转让开发十年过去，河北三河中国收藏文化产业园（以下简称“收藏文化产业园”）项目地块已经撂荒。

  “我们很多人都是东拼西凑购买这的房子，实际开发商中基宏业公司就是一家骗子公司。我们当时根本不知道这个项目不是商品房，现在这么多年过去了，房子也没希望了，退款也遥遥无期，这就是合同诈骗。”部分收藏文化产业园购房者告诉中房报记者。

  “三河市一直是河北省文化产业十强县（县级市，记者注）之一，有着较为完备的文化产业体系，涵盖文化旅游、印刷装订、数字动漫、影视文化等多门类。”三河市某印刷企业负责人告诉记者。

  根据三河市官方数据，在中国收藏文化产业园项目敲定落地的2012年，该市文化产业总收入已经近100亿元，是拉动该市经济增长的重要引擎。

  彼时，收藏文化产业园作为该市招商引资的重点文化项目，风头正盛，当时的报道称该项目总投资接近14亿元。

  然而项目进入实质开发阶段后，出现一系列问题，直至走入烂尾停摆的困境。

  2024年11月初，熟知该项目内情的消息人士告诉中房报记者，违法出售非商品房只是其众多开发乱象的冰山一角。收藏文化产业园项目烂尾背后，涉嫌未批先建、违法施工，虚假债券合同等问题层出不穷，多重乱象夹杂之下，产业园项目只能是草草收场。

  风起于青萍之末。在该消息人士看来，收藏文化产业园一地鸡毛现状的背后，都始于中基宏业（北京）房地产开发有限公司高管井某与实际施工方北京天旭万龙投资管理有限公司法定代表人曹某的违规操作，二人依托燕京公司出让的地块，以超低价商品房和工抵房等名义进行非商品房售卖，攫取利润，造成了大量购房者和债权人利益受损，与之对簿公堂，至今未果。

  截至发稿，中房报记者尝试拨打井某、曹某公司电话，井某电话始终无人接听，曹某公司员工表示曹某已经消失很久了。

  一波三折的重点文化项目

  2024年11月5日，中房报记者在收藏文化产业园项目现场看到，该项目位于三河市燕郊高新技术产业开发区，毗邻苍头村和燕京理工学院东门。

  目前该项目处于半封闭状态，从苍头村一侧可以进入项目场地，场地内已经荒草丛生，其中多个地块已经挖出用作地基建设的深坑，其中计划建设住房的区域，也只有先期铺设的钢筋地基结构，工人生活区已经人去楼空。

  据三河燕京工业园房地产开发有限公司（以下简称“燕京公司”）负责人向中房报记者提供的相关投资开发《协议书》显示，2002年12月6日，原燕郊经济技术开发区管理委员会（以下简称“管委会”）与燕京公司签订《协议书》约定：管委会将位于三河市燕郊开发区迎宾路东侧、北外环路北、幸福渠以南，面积1000亩土地使用权有偿出让给乙方燕京公司（准确面积以最后实测为准）；燕京公司根据本协议受让的土地依法报经批准后，在土地使用年限内依有关规定可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动；该宗土地使用年限为50年。

  2008年10月8日，三河市原国土局就以上土地向燕京公司颁发了国有土地使用证，涉案项目涉及两块土地约209亩。

  2012年4月18日，燕京公司与商人井某签订《转让合同书》约定：燕京公司将出让方式取得的位于河北省三河市燕郊迎宾北路的约209亩土地使用权及已完成规划审批的53万平方米开发权全部转让给井某，转让价款为税后9亿元。

  而后井某违约。同年11月20日、30日，应井某要求，燕京公司与井某实控且作为法定代表人的中基宏业（北京）房地产开发有限公司（2024年2月被吊销，以下简称“中基宏业公司”）签订《项目转让合同补充协议》（1、2），仅变更买受方和付款条件，仍将209亩土地使用权及案涉项目，转让给中基宏业公司。

  然而收藏产业园建设开发进程再起波澜，前述燕京公司负责人告诉记者，当年因为中基宏业公司仍未按约定履约，经协商双方缩小了转让标的，中基宏业公司开发、建设部分受让项目，燕京公司则开发、建设转让后剩余部分项目。于是在2014年6月13日，燕京公司作为甲方与中基宏业公司签订《项目合作开发合同》。其中约定甲方燕京公司将其获批的案涉项目中的合计约197866.42平方米开发权及对应土地转让给乙方中基宏业公司。

  未批先建 层层转包

  中房报记者梳理《项目合作开发合同》，中基宏业公司取得的开发权的部分项目地块，系用于建设产业园配套的职工宿舍。

  职工宿舍13#-16#地上地下及对应的部分K2车库按照规划建筑面积税后每平方米2100元人民币。加上3#地上地下建筑面积税后每平方米1700元人民币，转让总价款约3.7亿元。

  彼时，双方约定工程的总承包施工单位由中基宏业公司选择，但是需要经过燕京公司的书面同意。

  根据当时参与该项目的知情人士李然（化名）告诉中房报记者，中基宏业公司与燕京公司签订《项目合作开发合同》后，在未告知燕京公司也没有办理项目备案的情况下，以项目发包方的身份与中天银都（天津）建设工程有限公司（以下简称：“中天银都公司”）签订《案涉项目合同文件》，将相关工程发包给中天银都公司。

  2015年4月12日，中天银都公司又作为发包方与河北昌孜华建筑劳务分包有限公司（以下简称“昌孜华公司”）签订《案涉项目扩大劳务协议》，中基宏业公司为担保方。协议签订后，应中基宏业公司要求，昌孜华公司人员及建筑设备陆续进场。

  据当时参与施工的知情人描述，工程几经转包之后，中基宏业公司却尚未办理施工相关手续，既没有桩基以上部分施工许可，也没有施工总承包备案，顶着燕京公司的多次通知和相关部门的停工通知违法施工，直至被叫停。

  中房报记者梳理相关停工通知，2016年3月14日，燕郊高新区住房和规划建设局发出《停工通知》，其中载明：收藏文化产业园项目未取得主体施工许可手续，擅自进行塔吊安装施工，责令立即停止施工，完善施工手续。

  2016年9月3日，燕郊高新区城市管理综合执法局下发《停工通知》燕城违停字【2015】第（189）号，责令“必须立即停工，到燕郊住房和规划建设局补办有关审批手续。否则造成任何损失，责任自负”。

  2016年12月29日，燕郊高新区住房和规划建设局《关于收藏文化产业园11#至16#楼擅自施工的函》， “责令施工单位立即停工，并对已施工的垫层、防水层及筏板钢筋进行拆除，否则我局将停止你单位建筑手续的办理”。

  2018年6月22日，燕郊高新区住房和规划建设局再度发出《通知》，要求立即停止项目施工，完善相关手续。

  自此，收藏文化产业园项目陷入无限期的停摆状态，直至彻底烂尾。在河北当地建筑领域人士看来，收藏文化产业园停工后，诸多房屋买卖合同纠纷和金融借款纠纷，成为压垮项目希望的最后一颗稻草。

  违规售房 1.37亿资金去向成谜

  据李然回忆，中基宏业公司在未取得建设工程规划许可证和桩基以上部分施工许可证的情况下，便安排曹某（当时系中天银都公司项目负责人）、中天银都公司及昌孜华公司进场对桩基以上部分进行施工，最后因为停工通知函，甚至连底板混凝土都未浇筑便停工。

  “井某和曹某当时对外宣称该项目（收藏文化产业园职工宿舍）是超低价的商品房。”李然告诉记者。

  “2018年前后，燕郊房价动辄数万元一平方米，该项目则是一万元左右每平方米，自然吸引购房者的目光。”李然说。

  燕京公司负责人告诉记者，事实上，早在进场施工之前，井某与同曹某就已经公开以北京天旭万龙投资管理有限公司（以下简称“天旭万龙公司”，法定代表人曹某）和中基宏业公司名义进行非商品房售卖，通过虚假的工程款债权抵顶房屋、房屋买卖等方式对非商品房进行商品房售卖和承诺。

  中房报记者梳理涉案的裁判文书发现，曹某既是施工方项目负责人，也是签订售房和工抵房合同的天旭万龙公司法定代表人，更是中基宏业公司的副总经理。

  根据法律文书中的表述，中基宏业公司曾给曹某委托书，其中载明：中基宏业公司法定代表人、董事长井某，现委任曹某为中基宏业公司副总经理。经研究决定由曹某副总经理负责我公司、中国收藏文化产业园、项目融资、现场施工销售的工作。

  换言之，曹某身份横跨发包方、承包方和销售方三个领域。

  根据裁判文书记载，天旭万龙公司与诸多购房人都签订了《债权转让及以房抵工程款合同》，合同内容基本相同。都是确定房屋预售关系，确定标的物未产业园项目楼房，正式开盘前可以优先挑选户型，同样签订了退房补偿协议，协议也都未实际履行。

  “现在看来，井某和曹某当时就是奔着非法集资来的，否则也不会公然违规出售非商品房，与那么多人签订各类协议。”李然说。

  燕京公司及部分参与购买涉案住房项目的人士向记者提供了该项目目前的涉案金额初步统计数据。

  截止目前，井某和曹某及中基宏业公司和天旭万龙公司违法售卖案件案涉约150人。除了检察院起诉书提及的部分人员及金额之外，其余案涉人员中包括包括房屋买卖、一个购房合同多套房以及一人多套购房合同、债权转让及以房抵工程款、借款等，案涉金额约1.37亿元人民币。

  其中北京地区诉讼约11案，14人，637.4万元（已生效判决）；燕郊地区诉讼约76案，83人，1.02亿元（债转合同77人，8647万元；买卖合同6人，1587万元）。

  纠纷争议待解

  由于中基宏业公司负责办理的开工手续不全，昌孜华公司劳务人员和建筑设备闲置造成经济损失。项目停工后，实际劳务方昌孜华公司开始多次向中天银都公司、中基宏业公司、燕京公司要求支付相关款项，但最终并未支付，后向河北省三河市人民法院提起民事诉讼，将三公司告上法庭。

  根据一审判决书显示，昌孜华公司提出解除扩大劳务协议；要求被告曹某、中天银都公司、中基宏业公司支付劳务费约1926万元及利息；被告燕京公司对上述债务承担连带责任等多个诉求。该案经河北省三河市人民法院燕郊镇法庭一审、二审，判决燕京公司承担连带责任。

  此外，中基宏业公司法人井某曾向昌孜华公司出具的一份《承诺函》，其中内容载明为帮助中基宏业公司尽快解决开工手续问题，昌孜华公司两次累计向中基宏业公司出借950万元，截止承诺函日期2018年10月31日，本息数额为2780万元，中基宏业公司承诺该本息款作为昌孜华公司参与该项目建设的施工保证金。一审法院判决燕京公司承担连带责任。随后燕京公司提起上诉，二审维持原判。

  值得一提的是，针对此案件，中国人民大学法学院教授、博士生导师杨立新，中国政法大学教授、博士生导师、中国法学会商法学研究会会长赵旭东等专家认为，基于《项目合作开发合同》的性质应认定为土地使用权转让合同，据此应当认定燕京公司与中基宏业公司系转让关系而非合作关系，且该合同中无燕京公司对中基宏业公司的债务承担连带责任的相关约定。因此，燕京公司无需对相关债务承担连带责任。

  涉案《承诺函》由中基宏业公司及其法定代表人井海泉向昌孜华公司出具，燕京公司不是当事方，不应当要求其承担连带责任。

  在他们看来，根据法院确认的事实，2016年3月以来，有关机关曾数次发出停工通知，然而，中基宏业公司在收到停工通知的情况下仍未采取任何停工措施，由此造成的损失应当认定为系由中基公司的过错所造成，应当由中基宏业公司独立承担责任。

  11月11日，中房报记者拨打中基宏业公司电话联系井某，但始终无人接听。

  随后记者拨打天旭万龙公司工商信息登记电话，一位自称该公司会计的工作人员在电话中称“曹已经消失了，目前无法取得联系”。

  11月12日，中房报记者拨打燕郊高新技术产业开发区管委会相关部门电话约访住房建设局，住房建设局方面以不符合采访流程为由婉拒了采访。

  （应受访者要求，文中李然为化名。）