[易居]2016年一线豪宅成交均价逼近10万 成交量同比增长超四成

  2016年，一线豪宅全年累计成交19811套，相比2015年增长44%，豪宅成交量在2015年暴增的基础上进一步攀升。 2016年四季度，一线城市豪宅成交均价为97152元/平方米，达到有史以来历史最高位，与2015年第四季度均价76526元/平方米比较，同比增幅达27%，但与2016年第三季度相比，同比增幅出现回落，下降4个百分点。此外，报告还整理了一线城市豪宅成交TOP50楼盘和成交均价TOP50楼盘具体成交情况。

  目前，国内对豪宅还没有明确定义。作为季度报告，为剔除价格变动因素造成统计口径的偏差，本报告设定了一个动态标准。设定成交均价是当季一线城市商品住宅成交均价的2倍以上，以此作为豪宅标准，包括公寓和别墅两类产品。2016年四季度一线城市商品住宅成交均价为3.87万元/平方米，因此，本季度的豪宅标准线划定为单价超过7.7万元的商品住宅，比三季度豪宅标准线提高0.3万元/平方米，包括高端公寓和高端别墅。

  此外，为了便于统计2016年全年的豪宅市场情况，选取了价格中位数7.2万元/平方米，作为全年豪宅划定标准。（在2016年一线豪宅研究过程中，豪宅标准每个季度都有所提高，从一季度到四季度，标准分别是6.3万元/平方米、7万元/平方米、7.4万元/平方米、7.7万元/平方米，因此全年豪宅标准价格中位数为7.2万元/平方米）。

  一、2016年豪宅成交量同比增长超四成

  2016年四季度，一线城市豪宅成交4188套，成交量出现明显回落，环比下降27%，同比下降46%。2016年全年累计成交19811套，相比2015年增长44%，豪宅成交量在2015年暴增的基础上进一步攀升，可以说一线城市住宅产品呈现“豪宅化”的趋势。

  从近两年一线城市豪宅市场总体来看，成交量持续快速增长原因较多，主要有以下两点：第一，在前期政策支持、货币宽松、经济L型走势预期的多重激励下，叠加土地稀缺和核心区位的优势，一线豪宅成为了难得的优质投资标的，部分高净值群体和专业机构投资购房热情空前高涨；其二，高端改善需求借机加快释放，随着收入水平的提高，居民对高品质生活的追求，加上一线城市更完善的公共配套，高收入群体也很乐意换置到居住更舒适、配套更完备的高端居住社区。

  成交量的井喷带动了价格短期内迅速拉升，在无形中堆积了短期风险，因此进入2016年第四季度，伴随着“分城施策，防范风险”的中央精神，包括4个一线城市在内的二十余个楼市热点地区，集中式出台楼市调控政策，并不断升级加码。在政策的控制和指导下，一线城市豪宅市场进入了“速冻状态”，供应量的下滑带动了成交量下降。

  二、四季度一线城市豪宅成交量排名

  2016年四季度，一线城市豪宅有成交记录的楼盘达223个，相比三季度183个，增长21.9%。虽然衡量豪宅的单价标准被不断提升，但是划入豪宅监测范围的项目却在增多，可见，从供应端来看，豪宅类产品或者中高端住宅产品在一线城市将成为主流产品；同样在需求端，高端住宅产品的市场接受度也在提升。在四季度一线城市豪宅成交量TOP50的排名中，上海、北京、深圳分别为1094套、976套、1212套，广州无项目入选，相比三季度，上海下滑68.2%，北京和深圳分别增长49.5%、80%。广州成交量最高排名在第68位，仍旧是天河区珠江新城的汇悦台项目，成交14套，合计4886平方米。

  四季度，成交量前十的项目深圳占五成，合计成交1642套，相比三季度2452套，下降33%。成交量第一的深圳南山区华润城，成交套数244套，占整个前十总量的14.9%。从成交量排名靠前的项目来看，首先，楼盘区位优势明显，多位于城市核心区或者商务中心；其次，楼盘多采取精装交房，通过提升品质获取高溢价率。

表1 四季度一线城市豪宅成交量TOP50（按套数）

序号	项目名称	区域	成交面积（平方米）	成交套数（套）
1	华润城	深圳南山区	30017	244
2	中粮紫云	深圳宝安区	19779	217
3	香山美墅花园	深圳南山区	37006	200
4	鸿荣源壹方中心	深圳宝安区	22976	173
5	中昂小时代	北京门头沟区	6135	157
6	鲁能钓鱼台美高梅公馆	北京丰台区	7694	155
7	半岛城邦花园	深圳南山区	21859	139
8	远洋新天地	北京门头沟区	12253	131
9	上海国际航运服务中心	上海虹口区	135892	126
10	中央公园广场	北京朝阳区	48175	100
11	恒盛尚海湾豪庭	上海徐汇区	12990	91
12	中粮大悦城	原上海闸北区	20526	87
13	地产·尚海郦景	上海浦东新区	11889	81
14	华侨城苏河湾	原上海闸北区	13521	74
15	陆家嘴壹号院	上海浦东新区	13817	64
16	恒裕滨城	深圳南山区	10641	63
17	绿地世纪城	上海普陀区	9545	61
18	玺源台	北京宣武区	3828	55
19	融创滨江壹号院	原上海卢湾区	12611	54
20	九龙仓滨江壹十八	上海浦东新区	16629	53
21	西长安壹号	北京门头沟区	6380	52
22	静安府	原上海闸北区	7259	52
23	豪方天际花园	深圳南山区	4836	52
24	绿城·黄浦湾	上海黄浦区	12502	48
25	阳光城滨江悦	上海杨浦区	5493	44
26	龙湖西宸原著	北京丰台区	10768	41
27	华润深圳湾悦府	深圳南山区	11395	39
28	复兴珑御	上海黄浦区	7652	38
29	绿地海珀黄浦	上海黄浦区	5119	35
30	五矿万科如园	北京海淀区	8703	34
31	润泽御府	北京朝阳区	11621	33
32	西郊青溪花园	上海长宁区	14170	32
33	海上世界双玺花园	深圳南山区	12516	32
34	新湖青蓝国际	原上海闸北区	4223	29
35	中海天钻	深圳罗湖区	3960	29
36	长安太和	北京东城区	5221	28
37	明园森林都市	原上海闸北区	2841	28
38	瑞安瑞虹新城	上海虹口区	3523	27
39	山水文园	北京朝阳区	7647	26
40	中骏天宸	北京西城区	1123	26
41	苏河融景	原上海闸北区	2849	26
42	万柳书院	北京海淀区	6843	25
43	景粼原著	北京朝阳区	6705	25
44	前海时代	深圳南山区	4349	24
45	使馆壹号院	北京东城区	5423	23
46	泛海国际	北京朝阳区	8008	22
47	钓云台	北京丰台区	4155	22
48	淮海名邸	上海长宁区	4555	22
49	圣和圣广场	原上海闸北区	2290	22
50	北京壹号院	北京朝阳区	6187	21

数据来源：CRIC、易居研究院

  三、2016年一线城市豪宅成交量排名

  2016年全年，北上广深四个一线城市豪宅（均价在7.2万元/平方米以上）的有成交发生的楼盘达299个，其中有93个楼盘全年成交在3套及以下，这些成交量极少的项目大部分都是尾盘。在成交量排名中，上海浦东新区地产·尚海郦景以903套成交量位列第一位；第二位是上海虹口区瑞安瑞虹新城，成交659套；第三位是深圳南山区半岛城邦花园，成交593套。全年成交超过300套的豪宅公寓楼盘有14个。全年成交量排名前50位楼盘成交量均超百套。得益于此轮房地产回暖周期的带动，为诸多购房者和投资客创造了购买豪宅的机会，一线城市豪宅市场开启“主升浪”。

表2 2016年一线城市豪宅成交量TOP50（按套数）

序号	项目名称	区域	成交面积（平方米）	成交套数（套）
1	地产·尚海郦景	上海浦东新区	138773	903
2	瑞安瑞虹新城	上海虹口区	84578	659
3	半岛城邦花园	深圳南山区	81287	593
4	鲁能钓鱼台美高梅公馆	北京丰台区	31129	589
5	恒裕滨城	深圳南山区	72156	487
6	绿地海珀黄浦	上海黄浦区	57626	432
7	前海时代	深圳南山区	75353	417
8	徐汇公园道壹号	上海徐汇区	59014	399
9	鸿荣源壹方中心	深圳宝安区	68547	396
10	香山美墅花园	深圳南山区	67472	363
11	华润城	深圳南山区	44255	357
12	海上世界双玺花园	深圳南山区	60245	314
13	大宁金茂府	原上海闸北区	43586	314
14	静安府	原上海闸北区	37216	303
15	锦绣前城	上海浦东新区	37572	289
16	新湖青蓝国际	原上海闸北区	35142	282
17	卓越前海壹号	深圳南山区	27578	275
18	仁恒公园世纪	上海浦东新区	49108	265
19	绿地世纪城	上海普陀区	39126	251
20	宝能公馆	深圳福田区	38644	250
21	苏河融景	原上海闸北区	26962	245
22	宝能城	深圳南山区	30114	244
23	中粮紫云	深圳宝安区	21629	238
24	万科翡翠雅宾利	原上海闸北区	50160	232
25	建邦16区	上海虹口区	22197	228
26	恒盛尚海湾豪庭	上海徐汇区	34392	217
27	名都城	上海闵行区	24995	215
28	尚汇豪庭	上海徐汇区	35122	211
29	九龙仓滨江壹十八	上海浦东区	58046	187
30	泛海国际	北京朝阳区	65001	185
31	明园森林都市	原上海闸北区	23286	185
32	华润深圳湾悦府	深圳南山区	54592	184
33	融创滨江壹号院	原上海卢湾区	43000	183
34	中海天钻	深圳罗湖区	25080	179
35	龙湖西宸原著	北京丰台区	38415	173
36	圣和圣广场	原上海闸北区	16135	170
37	阳光城滨江悦	上海杨浦区	20166	168
38	翡丽甲第	上海杨浦区	25750	161
39	玺源台	北京宣武区	10484	159
40	新锦安壹号公馆	深圳宝安区	45204	158
41	万科翡翠滨江	上海浦东新区	36493	148
42	五矿万科如园	北京海淀区	36678	142
43	绿城·黄浦湾	上海黄浦区	34790	139
44	翠湖天地隽荟都	原上海卢湾区	33388	137
45	中熙君南山	深圳南山区	15726	136
46	百汇花园	上海徐汇区	19526	133
47	天鹅湖花园	深圳南山区	46162	130
48	润泽御府	北京朝阳区	40513	129
49	沁和园	上海普陀区	21164	127
50	复兴珑御	上海黄浦区	22808	118

数据来源：CRIC、易居研究院

  四、2016年豪宅成交均价逼近10元/平方米

  2016年四季度，一线城市豪宅均价为97152元/平方米，达到有史以来最高位，与2015年第四季度均价76526元/平方米比较，同比增幅达27%，但与2016年第三季度相比，环比增幅出现回落，下降4个百分点。

  回顾近三年一线城市豪宅市场，成交均价呈现稳步增长的态势，同比增幅始终保持在正区间，最低同比增幅出现在2014年4季度，为10.2%，最大同比增幅出现在2016年3季度，为31.9%。这是因为，一线豪宅与普通住宅相比，具有自身特殊的运行规律，受市场或者政策的影响较小，抗跌性强，稳健性高。 

  此外，一线城市住宅用地供应量逐年萎缩，土地成交价持续上涨，地价的涨幅已经高于房价。巨大的土地成本压力迫使开发企业，通过拔高楼盘的定位，提高产品的建安和装修品质的方式，增加产品附加值，获取较高的溢价率，因此，一线住宅产品呈现豪宅化的发展趋势。

  五、四季度一线城市豪宅成交价排名

  2016年四季度，一线城市豪宅TOP50的成交均价排名中，北京、上海、广州、深圳楼盘成交均价分别为13.3万元/平方米、12.7万元/平方米、10.7万元/平方米、12.6万元/平方米。相比三季度，北京成交均价进一步提升，上涨0.4万元/平方米；上海基本持平；深圳成交均价下跌0.5万元/平方米，环比下跌0.04%；而广州首次出现单价10万元/平方米的楼盘。

  四季度，一线城市豪宅项目成交均价前10名中，上海和北京共占据9席，成交均价都在14万元/平方米以上。位列前两位的豪宅产品，具备一线城市市区核心地段的优势，第一的汤臣一品是坐拥上海陆家嘴江景的顶级豪宅公寓，成交均价超过23万元/平方米，四季度成交一套，金额超过1.38亿元；位列第二的紫玉山庄，是位于北京朝阳区亚运村附近的别墅产品，成交均价达20万元/平方米，四季度同样成交一套，金额超过6000万。可见，叠加了地段优势和高品质配套的住宅产品，虽然身处政策调控期，但是依然拥有相对稳定的消费客群，且价格波动相对较小。

表3 四季度一线城市豪宅成交均价TOP50 

序号	项目名称	区域	成交均价(万元/平方米)
1	汤臣一品大厦	上海浦东新区	23.2
2	紫玉山庄	北京朝阳区	20.0
3	绿岛家园	北京门头沟区	20.0
4	北京壹号院	北京朝阳区	16.5
5	华洲君庭	上海浦东新区	15.9
6	万柳书院	北京海淀区	15.6
7	万特园二期	上海闵行区	14.4
8	翠湖天地隽荟都	原上海卢湾区	14.3
9	霞公府	北京东城区	14.2
10	天鹅湖花园	深圳南山区	13.8
11	深圳湾公馆	深圳南山区	13.7
12	凯德·茂名公馆	原上海卢湾区	13.6
13	绿城·黄浦湾	上海黄浦区	12.9
14	使馆壹号院	北京东城区	12.8
15	海上世界双玺花园	深圳南山区	12.6
16	首创禧瑞都	北京朝阳区	12.5
17	铂悦滨江	上海浦东新区	12.5
18	上国阙	北京西城区	12.5
19	华润深圳湾悦府	深圳南山区	12.5
20	嘉华嘉御豪庭	上海静安区	12.4
21	联明新都	上海浦东新区	12.4
22	九洲大唐花园	上海松江区	12.4
23	淮海名邸	上海长宁区	12.3
24	融创滨江壹号院	原上海卢湾区	12.3
25	绿地黄浦滨江	原上海卢湾区	12.2
26	新鸿基滨江凯旋门	上海浦东新区	12.2
27	华山夏都苑	上海长宁区	12.2
28	陆家嘴壹号院	上海浦东新区	12.2
29	中骏天宸	北京西城区	12.2
30	古北壹号	上海闵行区	12.2
31	华润外滩九里	上海黄浦区	12.1
32	复兴珑御	上海黄浦区	12.1
33	建国西路68号（嘉华嘉御庭）	上海徐汇区	12.0
34	海航大厦	上海浦东新区	12.0
35	保利ONE56	上海浦东新区	11.6
36	东郊罗兰别墅	上海浦东新区	11.4
37	北京丰科万达广场	北京丰台区	11.3
38	长安太和	北京东城区	11.2
39	中粮大悦城	原上海闸北区	11.0
40	恒盛尚海湾豪庭	上海徐汇区	11.0
41	琨御府	北京海淀区	10.9
42	华侨城苏河湾	原上海闸北区	10.9
43	龙湖西宸原著	北京丰台区	10.7
44	吉宝静安枫景	上海静安区	10.7
45	珠江璟园	广州天河区	10.7
46	金地华著	北京海淀区	10.7
47	北京四季中心	北京朝阳区	10.6
48	中海紫御豪庭	上海普陀区	10.6
49	半岛城邦花园	深圳南山区	10.5
50	中粮瑞府	北京朝阳区	10.5

数据来源：CRIC、易居研究院

  六、2016年一线城市豪宅成交价排名

  2016年全年，一线城市豪宅TOP50成交均价排名中，前10名的楼盘，均价全部在15万元/平方米以上，第一名汤臣一品均价突破20.6万元/平方米。榜单前四位楼盘全部位于上海地区，分别是浦东汤臣一品、原闸北华侨城苏河湾、浦东翡翠别墅和华洲君庭，第五位是北京朝阳区北京壹号院，均价在15.8万元/平方米左右。深圳地区成交均价最高的项目是深圳湾壹号，以均价15.2万元/平方米，位于榜单第九位。

  2016年，一线城市豪宅公寓产品，成交均价全部超过10万元/平方米的楼盘有65个，而2015年同期只有24个，同比增幅高达171%。这种状况，透露出一种趋势：由于土地价格的飞涨，开发商为了项目能盈利，给楼盘增加很多附加值和配套设施，以增加项目溢价能力，从而迫使很多非豪宅项目走向了高端化的路径。

表4 2016年一线城市豪宅成交均价TOP50

序号	项目名称	区域	成交均价(万元/平方米)
1	汤臣一品大厦	上海浦东新区	20.6
2	华侨城苏河湾	原上海闸北区	16.5
3	翡翠别墅	上海浦东新区	16.5
4	华洲君庭	上海浦东新区	15.9
5	北京壹号院	北京朝阳区	15.8
6	中央公园广场	北京朝阳区	15.8
7	新鸿基滨江凯旋门	上海浦东新区	15.6
8	万柳书院	北京海淀区	15.5
9	深圳湾壹号	深圳南山区	15.2
10	中粮海景壹号	上海浦东新区	15.1
11	东郊花园	上海浦东新区	14.5
12	浦东虹桥公寓	上海浦东新区	14.2
13	万特园二期	上海闵行区	14.1
14	金地华著	北京海淀区	14.1
15	深圳湾公馆	深圳南山区	14
16	凯德·茂名公馆	原上海卢湾区	13.3
17	翠湖天地隽荟都	原上海卢湾区	13.4
18	天鹅湖花园	深圳南山区	13.2
19	嘉里华庭第五座	上海长宁区	13.0
20	首创禧瑞都	北京朝阳区	12.9
21	绿城·黄浦湾	上海黄浦区	12.5
22	九洲大唐花园	上海松江区	12.4
23	霞公府	北京东城区	12.4
24	淮海名邸	上海长宁区	12.2
25	陆家嘴壹号院	上海浦东新区	12.2
26	中骏天宸	北京西城区	12.2
27	绿地黄浦滨江	原上海卢湾区	12.1
28	西郊青溪花园	上海长宁区	12.1
29	嘉华嘉御豪庭	上海静安区	12.0
30	合生·东郊别墅	上海浦东新区	11.9
31	华润深圳湾悦府	深圳南山区	11.8
32	建国西路68号	上海徐汇区	11.8
33	远雄远中风华园	上海静安区	11.7
34	佘山月湖山庄	上海松江区	11.6
35	紫禁壹号院	北京大兴区	11.5
36	使馆壹号院	北京东城区	11.5
37	古北壹号	上海闵行区	11.4
38	铂悦滨江	上海浦东新区	11.4
39	金地国际公寓	深圳南山区	11.3
40	长安太和	北京东城区	11.2
41	融创滨江壹号院	原上海卢湾区	11.2
42	复兴珑御	上海黄浦区	11.2
43	经典茂名公寓	上海静安区	11.1
44	上国阙	北京西城区	11.1
45	宝华海尚郡领	上海浦东新区	11.1
46	领航城	深圳宝安区	11.1
47	金茂府	北京朝阳区	11.0
48	海上世界双玺花园	深圳南山区	10.9
49	中信城	北京宣武区	10.9
50	恒盛尚海湾豪庭	上海徐汇区	10.9

数据来源：CRIC、易居研究院

  七、四季度北京豪宅成交套数同比增幅超7成

  2016年四季度，上海豪宅成交1588套，位列四个一线城市之首，但同比增幅下跌60%。北京豪宅市场同比增幅最大，达77%，这是因为，此轮楼市回暖周期中，北京市场启动期落后于深圳和上海，因此，北京豪宅市场的成交量的爆发时点也相对滞后。深圳豪宅成交套数，在经历了三季度的回调后，四季度再次出现环比增长52%，但是同比下跌也非常明显，达57%，可见，2016年下半年以来，深圳豪宅市场总体成交量出现了回落，这一方面受制于深圳不断升级的调整政策，另一方面也是市场经过连续2年快速拉升，引发的阶段性上升动能疲软，需要市场自我修正或盘整。

  四季度豪宅公寓成交结构中，相比三季度，深圳、北京成交套数占比都有所上升，出现了上海、深圳、北京“三足鼎立”的局面，广州占比仅为1.1%。

  八、2016年上海豪宅成交量突破万套

  2016年全年，北上广深四个一线城市豪宅公寓成交套数分别为3603套、10180套、236套、5792套。上海、深圳市场成交最猛，特别是上海，成交量增长141%。北京成交量前三的楼盘分别是鲁能钓鱼台美高梅公馆589套、泛海国际185套、龙湖西宸原著173套；上海成交量前三的楼盘分别是地产·尚海郦景903套、瑞安瑞虹新城659套、徐汇公园道壹号399套；广州成交量前三的楼盘分别是汇悦台106套、凯旋新世界48套、尚东君御23套；深圳成交量前三的楼盘分别是半岛城邦花园593套、恒裕滨城487套、前海时代417套。

  2016年一线城市豪宅成交结构中，上海成交套数占比52%，预计占据全国豪宅市场近半壁江山，毕竟豪宅公寓市场有限，主要楼盘集中在一线城市；其次是深圳和北京，占比分别为29%、18%；广州占比为1%。

  九、2016年一线城市豪宅套均面积约211平米

  2016年一线城市豪宅套均面积约211平方米，相比2015年扩大19.1%。四季度，一线城市豪宅套均面积211平方米，环比扩大20.3%，同比扩大31.7%。从2016年度数据对比来看，四个一线城市仅北京和广州户均面积小幅缩小，主要由于同一楼盘产品中，成交户型的增大，如泛海国际、紫辰院等，以及相对大户型项目的成交，如润泽御府、使馆壹号院、中粮瑞府等楼盘。

  当前豪宅市场有如下发展趋势：

  首先，户型的面积大小不再是豪宅的唯一考量指标，客群更加关注产品本身的硬件设施，区位交通以及对小区内外的公共配套。从供应方面看，除了地段优势之外，开发商品牌公认度、产品科技含量高、社区生态环境好、周边优质教育资源等都是当前豪宅公寓的标配和卖点。

  其次，伴随着土地资源稀缺性凸显，以及二胎政策的放开，中国人家庭结构或正在发生改变，部分豪宅产品面积的提升，源于购房需求的多样化，几代同堂的多空间置业产品，在一定程度上吸引不少中高端改善客群。

  十、结语

  2016年一线城市豪宅市场量价齐升。2016年，一线豪宅产品全年累计成交接近2万套，成交量在2015年暴增的基础上进一步攀升，同比增长44%。同时，成交量的井喷促使价格短期内迅速拉升，2016年四季度，一线城市豪宅均价逼近10万元/平方米，达到有史以来最高位，与2015年同期相比增幅达27%。可见，近两年一线城市豪宅市场呈现“量价齐升”的态势，且住宅产品呈现“豪宅化”的发展趋势。

  豪宅市场崛起的历史必然性。首先，改革开放以来,中国取得了举世瞩目的发展成就,中国人也走上了富裕之路，中高端置业客群逐渐增多。豪宅市场在一线城市甚至是全国其他经济向好的地区，迎来了历史性的发展机遇。这是因为豪宅产品，一方面能满足富裕人群自主、享受需求，同时也具备一定的投资属性。其次，豪宅市场的崛起，有利于我国房地产供应结构的升级，曾经仅仅出现在豪宅项目中的高智能、低碳技术、绿色生态等配置，目前开始应用到一些普通商品住宅项目中，从而将激发新的住房消费需求。但是受到中央“房子是用来住的，不是用来炒”的楼市定调影响，豪宅的投资属性将在未来一段时间受到限制。

  预计2017年一线豪宅市场量缩价稳。基于楼市调整政策的影响，2017年一线城市楼市将全面进入调整期，商品房成交量将环比下降，豪宅市场也不例外，成交量萎缩程度甚至会高于普通住宅，但源于豪宅产品较好的抗跌性优势，其成交价格将保持基本平稳。

  执笔人：上海易居房地产研究院 研究员 曹倪娜