2024年，物业管理行业在政策支持下稳步发展。

  基础制度层面，物业服务纳入鼓励类商务服务业，行业定位提升。“好房子好服务”内涵逐渐明晰，“好服务”对应着优质的物业服务和生活服务。行业标准化建设加速推进，据不完全统计，2024年共计发布了1项国家标准、2项行业标准、34项团体标准和15项地方标准。

  社区治理层面，中央与地方政府均出台了一系列的管控政策措施，旨在全面加强社区安全管理。22城试点房屋养老金制度。重庆、银川、青岛和武汉4城再公示物业费标准，引发降价舆情。

  企业管理层面，针对市场竞争乱象，多省市物协发文呼吁物业企业维护市场秩序，共同抵制不正当低价竞争行为，并加大惩戒力度。

  这一切都为行业高质量发展奠定了坚实基础。

  截至目前，60家上市物企2024年报已全部发布，上市物企经营业绩成色究竟如何？我们从管理规模、营业收入、盈利能力及经营效率、现金流表现、股东回报五大维度一一拆解。

  据53家披露在管面积的企业年报数据显示，2024年上市物企总在管面积约76.6亿平方米，较2023年的72.1亿平方米增长6.3%，增速较2023年下滑6.1%，为2021年至今增速最低。

  分梯队来看，小型物企增速最高，达7.6%，其次为头部物企，增速7.2%，随后是中型物企和大型物企，分别为5.4%和2.0%。

  虽然头部物企和小型物企增速较高，但增速下滑也较高，分别达7.5%和5.7%，大型和中型物企增速相对更为稳定。

  从合约面积来看，2024年44家披露合约面积的上市物企总合约面积约71.5亿平方米，较2023年70.1亿平方米增长2%，增速下滑3%，同样为2021年至今增速最低。

  由于2024年上市物企合约面积增长放缓，41家上市物企合约在管比均值由2023年1.34倍下降至1.30倍。

  具体到市场拓展来看，2024年，企业第三方拓展力度加大，但受到持续退出项目影响，第三方在管面积占比有所下滑。披露完整数据的32家上市物企来自独立第三方的在管面积占比约61.8%，较去年同期下降0.3个百分点。

  在管理规模方面，2024年，企业更加注重规模质量，持续对低质低效项目进行汰换。如万物云全年退出53个住宅项目，涉及饱和收入2.86亿元，世茂服务退出6090万平方米、彩生活终止合约面积5860.8万平方米、中海物业退盘4450万平方米。

  企业更加聚焦高能级城市，如中海物业核心都市圈新签合约额占比提升17个百分点至66%；招商积余收入前五的区域贡献金额95.9亿元，占比55.8%；融创服务核心城市签约额占比提升6个百分点至98%，核心城市单城市管理密度提升11%。

  同时，企业更加聚焦优质赛道、优质客户。如中海物业在学校、医院赛道持续发力，在管数量分别超过95个、50个；招商积余聚焦医院、交通、IFM等业态，新签合同额分别同比提升95%、46%、11%；融创服务在高端住宅发力，新增饱和收入超过9000万元。

  企业年报数据显示，2024年60家上市物企营收总额增长至2858.1亿元，较2023年的2751.1亿元增长3.9%，增速下降3.6%。

  分梯队来看，头部物企优势依旧，2024年营业收入增速最高，达5.7%，其次为小型物企，达2.4%，大型物企营业收入增速为负，达-0.2%，这也是大型物企增速第二年为负。

  从基础物管服务来看，2024年收入占比仍在提高，43家上市物管企业基础物管服务营收总额1704.4亿元，同比增长6.9%。企业主动聚焦基础服务主业，年内该占比为67.7%，同比提升1.8个百分点。

  社区增值服务则收入占比下滑，各家仍在积极探索。2024年41家上市物企社区增值服务营收总额293.8亿元，同比下降4.3%，占营收的比重为11.9%，同比下降1.0个百分点。

  非业主增值服务方面持续收缩，营收占比持续下滑。2024年40家上市物企非业主增值服务营收总额153.2亿元，同比下降20.7%，占营收的比重为6.3%，同比下降2.0个百分点。

  从盈利能力来看，2024年60家上市物企毛利润均值9.1亿元，同比下降2.2%；净利润均值1.9亿元，同比下降19.7%。

  受物业费降价、人力成本持续上升影响，2024年，59家上市物企平均毛利率19.2%，同比下降1.2个百分点；毛利率下滑叠加资产减值等导致净利率同比下降1.2个百分点至4.2%。

  从管理效能来看，2024年，上市物企持续优化组织管控，平均管理费率下降至9.4%，同比下降0.6个百分点。

  经营效率方面，2024年50家上市物企人均管理面积提升至8528.4平方米，较2023年7799.8平方米增长9.3，增速较2023年下降3%，但高于2022年的-6.5%。

  57家上市物企2024年人均营收提升至27.3万元，较2023年25.6万元增长6.5%，增速较2023年下降0.6%，但高于2022年的-3.9%。

  人员精简成为企业人均在管面积、人均营收提升的主要原因，2024年57家企业员工数量同比下降2.5%。同时，AI赋能、人机协同也成了企业经营效率提升的原因之一。

  2024年60家上市物企现金及现金等价物总额下降至1137.3亿元，同比下降6.9% ，增速较去年同期下降17.6个百分点。

  分梯队来看，头部、大型、中型和小型物企现金及现金等价物均值分别为77.2亿元、29.4亿元、11.4亿元和2.7亿元；增速分别为-1.8%、-12.9%、-16.4%和-0.6%，头部、大型、小型物业增速分别下降14.1、43.8、15.2和9.9个百分点。

  2024年60家上市物企应收账款总额为940.7亿元，应收账款总额与上年基本持平，同比微增0.1%；应收账款周转天数由2021年80.1天上升至2024年133.4天。

  2024年强化现金流管理成为共识，企业通过降低关联风险、以资抵债、加大预缴、催欠力度，持续提升现金流。

  2024年60上市物企中29家上市物企进行了分红，分红总额约123.3亿元。23家企业连续2年分红，平均分红率为63.3%，同比提升1.4个百分点；29家上市物企年内进行了派息，其中6成以上企业股息率超过5%，润华服务、祈福生活服务、泓盈城市服务、建业新生活、鑫苑服务、星盛商业股息率超10%。

  2024年，上市物业企业面临经营业绩的挑战，营收增速放缓，净利润持续下滑。

  为应对市场下行压力，企业持续聚焦高质量发展策略，持续主动退出低质低效项目，集中资源于高能级城市、优质赛道和优质客户。

  同时，加大对应收账款的回收力度，采用以资抵债、增强预缴和加强催收等方式强化现金流管理。

  未来，企业将继续秉持现金流重于利润、利润重于营收的高质量发展理念，持续推进业务优化和战略调整。