房企年报点评系列之中南建设
中南建设从一个成长性公司发展至今，进入稳定发展的轨道，核心的考验仍然是经营质量和增速之间的发展平衡，而中南欲将把其卓越运营打造成中南优势竞争标签和利润来源。管理团队经历新老交替，而中南也要从“黑马”赛道切换成“白马”模式，未来发展之路充满机遇和更多的自我挑战。
本文作者 贾莎莎 策略研究分析师
业绩表现
2020年业绩增速下滑，未达预期目标，2021年目标增速进一步收窄
2020年中南建设实现签约销售金额2238.3亿元，同比增长14.2%，业绩增速较2019年同期下降约20个百分点；销售面积1685.3万平方米，同比增加9.4%。达成全年2300亿目标97%，未能达成预期。平均销售价格13,281 元/平方米，同比上升4.4%。
销售金额中一、二线城市占比41%，同比略有下降。销售金额超过百亿的区域分别为江苏、浙江、山东与陕西，分别贡献业绩768亿、578亿、218亿与184亿。
2021年，中南建设销售目标为2500亿元，预期业绩增速为11.7%，增速进一步收窄。而开工计划方面，2021年中南现有项目计划开工建筑面积约930万平方米，预期同比下降31.5%，新开工意愿有所下降；同时中南从项目获取到销售的平均周期保持在7个月左右，积极推进快周转；可售货值与运营能力对业绩实现提供一定保障。
财务水平
增收且增利，盈利水平相对稳定，资金流动性较为充足
营收：2020年中南建设实现营业收入786.0亿元，同比增长9.4%，其中来自房地产业务结算收入585.7亿元，同比增长13.5%，占比整体营收74.5%。建筑业务实现营收222.0亿元，同比增长0.09%。另，在合并报表范围内已售未结转资源1202.9亿元，是2020年房地产业务结算收入的2.05倍，为中南稳定的营收增长奠定基础。
盈利：2020年中南建设实现利润总额105.2亿元，同比增长70.8%；归母净利润70.8亿元，同比增长70.0%。报告期内，中南建设房地产主业结转毛利率为19.14%，同比增加1.21个百分点。建筑业务的毛利率为8.65%，同比下降0.36个百分点。在行业整体利润水平下行趋势下，中南盈利水平相对稳定，与结转项目的结构有关，未来较难实现逆势提升。
偿债：截至2020年末，中南建设现金余额为328.6亿元，同比增长29.3%，现金短债比为1.41，扣除受限资金后的现金短债比为1.04，资金流动性相对充足。年内经营活动产生的现金流量净额84.7亿元，连续3年保持正值。
土地策略
不断增加一、二线城市布局占比，控制单项目规模
中南建设策略上不断完善聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集核心城市布局，适度增加一、二线城市的资源占比，控制中小城市的单项目规模。
2020年中南新增项目107个，规划建筑面积合计约1523万平方米，其中通过公开方式获取占比88%。新增项目平均地价约5002元/平方米，较2019年平均水平有所下降。
截止2020 年末，中南在建项目规划建筑面积合计约3042万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约1430万平方米。在合计4472万平方米可竣工资源中，一、二线城市占比约36.4%。
融资新规
负债结构不断优化，成功实现降档，“由橙转黄”
根据贝壳研究院统计，依照“三道红线”融资新规，中南建设剔除预收款后的资产负债率为79.8%，较上年同期下降4.2个百分点；净负债率为97.8%，较上年同期大幅下降71.6个百分点至达标；现金短债比为1.41，同比提升0.36。由此，中南建设2020年年度三项指标均有明显改善，其中仍有一项指标超阈值，较2019年踩线情况下降一档，成功实现“由橙转黄”。而中南方面进一步表示，希望最晚2022年实现全绿。
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