马保华“左手倒右手”,银城生活高价“反哺”地产

邓鑫妮 2021-07-05 16:09:00 来源:乐居财经

  银城生活服务在竭力减少关联方的影响,却难逃要“养”地产的命运。

  6月30日,银城生活服务(01922.HK)旗下南京智慧美佳科技服务有限公司向银城国际控股(01902.HK)旗下的南京马会置业有限公司购买了位于南京的四处物业,共计约281平方米。

  两家“银城系”的交易,其中不乏关联人员,马保华便是其中一个。他是银城国际控股的执行董事兼总裁,掌有公司管理职权,同时还是银城生活服务持股5.04%的股东。

  这次将银城国际控股的资产导入银城生活服务,与以往的收购略有不同,收购的并非物业公司,而是实打实的重资产物业。

  以1161.7万元收购物业,已经上市近两年的银城生活服务,还担着“反哺”地产的担子。

  股市走两级

  同一时间发布关联交易的公告,银城生活服务和银城国际控股在资本市场的待遇却截然不同。

  银城生活服务主动购置物业,让原本“轻发展”的企业背上了重资产。而这,也恰好是部分投资者所担忧的。反观银城国际控股,增加了现金流,股市也随之向好。

  去年底,银城生活服务结余下来的现金有5.67亿元,刨去今年的其他支出,此次花去1161.7万元购买物业也绰绰有余。不过,银城生活服务这“就重”的收购行为,却引起众人的讨论。

  有关注者认为,银城生活服务被银城国际控股当作现金“奶牛”,以自身资金填补银城国际控股;但也有部分关注者认为,银城生活服务的估值和利润不高,为地产输送利益十分有限。

  随着讨论逐渐增多,银城生活服务的市场表现也受到影响。收购这四处物业对其股价不仅没有提振,反而拉低了一些。

  虽然于6月30日就签定了收购协议,但是公告却在7月1日晚间才发出。次日开盘后,其股价缓缓下跌,11:11到达低谷。午后开盘持续走低。截至7月2日收盘,股价已经跌去7.07%,报价4.73港元/股。

  一半海水,一半火焰。银城生活服务的股价受交易震荡下跌,银城国际控股却稳步递增,截至收盘增幅达4.43%,报收2.83港元/股。

  租金回报率0.66%

  不仅在股市表现了两种风景,双方付出的代价和得到的收益也似乎有所倾斜。

  银城国际控股作价1161.7万元将四处物业卖给银城生活服务,无疑赚取了不少的“差价”,而银城生活服务若想通过租赁收回成本,按今年估计的收租情况,则需要30多年。

  原本银城国际控股掌握这四处物业时,偶有租售收入,但也不乏闲置时间。其作为开发商,只付出了早期的成本,除去物业上391.17万元的账面价值,净赚了约770万元。

  出售价格偏高,该物业的租金却难以在短时间内填补资金空缺。

  2019年和2020年,该物业的租金收入分别约为5.57万元和11万元,税后净租金则只有3.83万元、7.62万元。若按照一般租金回报率来计算,税后净租(7.62万元)/收购价格(1161.7万元),租金回报率仅约0.66%。

  虽然银城生活服务表示,截至今年底净租金收入将达到31.5万元,但按照花去的1161.7万元来衡量,也需要近37年的时间才能达到收支平衡。

  不过,较为充盈的现金流,是银城生活服务花钱的底气。

  去年底,银城生活服务手中的现金首次突破5亿元,达到5.67亿元,较上一年同比增长26.5%。2019年的上市,为银城生活服务带来不少的资金补充,手中现金从2018年的1.2亿元跃至4.48亿元。

  融资攒钱,在自己的开销上却显得谨慎。年初至今,银城生活服务公告露出的收购只有这一次,期间合资成立了银城怡家和南京鑫红居用去402万元,其余便少有在增拓资产上的花销。

  拉动毛利率?

  除了为银城国际控股输送资金这一层原因外,为自己提高生活社区增值服务的营收占比,从而拉动毛利率的增长,或许也是收购原因之一。

  公告中有言明,这笔钱将注入银城国际控股的一般运营资金中,对银城生活服务而言,则能提升用户黏度、社区内物业整体价值,以及增加租金收入。

  看似双方都有获利,但细究下来却有几分牵强。这四个物业均位于银城国际控股开发的「Kinma Q +社区」商用社区中,银城生活服务从2017开始为该社区提供服务。

  用户黏度和物业整体价值的提升,显然对银城国际控股更为有利,银城生活服务能够获得的更多是微薄的租金收入。不过从其业务构成来看,租售业务只是其100多项生活社区增值服务中的一项,在营收细分中甚至看不到身影。

  银城生活服务的业务主要有两大类,物业管理服务和生活社区增值服务。2020年,物管服务增收2.19亿元至约7.72亿元,生活社区增值服务仅增加0.47亿元,为1.9亿元。

  物业管理服务的的营收占比超过了八成,但是这部分业务的营利水平却不如生活社区增值服务。

  过去一年,生活社区增值服务的毛利率达到42.2%,同期物业管理服务的毛利率仅有10.6%。2017年开始,物业管理服务与生活社区增值服务的毛利率拉开了差距,此前毛利率的差距不到两倍,2017年-2020年,两项业务的毛利率差距便一直在4倍徘徊。

  物业管理服务的高额收入和贴地的毛利率两相作用之下,银城生活服务的整体毛利率一直处在低位,2016年-2020年其整体毛利率分别为21.7%、16.7%、14.52%、16.08%、16.88%。

  去年以来,银城生活服务增添了家装、居家养老等生活社区增值服务的项目,以扩大盈利空间,这次布局租售业务或许也正有此意。

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