房企的销售仍处在艰难回升的进程中。

  2023年4月，TOP100房企实现销售操盘金额5665.4亿元，单月业绩环比降低14.4%；同比增长31.6%，同比去年保持增长且增幅较上月进一步提升。

  1-4月百强房企实现销售操盘金额20499.2亿元，累计业绩同比自一季度转正之后，增幅也进一步提升至9.7%。

  房企的销售与市场走势互为印证。2023年4月，重点30城成交环比回落，同比保持增长。其中，一线城市的楼市韧性较强，二三线城市则面临热度下降，整体成交回调幅度大于一线，环比降幅达30%。

  可以看出，虽然今年以来国内房地产市场已止跌回升，但行业信心尚未完全修复，市场整体的购买力还是处于历史相对低位。

  对房企来说，“五一”假期还是需要积极推盘，提升营销及优惠力度来促进成交去化。长期来看，不同城市的市场还会延续分化的格局。

  4月，央国企以及部分优质民企凭借热点城市布局以及积极的推盘去化，表现出较强的抗周期韧性。

  TOP10梯队房企的销售增长更为抢眼，单月业绩同比增长的企业数量也占比最高，其中，华润置地、招商蛇口、绿城中国、建发房产等房企4月的单月业绩同比增幅超过100%。

  此外，滨江集团、中国铁建、保利置业、国贸地产等企业4月的销售表现也相对突出。

  4月实现销售业绩环比增长的企业在百强房企中的占比合计近3成，包括招商蛇口、滨江集团、中国铁建等在内的房企都实现了4月销售业绩的环比增长；同时，有近6成百强房企单月业绩同比增长。

  房企百强的格局继续分化。2023年1-4月，TOP10房企的销售操盘金额门槛同比显著增长38.7%至606.5亿元，TOP20门槛增长14.9%至259亿元。但TOP30房企的门槛同比明显降低11.9%至145.1亿元。

  TOP100房企的销售操盘金额门槛也比去年同期小幅下降至35.4亿元。目前的行业形势下，央国企及部分优质民企的发展韧性较强，中小房企显得竞争力不足，所以今年房企的格局还会继续分化。

  今年“小阳春”的势头略显不足，4月的楼市已成色欠佳。根据克而瑞的监测，全国重点30城4月市场成交虽然还保持同比增长的势头，但环比出现回落，绝对量与2月成交基本持平，今年前4月楼市的累计成交上涨27%。

  从不同能级的城市来看，一线城市的市场成交韧性较强，在3月集中放量后，4月小幅下跌11%，累计同比还是增长21%。

  其中，北京、深圳延续同比和环比都增长的势头。深圳主要得益于市场供应的放量，龙岗、光明等区域的供应量基本都在10万平米以上；北京虽然面临显著的供不应求，但刚需的热情仍然高涨，顺义和房山的多个性价比较高的刚需盘持续热销。

  上海和广州的成交环比小幅下降，市场热度有所回落，但同比还是继续保持增长势头。

  二三线城市的楼市热度有所下降。一方面整体成交回调幅度大于一线，环比降幅达30%；另一方面，各城市的环比数据还是跌的多、涨的少，只有成都和西安等中西部少数城市走出独立行情，环比还保持着增长的势头。

  其中，回落比较显著的城市，大致可分为三类：

  一是武汉、天津、重庆等还有人口优势的强二线城市，这一轮“小阳春”的行情主要依托刚需及刚改的自住需求驱动，随着低价房源去化殆尽，整体的市场需求也进入阶段性的疲软期；

  二是长春、南宁、大连、昆明等弱二线城市，这些城市整体的基本面欠佳，高库存问题难解，成交恢复理性之后，预计还会延续筑底行情；

  三是徐州、佛山、东莞等三四线城市，随着返乡置业、短期投资投机热情的减弱，市场重新回归理性。

  总体来看，4月份的楼市，无论供应还是需求都迎来了“拐点”，绝对量回归本轮“小阳春”行情在2月份启动时的水平。由此可以看出，整体行业信心还没有完全修复，前期积累的刚需及刚改需求在2、3月释放后出现阶段性疲软，导致楼市回升乏力。

  展望后市，我们认为，刚需转弱、改善接棒是大概率事件。如果房企能够抓紧五一营销节点释放优惠，或是地方政府层面继续出台利好性政策，整体成交还是可能保持稳中微增的态势。

  但不同的城市之间，我们预期还是会延续分化的行情：

  热点恒热的北京、上海、杭州、成都、合肥等城市，由于可能面临供应量的约束，整体成交还将平稳运行；

  武汉、郑州、天津等前期市场低迷的城市，还会面临阶段性的调整，市场成交在短期内很难有明显起色；