中房网讯 5月22日，由中国房地产业协会指导，上海易居房地产研究院主办的“2024房地产及物业上市公司测评成果发布会”在深圳举行。备受关注的"2024房地产上市公司综合实力榜"、"2024房地产上市公司单项榜"等系列测评成果揭晓。

  会上，招商积余董事、总经理陈海照，合景悠活首席执行官王建辉，特发服务财务总监兼董事会秘书杨玉姣， 新城悦服务首席战略官兼董事会秘书尤建峰发表讲话。

  以下为文字实录：

  主持人：本场对话的主题是“上市物企如何走出独立行情”，我们有请物业服务行业的重磅嘉宾与我们一起来进行探讨和分享。

  有请：

  招商积余董事、总经理，陈海照 先生

  合景悠活首席执行官，王建辉  先生

  特发服务财务总监兼董事会秘书，杨玉姣 女士 

  新城悦服务首席战略官兼董事会秘书，尤建峰先生

  刚才听下来，大家的信心不是特别足，也能理解，过去出的救市政策不少，市场反馈依然一路向下，结合开发企业，政策是结合开发企业给的利好，对于物业类的上市公司来说，首先股价涨了，所谓的政策利好有没有可能传递到物业行业当中来？

  陈海照：好的政策出台，对于行业来说是正面的，从短期的股价波动来说，它提前反应了大家对政策的期待。对于稳定大家的期待来说，这是一个好事情，也从政策面体现出决策层对于稳经济的重视，背后我们看到的是房地产，但是整个是经济面的预期，特别有利于对于一些观望态度的入市，比如说刚需的，可能会推动他们加快出手，从这些角度来说，我觉得对整个行业会从地产传导到物业，对我们来说是正面的。

  主持人：您认为这个传导机制是存在的，谢谢，王总，这个传导机制存在的话，是用什么样的方式传递过来？

  王建辉：从资本市场的表现可以清晰看到，新的政策出来，地产股和物业股都得到上涨，这个事实已经证明传导过来了，背后原因有两个，一个是大家认为物业行业是房地产行业的下游，从地产开发把我们的房屋交给物业公司关了，当房地产上游政策利好出台，一定会传导到物业行业，这是第一个。

  第二个是可以清晰地看到，它背后反映的是对经济层面的信心，物业行业具备穿越经济周期的属性，而且在今天这个角度来说，未来还有比较多的期待，在这个时点上，过往我们讲地产插挂，现在有利好政策出台，如果站在今天两个行业对比角度来讲，未来物业行业会走出相对独立的行情，因为有自己的特色和未来的发展，这点有特别多的逻辑来支持。

  尤建峰：国家出台这些政策，对房地产企业特别直接，从地产到物业的传递，本身也是从业务上有一些传递的机制，就像国家的保交楼政策，对于很多外拓项目的交付，对于物业公司在管也有很多帮助。过去没有这个政策出台之前，我们的确看到原来外拓的新楼盘面临很大的交付压力，甚至有烂尾的现象，这是特别直接的。

  另外是一个信心，这个信心相对来说层次低一点，很多物业公司是开发商背景，如果你关联的开发商得到很明确的政策支持，对应的关联物业公司也有非常正面的反应，现在同频的涨幅是非常明显的连带信心的效应。

  杨玉姣：我们特发服务是一个独立的物企，我们和开发商的关系比较小，在这波房地产利好政策之下，我们企业成为最大最直接的受益者，半个月股价已经翻倍了，我们认为这对物企是很大的利好，我们企业在这块的信心也越来越足，下一步会在服务品质提升、研发投入、市场拓展上面更有信心。

  主持人：因为没有依附到开发商，所以受他们的影响更小一点，更独立一点。

  杨玉姣：是的。

  主持人：上市公司是我们共同的背景，两位嘉宾直接负责董事会相关的工作，都是董秘，接下来要讨论一个很有价值的话题，关于上市物业公司市值管理的问题，六七年前我们做过一个论坛，有一场论坛前面是开发商，第二场是物业公司，物业公司老总说我们估值完全不一样，这几年也受到房地产形势的影响，有些房企相关的物业公司也存在资金流被抽走的问题。今天政策开始发生改变，物业上市公司的整体估值也受到很大的打击，大家觉得有可能走出独立行情的话，未来在做市值管理如何操作？怎么恢复投资者的信心？毕竟大家都觉得物业和开发商是一体的，我们怎么做好市值管理，给投资者更好的回报？

  陈海照：这个问题对于央企上市公司来说非常重要，各方都很关注，这里要澄清考核市值管理或者做市值管理不是操纵股票，大家不要误解。一个企业的市值PE应该是一个企业的内在价值一种长期合理的体现，作为一个公众的上市公司，它是否值钱？我觉得不仅在于短期估值的波动，还有长期价值的体现，应该和它的长期经营和发展相对正相关，这样比较好。

  怎么做？还是要加强公司的内在管理，要把公司的质量、成长性以及公司健康度、品牌美誉度、市场核心竞争能力、商业模式这些工作做好，对公司的内在管理以及商业模式的可行性，以及成长性，这对于管理层来说是非常重要的。

  从另一个角度来说，公司要做好市值管理，应该和投资者、行业沟通，所以克而瑞搞一些活动，我们都会非常积极的参与，因为克而瑞是行业里面有影响力的品牌，我们也会非常重视和行业、投资者做好沟通互动，让这个信息比较好的正确传递，让公众能够更好了解我们，对我们的发展有一个更理性客观的了解，这样的话他会更加趋于理性，对公司来说也会更平稳地发展。所以要做好信息的披露，而且让大家更好了解我们的长期发展战略和目标，有一个更好的趋势判断，这样对公司的市值管理是更好的方式。

  主持人：我们和投资者做交流，投资者都会问，整个房地产大趋势不好，你们也很难做好，这个问题经常会被问到，面对这样的问题，你们怎么回复？

  陈海照：确实高度依赖我们母公司的，可能会对房地产行业政策和形势更紧密相关，像招商积余由于重组并购中航，又收购招行的物业，还有南航的物业等等，我们市场化业务已经占到70%，所以母公司与我们是一荣俱荣的。反过来说，一个企业作为独立公司，市场化发展的能力未来肯定是它的价值所在，有的公司为什么在这个阶段会显得波动很大，有的公司相对平稳，和它的市场化程度和综合服务能力有一定的相关性。

  主持人：谢谢海照总的分享，王总您怎么看？

  王建辉：市值管理首先有几个大背景，有一些东西是超越公司和我们掌握范围之外，比如前段时间出现的港股流动性，大A股总体的调整，房地产政策的调整等等，这是第一个大的环境，抛开这个大环境是在座的企业可以做的市值管理方向。

  如果谈到市值管理的逻辑，看起来是市值管理，背后是公司价值的呈现，我们把公司做得更值钱，这是我们应该做的，这是第一点，从战略到团队、到落地、执行，再到各个基本面，这是首先要做好的。

  第二是对资本市场的沟通，公开透明的信息，可信赖的承诺，以及在过程中知道公司整体发展的策略，这是我们可以做很多改进和沟通，还是有很多在过程中得以呈现的。

  第三围绕公司未来的发展有没有一些更新的东西，让资本市场感到不一样的点，更加看重你的未来，这是很多同行应该关注的，如何让这个公司看起来让人放心，未来更值钱？我觉得可能是当下这个阶段面向未来能够看到的机会。

  主持人：如何让投资者觉得更值钱？这点非常重要，这个要回到具体的产品和服务上，待会儿我们再探讨一下，接下来有请尤总和杨总，两位兼职董秘，要把市值管理做到位，是你们的KPI，你们怎么看？

  尤建峰：作为上市公司，你对市值的关注特别重要，你一定要坚信你的价值，资本市场最终会通过它的方式反映出来，坚持自己相信的事情去做，所以我觉得市值管理从三个方面，一个是公司要有非常清晰的战略，对应的战略要有执行力的执行，还有和市场要有良好的互动和沟通。

  我们有段时间上市之后做了很多收购和扩张，现在也更加清晰了，我们把自己定位成大社区+大后勤的综合物业服务公司，在住宅这个领域，我们是做中端市场，高端能力其实并不强，给中端市场提供性价比的服务，同时配套相关的增值服务。在大后勤领域，我们通过学习海外世界500强企业，发现企业或者事业单位后勤服务是一个整体，包括他们保安保洁传统的服务，也包括日常的就餐需求，我们把团餐也纳入我们的范围，我们的大后勤有将近一半的业务来自餐饮服务，而且餐饮这个板块也是增长非常迅速的。

  在战略方面，我们要求区域公司根据公司战略和定位做市场研究，做项目的拓展，主要在具体项目运营过程当中，一定要把性价比做给业主看，让他们认可你，有口碑传出去，未来针对这样的市场也有更多项目的机会。

  在资本沟通方面，2018年我带着公司上市，上市之后这几年我一直在负责资本市场的工作，资本市场对公司的要求还是非常高的，我们要和资本市场做好预期管理，如果给不切实际的预期管理，有可能让公司估值有非常大的波动，甚至会给资本市场不是特别好的印象，可能对你有一些估值方面的折损。物业公司可以通过自己的分红、业务结构的调整，让资本市场相信物业行业和房地产行业不一样，因为物业行业有非常不一样的点，一个是物业行业每年不是从零有收入，每年都有一个基数，像我们公司有2亿多平米的在管面积，不是从零开始的。

  物业行业没有任何杠杆，赚到的每一分钱都是自由现金流，可以用于分红，我在公司内部也在不断提示董事会，物业公司一定要提高分红比例，这几年我们公司的分红比例不断在提升，这也是让公司的实际行动给资本市场传递出物业行业的特征，把自己的事情做好，让资本市场看到你的实际效果，我相信价值会有回归的一天。

  杨玉姣：我非常认同前面三位领导的观点，我补充一点，今天特发服务的股价市值PE创历史新高，我们坚持一个观点，做好基础服务，用扎实的基础服务、稳健的运营管理和良好的营运能力得到客户认可，再加强和投资者的沟通，多做公司的信息披露，让投资者理解我们公司的价值，知道我们公司的发展前景规划。另外我们做多元化的布局，提高公司抗风险能力，我们公司一直被投资者诟病的是，我们依赖单一大客户，我们主要做华为的后勤保障，我们去年就做了投并的工作，做了国家水电集团向下的业态，去年到今年我们持续发力三甲医院，想进军医疗后勤的板块，多元化的布局来打消投资者对于我们抗风险能力较弱的观念。第三还是要持续做好品牌建设，这是我做了这两年董秘的心得。

  主持人：接下来我们更进一步，我们要告诉投资者开发企业和物业企业是完全不同的，即使投资者知道这个模式是不同的，他知道这个模式之后，依然认为你是没有亮点的公司，没有想象力，永远给你一个非常平稳的估值，这意味着物业企业也需要不断创新，很多物业公司也做了很多努力，比如说做快递或者电商的改造，甚至做一些养老服务等等，有没有想过未来有没有除了基础物业之外的增值服务，有可能又能够带来收入和现金流改善，同时也能让资本市场觉得亮眼的地方，这个方面大家有没有什么要分享的？

  陈海照：这个非常有可能，拿招商局的发展历程来说，当时我们是搞航运的，搞了很多新的产业包括银行，到了1914年创办了很多产业之后，内部做了分离，就做了一个富余产业叫招商积余公司，洋务运动40年出来了一个和航运不一样的产业，到了1979年小平同志搞改革开放，就先搞了一个春天的故事，在今天开会的地方搞了一个工业区，画了一个圈，就有厂房、码头、物业，所以有了招商地产、招商蛇口、招商物业，今天我们又复盘了1914年的招商品牌，今年也是我们品牌创立110周年。

  目前我们公司也是招商蛇口的一个产业板块，我们除了主业是地产以外，有油轮、酒店、产业区、物业，物业目前来说规模比较大，有可能承载蛇口招商的重资产向轻资产转型，打造第二曲线，我们的体量和地产来比能不能接得住还是有压力的。从另一个视角来看，招商积余的场景是最丰富的，我们服务有公建类的，有政府的，有城市服务的，像今天所在的招商街道我们是今年元旦开始进驻，原来只是做里面哪个小区的物业，现在把整个街道几十平方公里全接下来。

  我们的场景有非常多专业的服务团队，甚至是企业，比如说我们今天开会要给负责会务的包括物联网、音响、机电设备，每个都可以成为一个专业服务的公司。我们今年还成立了一个团餐公司，团餐是万亿的市场，但是怎么做大？怎么和主业相结合？我们在下面也有一个到家汇公司，一个2C端围绕生活的商城服务，还有一个是围绕企业的办公，今年我们已经将近做到7亿的营收，这些场景以及星星之火可以燎原，但是哪些公司可以跑出来？所以我归纳为沃土为云的商业模式，围绕里面的人和建筑物的服务，可能会培养出很多专业的公司，每个公司就像一棵树，种在这个沃土上有可能成为未来独立发展的平台公司，只是什么时候能实现的问题。

  王建辉：社区增值服务我相对谨慎和理性在看，有一个观点，物业可做、能做、又愿意做的，这才是未来发力的点，围绕增值服务我们同行做了很多尝试，也有非常多不成功的案例，比如说我们切入的每个细分行业都有头部的竞争对手，无论是二手房、新零售还是居家养老等等，我的观点是怎么样把物业公司的优势用好，这是我们接下来在做社区增值业务的核心要点。

  我也关注到核心的一点，这个业务会不会和物业公司的四个优势完美嫁接，第一个是近，物业公司是所有行业24小时都在你身边，能够快速响应的行业，能够和快速响应相关的一定是有机会的。第二个是信，通过信任建立持续复购和更多服务的行业是有机会的。第三个是熟，对业主是熟悉的，基于熟悉的推荐能够精准和到位。第四个是省，怎么样用边际成本降低成本。

  在业态的选择上，总结为两点，把物业公司相对零星的服务多个低频组合成中频，这是我们可以成功的一点，多个低频服务变成中频，就赢得一半，把相对过往价值较低的服务叠加为高服务，比如上门我们发现二手房局改的业务，发现租售的业务，核心还是在我们熟悉的主战场，围绕房子、车子等等熟悉的领域深耕去做。如果可以发现新的赛道，引领整个行业向前走，这是非常好的事情。

  尤建峰：对于新城悦来说，资本市场已经慢慢认识到我们的增长点，这和我们一直和资本市场沟通分不开，我们在2022年布局了团餐和电梯两个赛道，为什么布局这两个赛道？电梯这个行业是物业行业的下游，它是我们的供应商，它的合约是和物业公司签的。另外电梯这个行业目前是特别分散的，它比物业公司还要散，目前它的强市几个电梯服务商是三四个主机厂，现在公司在管电梯规模是第三方市场相对较大的，通过这个逻辑，我们的能力是通过收购过来的，最后整合，这也是一个非常确定的方向。

  第二个方向，招商积余也在进入团餐的领域，团餐是将近2万亿的市场，和每个人的吃相关，是一个非常巨大的市场，这个市场的收入规模在5个多亿，也是公司第二大业务板块，现在在财务报表上，我们可以显著看到它的数字，对资本市场来说，我们从2023年看到明显的数据，对我们也越来越信任，这个有可能会成为我们和别的物业公司有点差别的地方。

  杨玉姣：我们公司小规模，业态也不太相同，但是有异曲同工之妙，比如说我们服务华为，得到客户信任之后，我们做了华为IDC数据中心的运维服务，现在我们在全国数据中心运维体量还不错，这是第一个。

  第二，我们有阿里巴巴这样的客户，我们接触了最早一批做无人驾驶的车企，做了高精地图的业务，现在车里自动驾驶里的地图背后是我们提供一大批优质司机在极寒极热的地方做高精地图的回测工作。再比如说我们现在接了比较多的三甲医院，我们在三甲医院的增值业务也会有所发力。

  主持人：谢谢四位嘉宾的精彩分享，我身边很多朋友也在问我，投资如何做？房地产可能开发这边是政策性的脉冲机会，后面还会再关注，对于物业企业来说，长期被低估之后，可能投资机会更大，希望你们多多加油，让整个房地产产业链当中的上市公司不断蓬勃向上，再次感谢4位嘉宾的参与，谢谢你们。

  感谢各位嘉宾的精彩分享，2024中国房地产及物业上市公司测评成果发布会到此结束，也再次感谢大家的光临和支持。下面的时间，是自由交流时间，希望大家在这里度过一段美好的时光。同时，也预祝大家明年能取得更好的成绩。谢谢大家！