1、1月份，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降31%，同比下降14%。
2、1月份，一线城市成交面积环比下降36%，同比增长19%；二线城市成交面积环比下降30%，同比下降14%；三四线城市成交面积环比下降30%，同比下降21%。
3、2019年1月份，40城累计成交面积同比增速曲线大幅跳水，考虑到内部环境全国性的调控政策短期内不会放松，外部国际环境复杂多变，判断出该曲线在经历1月份的大幅跳水后将继续下滑。
4、2018年12月24日，在全国住房和城乡建设工作会议上，住建部对2019年楼市调控明确提出“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，并强调坚持“房住不炒”的定位不变。进入2019年2月份，多个省份、自治区、直辖市召开了两会，从目前已经发布的众多省、自治区和直辖市的2019年政府工作报告中，多地强调“房住不炒”、“一城一策”、“稳地价、稳房价、稳预期”。预计2019年一季度40城成交将继续萎缩，尤其是未调控或弱调控的三四线城市，将面临较大的下跌风险。
一、1月40城成交同比下降14%
2019年1月份，易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降31%，同比下降14%。由于单月数据可能存在异动现象，这里结合近6月移动平均数据来进行分析，1月的移动平均同比增速为8%。该曲线在2015年9月达到本轮周期的最高点之后，便开始下行，期间在2016年的3-4月有过短暂回升，此后一直下行至2017年10月左右达到本轮低点。2017年11月之后，该曲线开始震荡上行，2018年12月开始下行。后续来看，预计该曲线将逐渐下行至负区间。
从成交量的历史走势来看，在2017年12月成交量出现年底翘尾之后，2018年第一个季度40城成交量出现回落。2018年二季度，房企加大了推盘力度，40城新建商品住宅的成交有所回暖，但依旧不及2016年同期水平。三季度，40城成交量相比二季度出现小幅萎缩。四季度以来，部分开发商加速推盘，一方面随着市场降温，开发商准备储备现金过冬，另一方面是冲刺业绩完成年度目标，成交量出现年底翘尾。2019年1月份，40城新房成交量创2018年3月份以来的11个月新低。在房住不炒的大背景下，短期内全国性调控政策不会放松，预计一季度全国楼市还将继续降温，40城成交将继续下滑。
二、一线城市同比小幅增长，二三线城市同比下降
2019年1月，易居研究院监测的4个一线城市新建商品住宅成交面积环比下降36，同比增长19%。
18个二线城市新建商品住宅成交面积环比下降30%，同比下降14%。其中8个东部二线城市新建商品住宅成交面积环比下降27%，同比下降15%；4个中部二线城市新建商品住宅成交面积环比下降40%，同比下降23%；6个其他地区的二线城市（东北及西部地区）新建商品住宅成交面积环比下降25%，同比下降7%。
18个三四线城市新建商品住宅成交面积环比下降30%，同比下降21%。其中7个本轮调控较严的三四线城市（限购或限贷）新建商品住宅成交面积环比下降
37%，同比下降9%；11个本轮未调控或弱调控（仅限售）的三四线城市新建商品住宅成交面积环比下降25%，同比下降28%。
对比历史数据来看，1月份，一线城市中北京的成交面积同比大幅增长，上海和广州的成交面积同比小幅增长，深圳则同比小幅下降。一线城市的总成交面积环比下降，同比小幅增长，目前处于2014年以来的较低位，从近几个月成交量走势及1月份的同比增幅来看，有企稳的迹象。
1月二线城市中东部二线城市成交同比小幅下降，经历2018年11月和12月的翘尾行情，1月份东部二线城市成交量再次下降，从目前走势来看，还难言低位企稳。中部二线城市成交同比下降幅度较大，从同比增速曲线来看，增速已连续两个月收窄，未来几个月还将进一步收窄直至进入负区间。其他二线城市成交小幅下降，从同比增速曲线来看，增速已连续三个月收窄，目前处于0的位置，未来几个月同比将下降。
1月三四线城市中本轮严调控的三四线城市成交同比小幅下降，此前由于无锡、中山等几个城市2018年7月份以来成交量增长较多，可能是由于预售证有所放松，存在一些集中补签现象，2019年1月成交量重回较低水平。弱调控或未调控的三四线城市成交同比下降幅度较大，从成交量走势来看，2018年5月见顶后逐渐下降，2018年三季度以来降温趋势明显，未来还将继续降温。2018年1月三四线城市成交环比2017年12月仅小幅下降9%，而2019年1月环比2018年12月则大幅下降30%，这里面有返乡置业的因素。近日有央视财经消息称，据相关调查机构数据显示今年虽然还有近52.7%的人群有返乡置业的意愿，但是相比于去年的58.7%占比还是出现了很明显的跌幅，返乡置业明显降温。
后续来看，一线城市由于目前成交量能已处于低位，有企稳的迹象；东部二线城市后续将继续降温，其他地区的二线城市以及三四线城市的成交量则面临较大的下跌风险。
三、40城年初累计同比大幅跳水
2018年1月份，40城累计成交面积同比下降14%。其中一线城市累计同比增长19%，二线城市累计同比下降14%；三四线城市累计同比下降21%。2017年2月，40城年初累计成交面积同比增速进入负区间，之后降幅不断扩大，年底在-22%处企稳。这说明2017年市场出现了降温，主要由于多地先后出台或升级了“分类调控，因城施策”的楼市调控政策，并且以个人房贷利率上浮为代表的信贷政策趋紧也有效地打击了投资投机需求。2018年，40城累计成交面积同比增速曲线出现了较大的反弹，这主要是因为年初以来三四线城市尤其是未调控或弱调控的三四线城市成交面积增长较多，三季度以来同比增幅已持续放缓。进入2019年，40城累计成交面积同比增速曲线大幅跳水，考虑到内部环境全国性的调控政策短期内不会放松，外部国际环境复杂多变，判断出该曲线在经历1月份的大幅跳水后将继续下滑。
对比国家统计局公布的全国住宅成交累计同比数据来看，两条曲线走势大致相近，40城领先全国4-6个月左右穿过正负线，且波动较大。这主要由于板块轮动效应，一二线典型城市对宏观政策更为敏感。预计2019年1-2月全国新建商品住宅成交面积也将出现大幅跳水。
四、预计2019年一季度40城成交继续下滑
2018年三季度，40城新建住宅成交面积环比有所下滑，同比小幅增长，降温态势显现。四季度，部分开发商加速推盘，一方面随着市场降温，开发商准备储备现金过冬，另一方面是冲刺业绩完成年度目标，成交量有所翘尾。2019年1月，40城新建住宅成交面积同比下降14%。2018年12月21日闭幕的中央经济工作会议指出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。12月24日，在全国住房和城乡建设工作会议上，住建部对2019年楼市调控明确提出“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，并强调坚持“房住不炒”的定位不变。
进入2019年2月份，多个省份、自治区、直辖市召开了两会，从目前已经发布的众多省、自治区和直辖市的2019年政府工作报告中，多地强调“房住不炒”、“一城一策”、“稳地价、稳房价、稳预期”。综合考虑这些情况，预计全国楼市还将继续降温，一季度40城的成交面积将继续下滑。分城市类别看，一线城市由于目前成交量能已处于低位，有企稳的迹象；东部二线城市后续将继续降温，其他地区的二线城市以及三四线城市的成交量则面临较大的下跌风险。
附注：40个典型城市分别为：
4个一线城市：北京、上海、广州、深圳。
18个二线城市：苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、郑州、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、兰州、合肥、宁波；其中东部二线城市为：苏州、福州、南京、青岛、杭州、合肥、宁波、厦门；中部二线城市为：郑州、武汉、长沙、南昌；其他（西部和东北地区）二线城市为：南宁、兰州、长春、成都、重庆、西安。
18个三四线城市：扬州、东莞、温州、岳阳、无锡、襄阳、泉州、淮安、金华、汕头、肇庆、惠州、烟台、舟山、韶关、珠海、中山、徐州。其中7个本轮调控的三四线城市为：扬州、东莞、无锡、泉州、淮安、珠海、中山11个弱调控或未调控的三四线城市为：温州、岳阳、襄阳、金华、汕头、肇庆、惠州、烟台、舟山、韶关。
执笔人：上海易居房地产研究院研究员 沈昕
扫描上方二维码，关注中房网公众号