[易居研究院]全国50城房地产市场重要指标偏离度研究报告

南昌哈尔滨贵阳近两年楼市调整充分，下行空间有限

宁波徐州兰州南通等城市存在调整风险

  上海易居房地产研究院4月21日发布《全国50城房地产市场重要指标偏离度研究报告》。该报告对一些市场关键指标的偏离度进行了研究，分别是商品住宅成交量、房价涨幅和房价收入比。报告显示，从近一年50城的综合偏离度排序来看，偏离度最高的5个城市是宁波、徐州、兰州、温州和深圳，排在末五位的城市是哈尔滨、南昌、日照、三亚和太原。从近两年50城的综合偏离度排序来看，偏离度最高的5个城市是宁波、徐州、兰州、南通和温州，排在末五位的城市是三亚、贵阳、南昌、哈尔滨和济南。

  易居研究院研究员沈昕表示：偏离度衡量的是各项指标当期的数值和其历史平均水平相比的偏离程度。如果楼市一段时间内成交量暴增、房价暴涨，大幅偏离往年均值，则说明有部分自住需求提前入市或投资需求过旺，透支了未来的市场需求。从50城房地产指标综合偏离度排名来看，宁波、徐州、兰州、南通近一年和近两年的偏离度排名均排在前列，说明这些城市房地产市场已持续火热两年或以上，目前仍未出现降温趋势，部分城市购房需求可能已经严重透支。在产业发展、区域规划、人口净流入等基本面因素没有发生明显变化的情况下，需要注意这类城市可能存在较大的调整风险。

  报告主要有以下几部分组成：

  一、2020年50城3个分指标偏离度

  1. 50城商品住宅成交量偏离度

  从2020年50城商品住宅成交量偏离度排名来看，宁波、徐州、兰州、金华和温州位居前五，偏离度分别为101%、87%、86%、39%和37%。这些城市除兰州外均位于长三角地区，2020年成交量偏离度较高，说明购买力透支较为严重或存在炒房现象。排在末五位是三亚、日照、哈尔滨、成都和南昌，偏离度分别为-58%、-42%、-37%、-34%和-32%。这些城市负偏离度过高，说明2020年成交量较为低迷。

  可以看出，2020年正偏离度较高的城市主要是长三角区域城市。 2020年下半年长三角区域城市出台管控政策，比如徐州发布坚持商品住房限制交易政策；宁波发布政策限制户口投靠炒房、离异炒房和规范房产更名等现象。进入2021年后，其他成交量偏离度较高的长三角区域城市也纷纷出台政策，比如2月5日温州发布维护市场秩序政策，3月1日金华发布供地、市场规范政策。这些政策的出台使得房产投资投机现象将得到一定抑制。

  2、房价涨幅偏离度

  从各城市的房价涨幅偏离度来看，2020年，50城中仅10城偏离度为正，东莞、宁波和徐州的偏离度最高，但均不到1个标准差；负偏离城市占比8成，其中贵阳、哈尔滨、太原和南昌的偏离度为-1个标准差左右。1个标准差以内的偏离程度不算明显，房价涨幅不一定会向均值回归，需要结合主观进行判断。

  2021年，类似宁波、徐州、南通这些房价上涨时间较长，涨幅较大的城市，存在较大的均值回归动力，房价涨幅大概率将收窄，对应偏离标准差减小。对于负偏离程度较小，可能仍在调整初期的城市，如无锡、兰州等房价涨幅还有进一步负向偏离的空间；对于负偏离程度较大，可能在调整末期的城市，如贵阳、哈尔滨、太原等，2021年房价下行空间小。

  3、50城房价收入比偏离度

  2020年各城市房价收入比偏离度差距较大，有39个城市偏离度为正，11个城市偏离度为负，说明当前大部分城市的房价收入比高于其2010年以来的平均水平。其中偏离度最高的城市东莞，为45.2%，即超过其近十年的平均水平近5成。另外，深圳（38.5%）、南通（26.6%）、宁波（24.6%）和芜湖（23.8%）4城的房价收入比偏离度水平都明显偏高。其中东莞和深圳2020年房价涨幅在50城中排名前两位，2015年以来的房价累计涨幅巨大，导致当前房价收入比偏离度很高。南通和宁波是本轮行情以来，江浙地区行情持续时间最长的城市，市场已经持续火热了5年，房价累计涨幅较大。房价收入比偏离度最低的城市三亚为-14.8%。此外，韶关（-11.7%）、兰州（-7.8%）的房价收入比偏离度水平都明显偏低。

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