多家企业债务重组成功,出险房企迎转机

编辑部 CRIC研究 2023-01-13 08:35:16 来源:丁祖昱评楼市

  2023年元旦刚过,1月3日融创发布公告,公司全部10只境内债券(余额合计160.13亿元)的展期方案获债券持有人会议表决通过,成为继富力地产、龙光集团之后第三家实现境内债整体重组的房企。

  2021年,随着行业政策的收紧,销售回款承压,融资压力持续加大,房企现金流遭遇重创,部分民营房企信用风险事件开始发酵。

  据不完全统计,2021年以来至少50家房企出现债务违约情况。

  如今,债务重组成出险房企化债的突破口,在行业引发关注,未来或将掀起一波重组热潮。

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  2021年,房地产行业历经“低谷”,一方面“三条红线”、“贷款集中度”“集中供地”等调控政策相继落地,投、融、营全方位受到严苛管控,另一方面下半年销售遇冷,叠加债务集中到期,流动性普遍吃紧,不少房企出现了不同程度的经营困难。

  据不完全统计,2021年以来至少50家房企出现债务违约情况。规模房企也未能独善其身,在融资监管不断收紧的背景下,债务违约事件在多家头部企业逐步蔓延扩大。

  主要原因在于,部分房企前期追求规模迅速扩张,高周转、高杠杆、高负债运营模式比比皆是。随着市场进入盘整期,去化回款受阻,叠加融资端管控收紧、债务偿还压力激增,这些房企的“后遗症”、“并发症”也爆发出来。

  自2022年3月起,由于新一轮疫情、房企信用风险持续发酵等因素影响,各部委频繁发声,重点以支持房地产企业合理融资需求、鼓励优质房企兼并收购出险房企项目,防范化解房地产企业风险等。在这之后,优质房地产企业的融资环境首先得到边际改善。

  此后11月,信贷、债券、股权“三箭齐发”,纾困方向转至“救项目与企业并存”,优质房企率先突进,同时,像华夏幸福等债务缠身的出险企业也已成功发布了初步的定增计划。

  如今,政府对房企合理融资继续积极表态,融资环境也在继续优化。随着流动性的恢复,房企“债务违约潮”也将按下“暂停键”。

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  在融资环境改善的同时,2022年下半年至今,已有部分企业债务重组成功,出险房企迎转机。

  具体来看,2022年9月22日,富力地产发布公告称:公司境内交易所8笔总计135亿元公司债券的整体展期事项已在9月22日获得债券持有人会议通过,展期后的8笔公司债的加权平均到期期限从约4个月延长至3年以上。至此,富力地产境内境外债券总计约467亿元的债券全部成功展期。

  此后11月22日,绿地集团也表示,9只存续美元债共计32.41亿美元,相关同意征求及特别决议案均已于2022年11月22日的持有人会议上获得正式通过,其中8只境外债券拟展期两年,已于2022年6月展期的1只境外债券拟展期一年。

  12月6日,龙光集团境内21笔公开市场债券的展期议案均获得持有人会议表决通过,已展期债券及ABS展期期限为36个月,未展期债券及ABS展期期限为48个月。

  进入2023年,元旦刚过,1月3日融创中国发布公告称,约160亿元的境内债券整体展期方案获债券持有人会议表决通过,共涉及10笔存续的公司债券及供应链ABS,加权平均展期期限3.51年。

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  债务重组是指在债务人发生财务困难的情况下,与债权人就清偿债务的时间、金额或方式等重新达成协议的交易。

  此前,房企普遍采取逐笔展期谈判的方式,但这种方式也给很多企业带来较大的消耗,增加经营压力。随着国内政策环境放松以及市场步入修复期,越来越多的房企选择整体债务重组。

  从目前债务成功重组的房企案例来看,展期是比较主流和常见的方式。这也在一定程度表明在政策利好下,债权人对企业流动性修复、销售回暖信心好转。

  对于出险房企来说,在重组谈判过程中,最重要的是与债权人建立信任,拥有优质资产、增加增信措施对重组方案通过非常有利。

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  需要注意的是,展期主要是以时间换空间,仅将偿债时间延后,而实质债务压力并未减少,这也意味者企业需要在约定时间内恢复足够的流动性,一般适用于项目变现能力强、资产价值高、流动性释放预期较好的企业。

  若市场修复慢、展期短,作用并不大,特别是对债务状况严重、资产负债率过高的出险房企来说,资金缺口大,仅仅依靠展期,并不能解决问题,普遍会采取组合式重组。

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  对于债务状况越严重的出险房企来说,债务重组落地越早越好,更有利于企业尽快向正常经营过渡。

  但从目前落地状况来说,债券人对整体债务重组仍保持着谨慎态度,部分企业重组方案也一再优化,通过难度尚大。

  需要注意的是,债务重组也不是一蹴而就的事情,无论是展期还是债转股,都只能缓解燃眉之急,最终能否“复活”还是依靠销售回款。

  富力地产、龙光集团、融创中国相继完成境内债务整体重组,在行业引发关注。整体债务重组的成功,有利于减少出险房企在一定时期内的偿债压力,将更多的精力转向经营的恢复中。目前,中国恒大、华夏幸福、中国奥园等多家房企均在积极跟进,未来或将掀起一波重组热潮。

  需要注意的是,一些出险房企还同时面临境内与境外债务重组,可以说是道阻且长。由于政策环境、债权人的权益保障不一样,因此也面临不同的难度,这些企业重组方案的制定与谈判并不简单。目前仅富力地产完成了境内和境外债务整体重组。

  我们认为,债务重组只是能缓解燃眉之急,最终能否“复活”还是要依靠销售回款,出险房企仍应以保交付为主要目标,积极营销、促进销售去化及现金回笼,修复基本盘。

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