倍左右。

  3月份到目前虽然像济南、石家庄、杭州等2月涨幅比较高的城市因竞品增加及价格调升的原因，日均来访量有小幅调整，但整体来访量仍然明显好于去年四季度和今年1月份。

  目前来看市场整体已经出现了回暖的迹象，但是热度和可持续性仍需市场的检验。

  我们对市场持谨慎乐观的态度，同时希望通过市场回暖实现更好的经营结果，即在确保流速的同时，部分项目合理的提升价格，进一步降低费用，加强回款管理。

  多地陆续出台了刺激市场复苏的政策，也呈现出了点状回暖的现象，包括一部分城市的改善需求的释放，同时我们也看到有一部分城市还是持续承压，现在存在一种分化的情况。

  2月份的市场无论从到访量还是成交量，环比1月份均出现了大幅的增长，出现了复苏的苗头。

  3月份之后，客户的到访量有所回落，成交也有一定的下滑，3月份的成交对比去年同期来看，还是增长的幅度比较大，因此这是一个阶段性的回落，并不是市场出现了什么问题。

  今年以来，投资的情况聚焦在一些核心城市、核心区域，由于出让条件的原因，获取的几率并不是很大。

  最近也在研究差异化的投资策略，但是前提是自己要有能力做好。我们有一个项目小模型，可以在一些全国大概若干个板块找到合适的项目。整体来说，会根据市场和政策的变化，坚持量入为出，把握投资节奏。

  今年的投资方向，我们会聚焦在确定性的市场里面，尤为重要的就是一二线核心城市的核心板块，尤其是一些目前倒挂的城市。

  这段时间，在北京、南京、成都、杭州、合肥等城市，我们都有积极参与，但因为这类地块往往中签率比较低，目前还没有成功拿地。

  未来还会积极参与，如西安、上海、宁波等高确定性的市场，我们会积极参与。

  公开招拍挂市场，受春节因素的影响，今年一季度供地相对偏少，我们也积极参与。一季度，公司在南京、杭州各中标一个项目，地价款合计40多亿。

  不会为了增加土地规模盲目扩张，包括收并购，核心还是看项目质量、资产质量。此外，公司在北京、上海等城市的大型城市更新项目，也有很大的投入。

  在现金回款比较好的情况下，我们今年的投资仍将相对进取，今年的投资拿地金额规划了双位数的增长。过程中，我们会结合销售、现金收入及公司财务状况来实时调整和安排。

  未来投资还将进一步聚焦一线二线重点城市，同时，也会在长三角、珠三角城的一些重点城市寻找机会，以确保投资的广度。

  马上在杭州、上海这些核心城市的土拍要开始，我们应该还会获取一些土地。

  今年我们还会继续加大旧改，重点在粤港澳大湾区，尤其是深圳、广州、佛山这一带，同时也积极拓展上海，包括在郑州我们也获得了一些项目，但主要货值还在粤港澳大湾区。

  今年我们的拿地策略依然会坚持两个方向。

  第一，目前龙湖的土地储备还是比较充裕的，所以我们还是会坚持以销定支，将拿地的投资额跟销售回款动态匹配，主动把握好投资节奏，保证我们盘面的安全性。

  第二，我们依然会严守投资刻度，尽可能优中选优。具体来说，一个是在城市聚焦方面，我们会坚持按照我们的20个主力城市和14个机会城市来布局，并聚焦在这些城市的核心区域。

  三四线城市去化比较困难，中心城市、核心地段卖得比较好，这样的背景下，大家都一哄而上往一线核心城市走。

  新的一年土地市场，核心城市核心地块竞争将非常激烈，三四线城市里面相对边缘的地块可能底价获取，甚至流拍。

  绿城会采取新的差异化投资策略，首先选定的核心城市、反复研究的核心城市里面做底仓式的投资。

  投资也量入为出，按照总体的市场形势以及销售回款做决定，有计划分步走。总体今年投资总的货值应该会超过去年。

  北上广深等核心城市的人口经济决定了将会成为我们接下来的布局重点，我们会继续加大力度拿地。

  从资源配置角度来看，大湾区仍是主战场。长三角也是公司重点的发展区域，同时在中西部地区比较核心的城市也会做一些资产配置。

  我们会在全国重要城市布局。根据过去一年的检验，我认为我们的市场配置是正确的，当然还有一些可以优化的地方，今年将根据市场的变化，结合过去的经验，继续完善市场配置。

  今年的土地应该比去年的机会更多，以及对接下来土地市场的信心大家都有所恢复。

  我们认为今年的土地供应应该比较充足，机会也会很多，土地的质素也比较好。但土地价格不会出现爆发式增长。

  在对具体土地的研判上，肯定是更理性、更慎重，也更聚焦，绝不会多点开花。我们重点布局的区域，基本聚焦在长三角、大湾区，还有中部、西南、东南等。

  今年新增土地也基本围绕这些区域，但不是这些区域的每一个城市都会增加，结构性缺货的城市会动态的研究增加，期待能有一个持续的发展和土地资产结构持续的提升。

  对于2023年的拿地计划，公司将根据市场的情况适时调整投资策略，核心是以收定投，优中选优积极稳妥开展工作。

  一是将重点聚焦核心城市，核心板块的招拍挂项目，适时补充一批高周转项目。

  二是以项目良性循环和可持续发展为前提，继续发挥文旅综合开发竞争优势，持续获取优质土地资源。

  三是进一步探索房地产行业新的发展模式，紧跟国家政策导向，把握行业发展大趋势，我们将积极介入工程代建，保障房建设等业务来丰富公司收入结构。

  我们仍然坚持先胜后战，坚持招拍挂拿地为主，要求新获取的项目销售物业中扩大住宅的占比，经营性物业中降低资产自持的比例，优中选优，加强资源储备。

  我们也将引导新增投资向收益率高，净现金流高，资产周转速度快，团队综合能力强的项目和区域倾斜。

  未来的市场需求，上有天花板，下有保底线。从我们的人口流动、住房改善的速度来看，只要外部环境不发生突发性变化，在一段时间之内，市场每年还是有12亿平米的需求。

  企业需要认清大势，行业再也回不到对住宅开发过于依赖的阶段。对大企业而言，开发经营服务并重是一个必然选择。

  过去一年的确很难，最难的时候我们相信肯定是过去了，可以看到市场的预期和信心都在恢复之中。

  通过过去一年，包括2021年下半年，这一年半的市场的调整和波动，我们也总结反思，要把我们的战略定力和风险预判做得更加扎实，把竞争力做得更加扎实，把人才厚度做得更加扎实，相信未来我们一定会健康发展。

  2023年我们确立了积极进取的目标。当前市场仍处于房地产上下半场转折期，市场还是存在一些不确定性，我们对总体市场是有信心的。

  从更长时间来看，我们认为市场结构、行业结构、业态布局都在发生很大变化。

  第一、市场规模适度下降后会稳下来，市场主流观点会是稳定在10万亿左右，市场规模足够大，房地产仍然是一个大行业、好行业。

  第二、从发展模式来看，市场已经从卖方市场转到了买方市场。

  第三、城市会进一步分化，一二线城市抵御周期波动的能量更强，三四线城市波动调整更大。企业会继续分化，行业集中度还将提高。

  过去两年到三年的时间，中国的房地产行业进行了一个深度调整，房地产市场也发生了非常深刻的格局性变化，房地产的长效机制正在构建，新旧模式的转换正在形成。

  关于对经济长期是否看好，我们看到，全方位立体化的各种刺激经济政策，尤其在房地产行业也收到一些非常好的市场上的正向积极反应，这些都是经济长期看好的基础和基本面。

  我们对经济长期看好是充满信心的。

  我们判断今年的市场虽然面临不确定性，还有不小的压力，未来可能还会出现波动，整体市场将呈现分化和平稳复苏的趋势。

  一个很重要的判断，今年国家对房地产呵护的政策环境，因为过去两年跌得太厉害了，国民经济的增长，房地产不能再下滑。所以政策上应该会稳定。

  疫情的阴霾散尽，相信最艰难的阶段已经过去，对于行业、公司的未来发展充满了信心。

  刚刚结束的两会对我们整个行业的定调是稳增长、控风险、促需求，可以看到中央对于支持行业健康发展的态度是非常明确和坚决的，也会更大力度支持优质的头部企业，支持合理的刚性和改善型住房需求，加强住房保障体系。

  我们判断居民和消费的信心还需要一段时间去恢复。

  我们对房地产发展还是长期看好的，对于中国房地产的市场持续乐观。

  我们初步的判断和认识是，去年触底已经过去，开始进入复苏阶段。这是我们对今年乃至后面几年的初步判断。

  当然，复苏、回暖不是同步、一致和平均的，简单说就是“四个分化”：

  市场的分化，一二线市场好，三四五线市场不好；

  企业的分化，国企、混合所有制企业和优质的房企比较好，相当一部分其它的企业不好；

  资源的分化，资源导向了一些优质的房企和国企、混合所有制企业，一些比较困难的企业得不到资源；

  产品的分化，好的产品还是有市场的，去化还是非常快的。

  从政策端角度，房地产行业肯定是温和而且是暖和，房地产在去年出现大幅度下滑，因此公司判断，今年应该会稳中向好，起码应该会保持目前的水平。

  从目前看，对于房地产市场仍充满信心。

  随着疫情管控的全面放开，包括中央对经济复苏各项政策持续落地，中央跟地方政府对房地产的支持也在不断地加码，企业端和居民端对于经济恢复的信心跟预期都在逐步转好，因此对于市场，短期来看是稳中向好，长期来看是坚定看好。

  历经房地产市场过去一年多的深度调整，房企在种种困境下的艰难修复重生，都反应在上市房企一个个具体的财报数据里。

  关于房企的好消息也不断传来，从华夏幸福境外债完成重组交割，到佳兆业复牌，再到融创境外债务重组方案公布、2022年中报和年报发布，对这些积极自救、主动化债的房企而言，曙光已经出现。

  对所有房企来说，要想活下来，必须有面对不确定性的韧劲，稳定预期，提振信心，才能穿越行业周期，重启增长。2023年的春天，是一个开始。