西安房企的开发节奏，实在是越来越快了。

  “我们的项目从拿地到实景展示区开放，仅用了不到4个月。”一位央企项目负责人接受采访时说。另外一个项目的负责人则表示，项目7月份开盘，最晚到年底必须清盘，所以项目在定价上较为温和。

  开发商的“速度”也让供应量同比去年处于高峰。据中指研究院西安分院监测，2024年1~7月西安商品房意向登记平台共完成242次项目登记，约3.4万套房源入市，较去年同期相比房源数上涨5.76%。

  对于当下的快节奏，克而瑞西安机构执行总经理李晓兵分析称：“从市场角度来看，全国走势不明确，所以大家都在趁着窗口期卖；从企业角度来看，各大民营企业的目标完成率都不高，与去年相比基本下降了30%~40%，能去化的城市，一定给足支持；从产品角度看，目前四代产品已经不能成为‘差异’了，大家又都陷入‘高能级的同质化竞争’之中，先发制人，那就提高运营节奏，抢占市场。”

  形势所逼开发节奏加快

  以龙湖、中海、保利等房企所开发项目为例，从拿地到开始销售，最快用时仅不到3个月。

  具体来看，2月22日，龙湖摘得航天基地31亩商住用地，总价5.5亿元，楼面价9436元/平方米。6月8日，龙湖·御湖境实景示范区及样板间开放，用时3个半月。6月18日，项目开始登记。

  3月22日，高新丝路软件城两宗住宅用地出让，中海、保利发展各有斩获。其中，中海斩获GX3-24-9地块，总价6.32亿元；4月12日，项目案名首发；6月14日，项目首次公示了备案价格，随即便上线登记平台。从拿地到开始销售，用时不到3个月。

  保利发展于同一日拿下的GX3-35-33地块，4月发布案名，6月城市展厅开放，6月26日产品发布，7月上旬及实景呈现，7月22日开始了线上登记，用时也仅4个月。

  除此之外，开发商的入市节奏也在不断加快。记者根据西安市意向登记平台统计，保利发展的多个项目诸如保利·星河天汇、保利·未央璞悦都保持着“一月两开”的节奏。中海亦是如此，中海·未来之境在5月25日首批次登记完成后，6月1日即开启了二批次登记。6、7月份，招商揽阅天成分别登记两次，天青云麓6月份登记两次，中铁建多个项目诸如西派麟悦、西派景悦也在加快入市。

  克而瑞陕西在一份研究报告中称，“2024年政策环境空前利好，房企开发节奏加快，预售周期缩短，恢复至疫情前水平。”据统计，2024上半年新盘平均预售周期9个月，约一半项目预售周期6个月以内，相较于2023年上半年受疫情影响13个月，预售周期明显缩短。

  开发商“加速”开发背后还是为了回笼资金。“今年整体速度比较快，主要还是为了抢客户。现在各家投资策略基本都是聚焦核心区、核心板块，导致竞争压力比较大，谁能提前开出来，谁就能优先锁定客户；另外，市场还在不断往下走，尽早开盘也是为了争取更好的去化。”上述央企项目负责人对中房君说道。

  从市场表现来看，上半年西安楼市虽在全国较为亮眼，但与去年同期相比，仍然承压。据克而瑞陕西统计，2024年上半年，西安楼市共计成交448万平方米，同比下滑12%。共计供应21505套房源，当天开盘去化7723套，去化率回调至36%。

  进入下半年，7月份的市场依旧表现平平。从重点项目盘均来访及认购情况来看，月度盘均来访量449组，月度盘均认购量26组，与上月相比呈下滑趋势，客户的观望情绪还在持续，案场热度不足。 

  产品不断做加法抢客

  早在2010年，万科就提出了“5986”的高周转模式，即拿地5个月动工、9个月销售、第一个月必须售出八成、六成产品是住宅。随后，碧桂园又进行了提速，对三四五线城市要求“456”，即拿地后4个月开盘，5个月现金流回正，6个月资金再周转。对一二线城市则要求“678”，即6个月开盘、7个月资金回正、8个月资金再周转。

  不过，自房地产步入调整期以来，消除“高负债、高杠杆、高周转”的经营模式就已经成为行业风向，如今的快节奏似乎大有“高周转”重来之势。就此，李晓兵对中房君分析道：“这和之前的高周转不一样，之前高周转是为了‘扩规模’，主动为之，现在的快节奏是被形势所迫，被动为之。”

  实际上，一位不愿具名的房企策划人士说道，“之所以能做到这么快，首先是因为很多工作，比如地块测算、产品与客群研究等都进行了前置，现在大家都是带着方案去拍地，地块结束竞拍之后立刻就可以进入到下一项工作。另外，行业经过很多年的发展，在标准化方面已经比较成熟，公司的产品线结合地块具体要求微调，基本就可以出方案，大大提高了效率。”

  李晓兵也说道：“定位前置，产品复制率、图纸标准化这些都是行活，难的是报规报建，这对企业的开发外联，提出了很高的要求。”

  但是快速开发也产生一个疑问，曾经的高周转带来了关于质量问题的隐忧，新一轮的提速是否会引发房屋质量问题？

  “对产品质量影响最大的，其实是利润空间。如果项目赔钱，工程质量就需要慎重考虑，尤其是客户居住时，会面临景观缩水、外立面材质减配、电梯采购用大品牌的底配置梯型，室内工程瑕疵（空鼓，开裂，漏水、划痕）等，不过这些大家都关注的内容，通常是在工程的中后期才开始施工，与抢夺预售期的快节奏，关联度不太高。”李晓兵表示。

  一位房企工程线人士也说道：“目前只是在抢示范区开放节奏，施工节奏正常推进，甚至施工要求更严格了，所以质量相较以前会有所提升。”