[贝壳研究院]中南建设:赢则一起狂,输则一起扛

贾莎莎 2021-04-29 10:53:02 来源:贝壳研究院

  房企年报点评系列之中南建设

  中南建设从一个成长性公司发展至今,进入稳定发展的轨道,核心的考验仍然是经营质量和增速之间的发展平衡,而中南欲将把其卓越运营打造成中南优势竞争标签和利润来源。管理团队经历新老交替,而中南也要从“黑马”赛道切换成“白马”模式,未来发展之路充满机遇和更多的自我挑战。

  本文作者 贾莎莎 策略研究分析师

  业绩表现

  2020年业绩增速下滑,未达预期目标,2021年目标增速进一步收窄

  2020年中南建设实现签约销售金额2238.3亿元,同比增长14.2%,业绩增速较2019年同期下降约20个百分点;销售面积1685.3万平方米,同比增加9.4%。达成全年2300亿目标97%,未能达成预期。平均销售价格13,281 元/平方米,同比上升4.4%。

  销售金额中一、二线城市占比41%,同比略有下降。销售金额超过百亿的区域分别为江苏、浙江、山东与陕西,分别贡献业绩768亿、578亿、218亿与184亿。

  2021年,中南建设销售目标为2500亿元,预期业绩增速为11.7%,增速进一步收窄。而开工计划方面,2021年中南现有项目计划开工建筑面积约930万平方米,预期同比下降31.5%,新开工意愿有所下降;同时中南从项目获取到销售的平均周期保持在7个月左右,积极推进快周转;可售货值与运营能力对业绩实现提供一定保障。

 财务水平

  增收且增利,盈利水平相对稳定,资金流动性较为充足

  营收:2020年中南建设实现营业收入786.0亿元,同比增长9.4%,其中来自房地产业务结算收入585.7亿元,同比增长13.5%,占比整体营收74.5%。建筑业务实现营收222.0亿元,同比增长0.09%。另,在合并报表范围内已售未结转资源1202.9亿元,是2020年房地产业务结算收入的2.05倍,为中南稳定的营收增长奠定基础。

  盈利:2020年中南建设实现利润总额105.2亿元,同比增长70.8%;归母净利润70.8亿元,同比增长70.0%。报告期内,中南建设房地产主业结转毛利率为19.14%,同比增加1.21个百分点。建筑业务的毛利率为8.65%,同比下降0.36个百分点。在行业整体利润水平下行趋势下,中南盈利水平相对稳定,与结转项目的结构有关,未来较难实现逆势提升。

  偿债:截至2020年末,中南建设现金余额为328.6亿元,同比增长29.3%,现金短债比为1.41,扣除受限资金后的现金短债比为1.04,资金流动性相对充足。年内经营活动产生的现金流量净额84.7亿元,连续3年保持正值。

 土地策略

  不断增加一、二线城市布局占比,控制单项目规模

  中南建设策略上不断完善聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集核心城市布局,适度增加一、二线城市的资源占比,控制中小城市的单项目规模。

  2020年中南新增项目107个,规划建筑面积合计约1523万平方米,其中通过公开方式获取占比88%。新增项目平均地价约5002元/平方米,较2019年平均水平有所下降。

  截止2020 年末,中南在建项目规划建筑面积合计约3042万平方米,未开工项目规划建筑面积合计约1430万平方米。在合计4472万平方米可竣工资源中,一、二线城市占比约36.4%。

  融资新规

  负债结构不断优化,成功实现降档,“由橙转黄”

  根据贝壳研究院统计,依照“三道红线”融资新规,中南建设剔除预收款后的资产负债率为79.8%,较上年同期下降4.2个百分点;净负债率为97.8%,较上年同期大幅下降71.6个百分点至达标;现金短债比为1.41,同比提升0.36。由此,中南建设2020年年度三项指标均有明显改善,其中仍有一项指标超阈值,较2019年踩线情况下降一档,成功实现“由橙转黄”。而中南方面进一步表示,希望最晚2022年实现全绿。

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