2017年房地产经济形势与市场走势如何？以此为主题的易居论坛日前在上海举行。上海易居房地产研究院发布了年度报告《2016-2017年度全国房地产市场报告》，业内著名专家学者发表了真知灼见，获得与会者的共鸣。作为“易居论坛”年度压轴盛会，吸引了来自房地产业、金融业及其他关心楼市者等逾300人，齐聚一堂。
华东师范大学终身教授、上海易居房地产研究院院长张永岳担任论坛主持人并指出，2016年包括英国脱欧、美国大选等，都给当前世界经济发展带来了不确定性。基于国际经济环境，中国经济更会重视保持持续发展、稳定前行的格局。2016年中国房地产市场的发展可谓跌宕起伏。上半年以去库存为主，而下半年则以控房价为目标，调控效果正逐渐显现。如何在当前看似扑朔迷离的格局中保持方向感，这对于房地产行业和企业发展都非常关键。展望2017年及未来中国楼市，易居研究院对中国楼市的健康发展依然具有信心，并将以专业的研究成果为行业和企业服务。
理性分析2016年中国经济和楼市
著名经济学家、长江学者袁志刚教授在《转型变局下的中国宏观经济》演讲中认为，应基于近25年来中国经济增长全景来审视2016年的中国经济和楼市。观察近期数据，可以看出经济有所回暖，但基础并不牢靠。微观数据显示，需求扩张或在未来减弱。这些都会对包括房地产经济在内的国民经济发展带来考验。而从房地产市场的发展角度看，今年其对固定资产投资的支撑值得肯定，但伴随房地产调控政策重启和销售走弱，房地产投资下行压力加大。当前中国经济的两大政策目标包括，经济增长和社会稳定、提高市场效率的结构改革。要确保经济增速运行在合理区间，就应当坚决去杠杆以及改变过度的债务拉动型增长模式。这些都需要一个更健康的房地产市场经济做支撑。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭代表易居研究院发布《2016-2017年度全国房地产市场报告》。他认为，应基于经济面、政策面、资金面、供求面等因素来分析当前中国楼市。2016年上半年，中国房地产市场行情较为火爆，包括房屋成交量、房价等指标都屡创新高。到了第三季度，为了更好地抑制资产泡沫和去杠杆，政策频频加码，进而使得部分市场指标走向发生了变化。到了第四季度，政策效应积极释放，部分城市房地产市场过热态势受到遏制，市场交易和市场预期也开始理性回归。纵观2016年房地产市场与政策，整体上有较大的波动性，这也是中央再次强调建立房地产市场长效机制的重要原因。
中南置地总裁陈小平认为，2016年中国房地产市场的波动性比较大，但并不是说2016年的发展是脱离周期运动规律的一年，实际上还是在周期运行框架之内的。市场交易之所以比较好，和三四线压抑较多的需求积极释放、房子背后的资本属性依然受认可、购房者“买涨不买跌”的心态等有关。房地产市场的周期规律将延续，包括未来几年也将依然在这样一个周期的大框架中运行。这就需要房企积极做转型而非转行，比如说借鉴国民经济中其它产业的发展模式，包括手机、汽车等产品的功能创新，进而更好地为未来中国楼市的发展提供新的路径和思路。
合理经营交出优异成绩单
上海易居房地产研究院院长助理崔霁认为，从2016年全国房地产市场的商品房销售数据看，表现好于预期。过去很多房企认为2013年房地产市场交易创新高，销售指标已到了天花板的状态，但2016年依然有较大的突破。这充分说明房地产市场的可想象空间依然比较大，从侧面也说明2016年房企依靠合理经营，交出了一份优异的成绩单。房企在感慨2016年的经营历程同时，也要不断考虑战略的布局和转型。比如说如何从过去的资源驱动型战略转型到资本驱动型战略和创新驱动型战略，这都是很多房企在骄人业绩后需要深思熟虑的内容。
旭辉集团执行总裁陈东彪认为，旭辉2016年销售业绩不错，得益于过去几年基于短周期理论积极拿地和成本控制策略。在2014年旭辉“砸锅卖铁、倾巢出动”，积极做好土地储备，此类土地在2016年形成了较好的可售项目，进而助推了销售业绩的提升。尤其是从上海房地产市场来看，表现较好，体现了对此类城市深耕策略的正确。观察2016年全国房地产市场的销售格局，可以发现房企TOP20的名单中相应的销售规模在不断提升，尤其是出现了一个现象，即房企规模越大，增长速度越快。当然，后续市场机会依然存在，比如说也不排除业绩排行处于20-50位的房企，也有机会去收购前20位的房企，进而实现“弯道超车”的效应。
上坤置地总裁朱静表示，2016年所在企业基于专业和情怀对待相关土地资产的开发，通过精心对待每一块土地，让土地背后的产品真正做出精品，进而更加贴近市场需求。2016年通过增量土地和存量土地的开发，有效地提升了经营业绩。其中，在增量土地的投资上，朱静认为未来中国的换房需求依然会比较大，消费升级的潜力很大，这和当前楼市调控侧重房价管控的模式并不矛盾。而在存量资产方面，通过收购一些老厂房及积极进行改建，进而焕发出了建筑更多的生命力。比如上坤在上海宝山区对某国有老厂区进行改造，通过植入艺术馆等业态，把此项目改造成为3A级景区，进而填补了相关物业所在区域的空白，目前市场认可程度也比较高。
2017年楼市将回归理性
回顾一下易居研究院过去几年发布的全国房地产市场年报。其中，2013年底，报告预测2014年特征为：高位振荡，逐步降温。2014年底，报告预测2015年特征为：探明底部，复苏上行。2015年底，报告预测2016年特征为：政策风暖，市场向上。那么2017年中国楼市会按照什么样的路径发展呢？论坛上，易居研究院《2016-2017年度全国房地产市场报告》做出对2017年的展望，预测其特征为：抑制泡沫，理性发展。2017年将是全国房地产市场回归理性、重塑规范的一年。报告认为，2016年第四季度的市场与政策逻辑将在2017年延续，相应地，部分市场指标出现降温也符合预期。同时，受供给侧结构性改革和三四线城市仍需继续去库存等利好因素的影响，房地产部分供应指标依然有望维持个位数的增长态势。
在2017年房地产市场周期的预测方面，报告认为，2017年全国70个大中城市房价将呈现上下半年不同的走势，预计上半年市场振荡式缓慢降温过程中，房价增幅会持续收窄。而到了2017年下半年，房价指数环比增幅将呈现负增长态势。预计2017年7月前后，70城房价环比增幅由正转负，也即出现短周期性质的下跌拐点。受房价指数环比增幅收窄进而下跌的影响，预计70城房价同比增幅将在2017年第一季度见顶，预计峰值为11.4%左右，其后同比增幅将步入下行通道，预计到2017年环比涨幅有可能在年中从正转负。
2017年将是供给侧结构性改革深化的一年，相关供应指标的预测值也引起了与会者的关注。易居院报告认为，2017年全国房地产开发投资将保持小幅增长态势，预计全年同比增幅在4%左右。主要原因：一是相对于房屋销售指标，开发投资指标具有滞后性，2017年楼市降温，但开发投资仍能保持正增长；二是预计一线及部分强二线城市供地量不会明显增长，房企购地将主要分布于地价较低的三四线城市，因此对开发投资金额拉动不大；三是2017年新开工继续保持正增长，对开发投资正增长形成一定支撑。综上所述，对于2017年房地产开发投资增速不喜不悲。
保持方向感是策略首选
积极响应当前楼市政策，发挥房企的社会责任感，是未来战略转型需要具备的一个条件。宝华集团副总裁杨健认为，房地产市场有很强的周期性，从冷到热，再从热到冷，这是房企未来经营不可回避的一个规律。房企要基于此类因素，在市场好的时候居安思危、在市场不好的时候努力考虑怎样去度过和应对。作为上海本土深耕的房企，宝华将积极响应当前地方政府楼市调控的要求，低价开盘，进而让利给市场，为社会做出积极的贡献。同时，企业也注意了住宅项目比例偏大的特点，所以在未来产品调整过程中，将积极调整比例，增加非住宅项目。而在土地开发方面，将重视每一幅地块的开发潜力，并力图做出品质地产项目。这都是调控大环境下企业较为积极的调整策略。
易居营销集团总裁宗磊认为，虽然从预测值来看，本轮周期预计在2018年第二季度才可能回暖，但依然要认为2017年是同样精彩的一年，这可以形容为“下雨天想着晴天的事”。从业务转型的角度看，易居营销将依赖企业资源整合的优势，依托大数据和信息决策咨询系统，积极做产品研究和市场营销，进而实现更好的产品创新和商业模式创新。2017年是房地产行业的调整年，但同时也是机会年。通过在试点城市积极落实新产品和新的商业模式，能够实现更优秀、更贴近客户的行业全流程服务。
与会者认为，中国本轮楼市政策调整力度大，要求房企更加关注新的市场需求和市场特征。在2017年乃至未来的发展过程中，谁的产品更贴近客户需求，谁就更有议价的空间。要积极挖掘消费者背后不同阶段的需求，同时在市场和政策调整中科学地做决策，那么2017年将依然是波澜壮阔、充满希望的一年。
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