碧桂园服务发布的2022年业绩预告引发了港股市场的一小波震动。

  3月6日早上10点，碧桂园服务超跌10%，兴业物联和旭辉永升服务跌超7%，时代邻里、融创服务、合景悠活跌超6%，新城悦服务、世茂服务跌超5%。

  3月3日，碧桂园服务发布业绩预告。2022年，碧桂园服务收入预计将同比增长，但税前利润、期内净利润及归母净利润预计均大幅下滑。

  碧桂园服务方面表示，2022年税前利润、期内净利润及归母净利润大幅下降的原因主要有三方面：一是由于2022年全国新冠疫情反复，公司配合疫情防护措施，从而产生额外的防疫成本；二是疫情封控期间，公司部分业务及商务活动较难正常开展，对收入及利润产生负面影响；三是由于公司若干并购事项带来的商誉及其他无形资产减值等因素。

  在克而瑞物管研究总监汤晓晨看来，“碧桂园服务选择在年报中戳破商誉泡沫，说明行业经过过去几年的大幅扩张迎来了一个新的拐点，进入到了一个增长动力趋缓、非理性并购淡出的新阶段，过去的标杆路径出现失效。对物业企业而言，亟须找到新的增长方向和路径。”

  超5成港股物企股价下跌

  就在三天前，碧桂园服务发布2022年业绩预告。2022年，碧桂园服务未经审核的综合收入预计将同比增长40%，归母核心净利润同比增长超5%，但税前利润、期内净利润及归母净利润均大幅下滑，预计将同比下降34%～40%、45%～51%和51%～57%。

  就在碧桂园服务发布业绩预告后的首个交易日，绝大部分物业板块股价走低。

  截至3月6日下午收盘，58家港股物业股，其中32只股票下跌，15只股票持平，4只股票停牌，只有7只股票小幅上涨。

  其中，宝龙商业跌超5%，世茂服务、中海物业、朗诗绿色服务跌4%，旭辉永升服务、雅生活服务超跌3%，正荣服务、卓越商企服务、保利物业、碧桂园服务、融创服务、力高健康生活、金科服务已、金融街物业、银城生活服务超跌2%，第一服务、建业新生活、远洋服务、绿城服务、越秀服务、滨江服务、合景悠活、兴业物联、时代邻里、浦江中国超跌1%。

  行业下行

  商誉及其他无形资产减值引投资者担忧

  “引起股价下跌的主要原因是碧桂园服务披露的盈利预警在营收增加的情况下，相关利润同比大幅下滑，引起投资者担忧。”汤晓晨表示，“由于碧桂园服务披露了相关商誉及其他无形资产的减值，这加剧了投资者对过去几年经历大举收并购的物业企业商誉等无形资产减值的恐慌。”

  资料显示，截至2022年年底，碧桂园服务在管面积达到8.4亿平方米，合约面积达到16.1亿平方米。

  值得一提的是，2021年可以称得上是碧桂园服务的并购大年。碧桂园服务在2021年新增的6.2亿平方米合同管理面积中，收并购就贡献了4.5亿平方米。

  此外，从近几年的年报中可以看出，碧桂园服务的商誉及无形资产在不断增加。

  2018年末，碧桂园服务商誉及无形资产只有6.86亿元，占总资产比例12.42%。到了2022年6月末，碧桂园服务商誉和无形资产合计高达286.3亿，占总资产比例42.2%。

  碧桂园服务曾在年报中表示，无形资产及商誉的增长主要归因于年内本集团完成若干股权收购项目。如果被收购的公司业绩不好，则会对碧桂园服务业绩产生负面影响。

  2022年3月，碧桂园服务CFO兼联席公司秘书黄鹏表示，大规模收并购的时间已经过去了，在今年和未来的一段时间里面重点是补短板。

  在一位不愿具名的行业人士看来，“通过并购行为，碧桂园服务的规模可以算是领先，但投资之后的整合才是关键。”

  关于引起股价下跌的主要原因，同策研究院研究总监宋红卫则从宏观层面作出了解释。

  他认为，“股价下降主要有两个方面原因：一来仍受到行业下行压力的影响，房企开发业务的风险仍是没有完全释放，部分企业债务又出现风险，受开发业务拖累；第二，港股上市的物业之前普遍存在估值过高的情况，现在价值调整。”