连平：房地产金融稳定与风险防范

交通银行首席经济学家连平

  为深化房地产供给侧结构性改革，提高供给质量，满足多层次需求，应对机遇和挑战，推动房地产“三去一降一补”和长效机制的建立，全面提高房地产发展质量和创新能力，中国房地产业协会于2017年7月10至12日，在四川省成都市举办第九届中国房地产科学发展论坛。交通银行首席经济学家连平就房地产金融的稳定与风险问题发表了主题演讲，以下为观点节选。  

  今年以来，随着降杠杆政策的推进，市场发生了明显的变化。尤其是房地产行业，从去年底开始相关政策的调整非常明显的，房地产行业最近似乎是进入了一个下行和调整的阶段，成交在某些城市萎缩或增速放缓，价格同样也出现了明显的变化，投资增速似乎也已经出现了拐点。当前的流动性相对较高，利益水平上了一定的台阶，在降杠杆、政策推进的背景下，我们如何来看房地产行业相关的金融风险？

  中国房地产金融经历了一个逐渐发展的过程，这个过程就是从过去的完全以银行为主发展到现在多元化的融资，开发商从银行、从资本市场等各个方面来获得融资，所以可以说是由原来的铁三角到今天的百花齐放。但是我们还是要指出的是，到今天为止，依然是银行的信贷占到主体。可以看到，个人住房贷款很明显是最近这两年的增速是非常高的，以至于很多方面都在惊呼，我们有个别的月份，人民币信贷的增加大部分都是按揭贷款，这引起了很多方面的关注。其它的融资手段方面，开发贷虽然有过一些迅速增长的过程，但近两年这些方面的增速是明显的下降；股权融资在最近这些年也有了快速的发展，但总量和银行的融资相比还是有比较大的差距；房地产信托，这两年速度有明显的回落，信托投入资金是明显放缓；债权融资，近来也获得了快速的发展。

  再看看国际主要国家房地产融资的总体情况。美国的融资的特点，是证券融资型的房地产的金融模式，融资工具总是多样化，抵押贷款的模式比较高。德国的是储贷综合型房地产金融模式，自成体系，利率隔离，专款专用封闭式运营，他们是最谨慎的，他们房地产运行比较平稳。日本为混合型房地产金融模式，新加坡是结合城市的特点，推行的是中央公积金制度与企业计划相结合的模式，更多的是体现政府在中间非常重要的指导和主体的作用。

  那么我们再看一看，部分发达国家房贷余额占比，2000年到2013年，美国房地产抵押贷款的情况，总的来说占比是比较高的，那么德国也不低，但是有一个比较大的波动，通常来说，都在40％到50％这样的一个占比，就是说在银行的信贷中间有40％到50％是投入了房地产，是以不同的形势投向了房地产。中国房贷的存量到2017年1季度的时候是略微超过19万亿人民币，在过去四个季度当中，国际范围来看，这个比重并不高，还处于合理的水平上。

  房价下跌对银行的不良贷款，是明显有压力的，当然关键是要看房价下跌它的幅度有多大。商业银行普遍采取了许多相关控制风险的措施，当房价下跌通常会导致房地产的价值的缩小，在上行周期入市的房地产开发企业和房地产投资容易减少，会加重资产的贬值，这个损失就有可能引起更大范围的金融的风险。我们也要注意到除了银行的贷款之外，非正规金融方式杠杆相对是比较高，这类风险我们也要加以关注，尤其是这些年资管计划，相当一部分也进入了房地产行业。

  我们再看一看房地产企业的资产负债率的水平。在2006年到2007年曾经达到74％，之后有一个逐渐回落的过程，2014年又达到了77％，处于比较高的水平上，大大超过了国际的警界线。我们再看看个人住房贷款总体风险来看，应该说在目前，我们新增居民贷款集体的比重还是在7％以下，远低于发达国家30％的水平，还有按揭首付比例，这个风险还是可控的。我们再看看房地产行业的贷款的不良利率状况，2009年有一个危机过后带来的冲撞，现在回落到比较低的水平，中国按揭贷款不良率存在1％，房地产贷款不良利率是在0.5％以后，银行业目前整个不良率的水平是在1.5％以上，所以房地产行业的贷款总体的不良的状况还是比较好，至少到今天为止。

  最后我们来看看如何防范房地产金融风险四个方面的举措。第一个是要强化风险的多主体分担，来探索系统性风险，第二个是要注重过度创新风险的预警，来扼杀系统性风险的源头，第三个要加强双重管控，也就是说金融机构从微观层面的管控和政府的管控，第四个是要完善信用评级机制，把好金融创新市场准入关。

  未来控制房地产金融风险的举措，简单来说，第一个，流动性适应的升级，也应该要注意控制它的力度和节奏，在短期内，流动性如果迅速的升级，市场利率水平大幅度上升，必然会有相关的开发商会爆发一些局部的风险事件，这个我们在总体上需要加以很好的把握。第二个，我们还是需要在未来有一个中长期的计划，比如说房地产开发商的降杠杆是重中之重，那么这里应该有一个目标，把这个负债率控制在相对合理的水平上，相关的部门要有规划，房地产开发商负债率的状况控制在合理的水平上。第三个，重点城市我觉得还是要持续保障房地产的供给。而且这方面的供给，当然是跟土地有关，土地的供给应该跟房价的变动明确挂起勾来，这样就能给市场一个明确的预期。第四个方面的建议，要大力度的推进银行的资产的证券化，就是开发债，还有按揭贷款，这些要通过各类政策的进度的松动，尤其是像财政这些方面给予的支持和优惠，来推动房地产行业的发展，这是未来长期发展所需要解决的重要的问题。