销售规模突破1000亿元，对于大多数中小房企来说都是无法抗拒的诱惑，花样年控股集团有限公司（以下简称“花样年”）便是其中之一。作为一家起步于上世纪90年代末的粤派房企，2012年，花样年销售额为80亿元。此后几年，因战略转型轻资产运营，其年销售额一直维持百亿元左右。近几年回归地产开发的花样年，提出到2020年销售额破千亿元，而其2018年销售额仅300亿元左右。
为此，花样年提出“重投资、稳财务、强运营”的战略方针，并变动了董事会阵容。已经错过房地产黄金时期的花样年，能否实现“千亿元梦”？
董事会频繁变更
花样年董事会阵容近期频繁变动。5月22日，花样年公布“股东周年大会之投票表决结果”， 重选退任董事曾宝宝、邓波为执行董事，廖骞为非执行董事，何敏为独立非执行董事。
3月28日，花样年发布的《2018年年度业绩报告》显示，其董事会成员分别为执行董事潘军、曾宝宝、邓波；非执行董事李东生、廖骞、林锦堂；独立非执行董事何敏、黄明、廖建文、王沛诗及郭少牧。
退任成员重新当选后，董事会阵容并无实质变化。但仅仅一周之后，花样年又发布董事变更公告，邓波、林锦堂、黄明3人宣布辞任。同时，柯卡生、张惠明、陈新禹获任执行董事。至此，花样年执行董事增至5席，非执行董事、独立非执行董事各减少1席。8天时间里，董事会2次变更，背后基于怎样的考虑？
花样年解释称，此次最大的变化是增加了执行董事席位，目的是让更多实际经营管理者承担起董事的职责。2019年是花样年发展历程中非常重要的一年，公司提出“重投资、稳财务、强运营”的战略方针，3位执行董事的任命与这一核心策略相匹配。
董事变更公告显示，现年55岁的柯卡生任职执行董事后，将负责投资业务、融资业务、资本运作相关工作的协同推进。加入花样年之前，柯卡生曾历任中国人民银行广东分行货币发行处科长、办公室副主任、综合计划处处长、汕头分行行长和广州分行副行长，并曾担任过中国华融资产管理股份有限公司执行董事兼总裁。
2018年度业绩发布会上，花样年董事局主席潘军介绍说，柯卡生之前一直专注于金融资产管理，有丰富的金融监管和长期从业经验，未来将在投融资策略、金融管理和风控方面，助力花样年地产和金融板块更加稳步健康发展。
现年40岁的张惠明任职执行董事后，将负责全面财务管理、资金管理和运营管理工作。加入花样年之前，张惠明曾任职于雅居乐集团控股有限公司，历任董事局主席兼总裁助理、地产集团财务中心总监、地产集团副总裁兼财务中心及战略投资中心总经理，分管地产集团财务、战略、投资以及城市更新等工作。
潘军表示，张惠明将有助于花样年拿地方式发生变化，加快进入招拍挂市场步伐，推动城市更新项目进度。
现年51岁的陈新禹任职执行董事后，将负责资本运作规划管理、上市公司投资者关系及信息披露管理等工作。加入花样年之前，陈新禹曾任碧桂园金融部副总经理，在投资、资本市场及企业融资等方面拥有近30年经验。
公司欲“强身健体”
“重投资、稳财务、强运营”是花样年最近一直提及的战略方针。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，房地产市场进入强者愈强的下半场，花样年寄希望于通过人才调动，强化自身投资、财务和运营。
如何实施这一战略方针，在这些方面又将有哪些具体表现？花样年表示，公司首先重视投资质量，遵循审慎的投资策略。一方面，以发展为前提，坚信发展才是硬道理，持续改善公司经营性现金流，择机进行优质项目收并购。另一方面，坚持“两条腿走路”，即进入招拍挂市场和推动粤港澳大湾区城市更新。同时，公司将发挥财务管理的核心作用，遵循平衡促发展、控负债的逻辑。左手重视投资，右手稳定财务，中间靠强运营拉动，以提高经营效率，合理调整节奏，做到目标明确、行动精准。
在投资方面，曾在花样年2018年度业绩发布会亮相的张惠明表示，2019年投资比例占回款额的30%，“其中，投资额的七成用于高周转项目，另外三成用于利润率较高的城市更新等项目。”张惠明预计，花样年2019年回款将为200亿至300亿元，投资额因此将为60亿至90亿元。
严跃进认为，这一投资目标能否实现尚待观望，毕竟其2018年投资目标就未实现。对此，潘军在2018年业绩发布会上曾表示：“我们预计土地投资八九十亿元，但最后实现了68亿元，原因是房地产政策收紧，去年三、四季度行业拿地速度都在放缓。”
在财务方面，2018年，花样年实现收入约140亿元，较上年增长43%；净利润11.68亿元，同比下降17.2%。花样年解释称，净利润减少因汇兑损失7.41亿元。
“这是基于外债占融资总额的43.6%。我们去年做了市场对冲，但汇率呈单边走势，很难撑高。”张惠明表示，汇兑市场稳定性影响损益，花样年将根据债务期限和债务分类进行对冲，不断调整债务结构。
此外，2018年，花样年净负债率上升1.4%，由2017年的76%上涨至77.4%；现金总额285.7亿元（包括受限制现金），同比上涨73.8%；一年内到期的借款143.58亿元，同比上涨91.26%；借款及资产抵押总额436.24亿元，同比上涨46%。由此可见，花样年短期、长期还债压力较大。
在运营方面，2018年，花样年行政费用13.89亿元，同比上涨19%；销售及分销费用4.39亿元，同比上涨5.1%；员工成本18.12亿元，上涨58.4%。截至2018年12月31日，花样年拥有员工38007人，按照2018年公司营收140亿元计算，员工年平均营收36.84万元。
根据中国房地产人力资源研究中心发布的《2018年度中国上市房企薪酬报告》，在人均营收方面，排名前二的中海地产和首开股份人均营收高达2415万元和2103万元。相比之下，花样年人均营收明显偏低。
“千亿元目标”如何实现
业内人士表示，无论是变动董事成员还是强调新战略，都在一定程度上凸显了花样年正在为“千亿元销售规模”的战略目标铺路。
在2017年度业绩发布会上，潘军表示要在2020年实现合同销售额1000亿元。彼时，花样年销售额仅201.64亿元。2018年，其销售额达到301.73亿元。2019年，花样年定下的销售目标增幅仅为20%~30%，销售额照此计算仍难过400亿元。若要达到2020年千亿元销售目标，2019年销售额增长率要达到150%。
花样年对此表示，千亿元目标会努力达成，但速度不一定那么着急，而是要根据金融走势、政策以及房地产市场表现稳步发展。
严跃进认为，从土地储备角度看，花样年有机会实现“千亿元目标”。截至2018年年末，花样年土地储备达2019万平方米，一二线城市占比约9成。其中，成渝经济区占比48%、珠三角洲占比29.4%、华中区域占比8.5%、长三角区域占比7.3%、京津冀都市圈占比6.8%。
张惠明曾表示，花样年土地储备货值超过3000亿元，平均土地成本2070元/平方米，2018年成交售价11180元/平方米，未来利润十分可观。
“粤港澳大湾区还有正在推进的城市更新项目39个，规划建筑面积约900万平方米。”花样年表示，这些城市更新项目中，有10个项目货值总计850亿元，已经立项进入专项规划阶段，预计未来三到五年进入市场；剩下29个项目货值总计1500亿元，尚在立项阶段。
尚不论未来能否实现“千亿元目标”，花样年近期销售业绩并不乐观。截至5月31日，花样年2019年销售额约95.1亿元。按其此前表示，2019年销售目标至少为362.08亿元，前5个月仅完成年度目标的26.26%。
扫描上方二维码，关注中房网公众号