2022年，物业行业普遍遭遇了“增收难增利”的困局。行业发展在经过依赖大股东支持和高溢价并购的的野蛮生长后，一些隐患也集中暴露了出来。

  截至4月5日，港股58家上市物业企业发布年报的有50家，根据50家上市物业企业年报数据分析，上市物业企业已经呈现梯队化趋势。

  按照营业收入，可以将现有的物业企业分成三个梯队。总体而言，第一梯队的物业企业营业收入大于200亿元；第二梯队的物业企业营业收入大于50亿元；第三梯队的物业企业营业收入小于50亿元。

  来到2023年，龙头企业的发展重点发生了变化。多位接受中国房地产报记者采访的物业相关负责人以及行业人士认为，增强独立性，实现规模与效益的双向提升成为2023年的主要目标。

  “三个梯队”业绩差明显

  根据2022年年报显示，第一梯队包括2家物业企业，一是碧桂园服务，另一家是万物云，他们的营业收入总共为714.73亿元。

  值得一提的是，这两家企业保持着良好的营业收入增速和现金流。

  第二梯队有9家物企。分别为：雅生活服务、绿城服务、保利物业、华润万象生活、中海物业、世茂服务、融创服务、新城悦服务、金科服务。他们的营业收入为929.9亿元。在这个梯队的大部分企业都有着不错的增速和现金流，整体发展稳定。其中，一小部分企业出现营业收入小幅下降，例如融创服务、金科服务。

  第三梯队包括39家物企。他们的营业收入为567.76亿元。需要注意的是，在此梯队的企业规模整体偏小，营收增幅有高有低，整体规模增长的比规模下降的多。

  此外，第一梯队和第三梯队的差距较大。第一梯队的营业收入总额和第三梯队的营业收入总额相差146.97亿元。如果保持现有的增速，那么两个梯队的营业收入总额的差距将不断拉大。

  物企格局分化仍在继续。例如排名第一的碧桂园服务营业收入是德商产投的150余倍。甚至，前5名物业企业的营业收入总和占所有物业企业总营业收入的一半还多。

  关注有质量的增长

  不容忽视的是，2022年物业企业业绩都没能逃过疫情和房地产行业影响。

  同策研究院研究总监宋红卫称，“物业行业还存在利润率下降另外两个核心原因。一是从营业收入结构来讲，传统的物业管理收入仍然占比最高，增值服务占比较小，物业费一旦定下来后，后期难以稳定上涨，但是物业管理的成本在不断上升，这是利润率下降的原因之一；二是头部物业房企的规模扩张主要依靠收并购，收并购的项目质量良莠不齐，部分项目可能还面临亏损，这拉低了整体的盈利水平。”

  “由于很多企业的管理能力进步无法跟得上规模增长，行业在过去几年积累了诸多成长的烦恼。运营效率低下问题在报表集中暴露。”中信证券房地产和物业服务行业联席首席分析师张全国认为。

  中信证券的数据显示，2022年底，行业应收款占收入比例提升到36.4%，应收款减值比例从2021年的4%大幅上升到10.2%，一年以上贸易应收款占总贸易应收款比例从2021年底的11%快速提升到18.7%。行业商誉减值大幅提升，企业账面商誉规模庞大。?

  万物云董事长朱保全对万物云的首份“成绩单”做了深刻剖析，总而言之就是万物云的效益还未达到想要的效果。

  在2022年的业绩发布会上，绿城服务集团总裁金科丽深刻分析了绿城服务的业绩问题。

  她说，“疫情虽然影响了经营管理的进度，但实质上还是表现出我们对线下的依赖程度过高，数字化转型的力度不够坚决和彻底。”换句话说，金科丽认为绿城服务除了规模上升，在成本下降的情况下效益也要提升。

  对于2023年，龙头企业普遍将提升效益、增强独立性作为主要目标。

  碧桂园服务总裁李长江则在业绩发布会上表示，公司内部已经开始组织变革，清理解决影响公司效率效能的各种内卷，将执行“业绩为大”的考核要求更坚决，把服务与经营放在集团最靠前的位置。

  “通过数字化以及服务机器人的进一步改善，逐步实现集团的目标，从而达成物业服务集团的高质量发展。”李长江说。

  朱保全用自己的行动证明万物云在增强自己的“独立性”。他坦言：“确实万科物业当时只服务于万科地产，但也在主动走出去。万物云已有67%的合同与万科地产无关，这有很大一部分得益于万物梁行的发展，多元客户策略让公司变得更加稳健，也使开发商对公司的影响越来越小。”

  对于绿城服务而言，其在头部物业企业里是最早走向市场化的企业之一。

  金科丽表示，“未来必须将数字化转型作为公司的核心工程，用对数的洞察代替对人的依赖。强化预算管控，完善市场准入机制、成本经营模型、投产评估机制，切实保障经营业绩的达成，实现规模与效益的双向提升。”

  宋红卫也持相同观点。他称，“物业提升利润率主要依赖于创新的社区增值服务。”比如，加强物业的信息化管理、降低成本、提高效率和服务满意度；在信息化建设的同时，从业主基本生活需要的服务入手，提供基础增值服务，不断建立信任，物业的信任可以增加更多金融消费类服务，比如社区团购、周边外卖、二手租赁、交易等。

  在克而瑞物管事业部研究总监汤晓晨看来：“物业企业未来应更关注有质量的增长，城市服务、增值服务、科技服务仍是颇有前景的蓝海，但培育期不确定性大，更需要稳扎稳打。”