奥体建设拿了个“地王”

公司苗野 2024-06-24 09:30:36 来源:中国房地产网

  “5·17”新政后的南京首场土拍出了个“地王”。

  6月19日,经过47轮竞价,奥体建设以17.4亿元的价格竞得南京河西南G11地块,溢价率15.23%,楼面价高达4.39万元/平方米,一举成为南京目前单价第二高的地王,仅次于葛洲坝于2016年拍得的河西地王(4.52万元/平方米)。

  历经1个半小时,南京本批次出让的3宗地块均溢价成交,总成交金额22.82亿元,整体溢价率达15.8%。除河西南G11地块被南京本土国企奥体建设拿下外,其余2宗夫子庙地块和溧水老城区地块分别被民企中堃置业、南京昱临置业斩获。

  “这场土拍居然把‘闪电战’打成了‘持久战’,南京土地市场终于告别了‘一轮游’,热度又回来了。”拍地结束后有市场人士如是评价。

  克而瑞研究中心认为,南京本批次土地供应规模虽小,但质量较佳,均处于热门板块,尤其是容积率仅为1.01的河西南G11低密宅地,市场关注度处于高位。从最终土拍结果来看,南京土地市场热度明显回升,不仅打破了南京2024年以来涉宅地块均零溢价的尴尬,还刷新了2023年以来南京月度溢价率纪录。

  G11地块竞争最为激烈,吸引了招商蛇口、奥体建设、建邺城镇、南京智慧绿岛开发建设等多家房企均参与竞拍。10:10开拍,11:02落锤,47轮竞价,50分钟竞价时长,是近8个月以来南京土拍竞价时间最长的一幅地块,成交楼面价与2016年5月葛洲坝“地王”仅差1325元/平方米,刷新了南京楼板价TOP2。

  “并不意外,本土国资背景拿下城市核心开发资源在预料之中。”华东某房企内部人士认为,这两年南京土拍市场几乎是奥体建设的主场,“南上北下”夺得多宗核心地块,形成了连点成片的布局。G11地块能不能成顶豪红盘取决于奥体建设的产品力和后续市场表现。

  公开资料显示,南京奥体建设成立于2001年,为南京市河西新城区国有资产经营控股(集团)有限责任公司直属企业,主营高端商品房开发。由于奥体建设归属河西新城区国资企业,旗下主要项目也集中于河西新城,参与并见证了河西新城的崛起与蜕变。

  奥体建设曾因南京一纸“市、区国企不再参与商品房开发”限制令退居幕后,沉寂近10年于2022年回归,并发布一则推文《2022,奥体建设全新归来》,并配图“璀璨八子,匠心筑城”,引发市场广泛关注。之后开始在南京开疆拓土,足迹遍布河西南、河西中、江心洲、仙林湖、江核等各大板块。

  据克而瑞统计,2022年奥体建设以136.44亿元权益货值,位列年度南京房企土储排行榜第三名。其权益土储用地面积15.23万平方米,同样位居前列。

  2023年奥体建设在南京楼市名声大噪。年初首开的南京河西江东中路的奥体新城丹若园,1800万元起,单价每平方米近7万元,摇号中签率14.9%,16分钟宣告售罄。同年11月首开的天琴华樟也是南京河西四大顶豪之一,最高户型总价5888万元……这一年奥体建设在南京房企销售金额排行榜中三个口径均位列前十,以全口径销售金额75.6亿元排在南京房企销售排行榜第9名。

  “从奥体建设在土地市场的表现来看,后续或许还会有更多项目,当下土拍市场还是靠国企、央企托底。”某闽系房企内部人士认为,容积率1.01和限高35米为南京G11地块增加了竞争筹码,是南京河西首次推出容积率低至1.01的低层住宅用地,拿下这块“地王”证明奥体建设可以在南京市场“豪掷千金”,但如何平衡利润也是奥体建设要考虑的。

  从过往屡拿“地王”的企业表现来看,并不是所有国企都愿意或能够承受高价地的压力。

  公开数据显示,截至2023年12月31日,南京奥体建设债务融资工具存续规模12亿元。担保合计12.39亿元,占2023年度净资产53.2亿元的23.29%,其中对外担保6.39亿元,对内担保6亿元。截至报告期末,南京奥体建设受限资产账面价值合计 16.65 亿元,受限类型为诉讼冻结和借款抵押。

  以截至2023年12月31日的期末余额为例,奥体建设持有货币资金16.73亿元,受限资金6770万元;合同负债63.96亿元,一年内到期的非流动负债10.58亿元,长期借款8.72亿元。

  前述华东某房企内部人士认为,有国资背书,融资成本低,奥体建设资金压力尚可,但难逃行业利润普降的困境。频繁拿地、拿高价地必然遭遇成本高企,中短期内会影响经营利润。面对市场整体下行,奥体建设的进出货“天平秤”要精打细算。

  实际上,南京楼市表现并不理想。

  据克而瑞数据,2024年5月,南京新建商品住宅成交面积27万平方米,环比、同比分别下跌16%、46%。累计来看,今年前5个月,南京新建商品住宅成交面积112万平方米,同比降幅达61%。

  去化方面,南京今年5月新房去化率仅7%,较4月9%去化率下降2个百分点,较今年一季度8%的去化率下降1个百分点,较去年5月26%去化率下降19个百分点。

  市场人士认为,南京房地产市场仍在调整过程中,高价地接下来的命运如何值得关注。所有房企在销售端都承受着巨大的压力,这种压力是整个行业共同背负的。规模持续缩减,房企拿地策略应以精准为主。

  截至目前,南京2024年涉宅用地月均成交8.4万平方米,同比2023年涉宅用地月均成交54万平方米骤减八成。

  克而瑞南京分析师陆佳慧认为,在当前相对冷静的全国土地市场大环境下,南京本次土拍中优质地块的竞逐保持相对“高热”态势。本次土拍凭借“主城+低密”的独特属性,推动整体楼面价攀升至每平方米34700元,达近一年峰值,透视出开发商对未来主城低密高端市场需求持积极乐观的预判,进一步强化了市场中“位置为王,品质至上”的投资逻辑。

  南京房地产学会副会长孟祥远认为,本次是南京供应计划官宣后的首次土地出让,3幅地块“少而精”,体现出供地的克制,减量提质也是遵循市场规律下对市场的保护。3幅地块全部溢价成交,房企展现出的积极性很高,说明“减量提质”的供地策略正在收效,提升了南京楼市的信心。