研究背景
2021年全国房地产市场出现了一个较大的变化，即部分城市推行了“二手住房成交参考价格”制度，也可以理解为指导价或限价制度。本报告将其简称为“参考价制度”。参考价制度推行，将二手住房价格正式纳入监管体系中，完善了二手住房市场价格的监管。虽然过去二手住房的价格监管也有，但更多体现为市场交易秩序的管控。而模仿、参考一手房限价政策的，则是此次的二手住房成交参考价格制度。
此次制度的出台，和几个大背景有关系：2020年底中央经济工作会议提出“解决好大城市住房突出问题”、2021年4月中央政治局会议提出“防止以学区房等名义炒作房价”、2021年4月住建部约谈全国5城时明确“强化二手房交易管理”。而从市场本身来看，当前各大城市二手住房交易规模大、占比高，同时二手住房尤其是学区房等价格虚高、炒作现象较为明显。基于此类原因，积极对二手住房价格进行调控非常有必要，这样才能真正促进二手住房市场的平稳健康发展，也才能真正促进一二手房市场全方位的健康发展。
目前全国有4个城市明确推出二手住房成交参考价制度，其积极落实“房住不炒”精神、主动出击，为二手住房价格稳定提供了值得借鉴的模板。研究此类城市的政策内容、关注政策效应，成为其他城市需要积极去做的。该制度的推进，将会影响到房源挂牌、房源定价、市场成交、市场价格等内容。但是从目前市场反馈的情况看，市场参与者会更多关注“二手房价格跌多少”、“什么城市会跟进”等内容。基于此，本报告重点聚焦“参考价制度下的房价趋势”主题，通过相关分析，以对这一新政策有更深刻的认识，同时为各市场参与主体提供更多的参考。
二手房价过热的城市名单
二手住房参考价制度的推行，和二手住房价格虚高、房价炒作等有直接的关联。当前对于二手住房价格的冷热界定，还缺乏统一的标准。不过从全国部分城市具体政策来看，如苏州、武汉等都提出了二手住房价格年度涨幅不超过5%的规定。据此，我们将“房价指数同比涨幅大于5%”界定为“房价偏热”。
本报告选取全国70个大中城市房价指数进行分析，以研究二手住房价格的冷热程度。统计显示，今年6月份，全国70个城市中，二手住房价格指数同比涨幅超过5%的共有25个城市，其位于“房价偏热”区间。其中，最热的10个城市包括广州、徐州、上海、北京、宁波、深圳、杭州、银川、金华和泉州，即四个一线城市均在其中，同时徐州、金华和泉州3个三线城市也在此名单中。这25个城市二手住房价格指数过热，一定程度上会加快调控的升级。其中有4个城市已经落实了二手住房参考价制度，预计剩下的21个城市升级或推进的概率较大，尤其是一二线重点城市。
参考价制度下的房价走势
今年全国有4个城市即深圳、宁波、成都和西安推行了二手住房参考价制度，充分说明部分地方政府调控有主动性和决心，对二手住房炒作现象采取了零容忍的态度。此类城市二手住房参考价的形成机制有差异，但总体上会参考二手住房网签价格、周边一手住房价格等因素，且是以住宅小区为单位进行发布。这4个城市的政策属于先行者，其改革思路、政策内容、推进情况、政策效应等都值得其他城市的学习和借鉴。相关政策内容如下表。
此类城市相关政策落实后，市场反应和效果如何？这里我们将这四个城市二手住房价格指数走势和全国70城二手住房价格指数走势进行对比。其中4城二手住房价格指数为4个城市相对应数据的简单算术平均值。数据显示，对这4个城市而言，在2019年三季度前，二手住房价格有降温现象，房价走势相对不强势。而在2020年期间，疫情冲击下各类资金加快进入房地产市场，同时一手房房源不足的情况下二手房交易趋于活跃，此时二手住房价格指数明显攀升。到了2021年2月份该曲线处于顶部，4城二手住房价格指数同比涨幅为10.0%，且明显高于全国70城的平均水平。
2021年2月份开始，深圳率先在全国推行二手住房成交参考价格制度。而后宁波、成都和西安陆续跟进。叠加其他政策管控，4城二手住房价格指数以降温为方向。到了6月底，4城二手住房价格指数同比涨幅为8.1%，相比2月份的水平已压缩了两个百分点。虽然其压力依然存在，如涨幅明显高于全国70城3.5%的水平，但是至少说明调控效力在显现。后续若跟进的城市数量增加、叠加二手房信贷政策收紧等因素，那么此类价格指数曲线的下行动力将更强。
成交均价走势也有类似表现。在这四个城市中，深圳作为全国最早落实二手住房成交参考价制度的城市，调控力度大、政策效应最为明显。数据显示，今年1月份深圳二手住房价格出现历史最高点，即为72436元/平方米。随着二手住房成交参考价制度的推进，房价下跌或降温成为趋势。到了6月份，其价格为61500元/平方米，累计下跌10936元/平方米，价格缩水了15%。类似走势在深圳具体下辖区中也得到体现。以此前二手房交易较热、房价较高的南山区为例，其在今年1月份房价为105055元/平方米，而6月份则下跌为87871元/平方米，累计下跌17184元/平方米，缩水16%。此类数据充分说明政策调控积极有效，二手住房价格逐渐回归合理区间。
其他一些房价管控政策
部分重点城市虽然没有直接出台二手住房成交参考价制度，但在市场运作过程中，也有各类调控和监管措施，以更好地促进二手住房价格的稳定和市场预期的稳定。统计显示，除前面4个出台参考价制度的城市以外，全国至少有9个城市对二手住房价格进行了重点规范和管控。此类管控形式多样，涉及严打业主哄抬房价的行为、建立二手住房价格信息发布机制、增加价格信息核验等，对二手住房价格的稳定发挥了积极的作用。当然从力度和约束力上看，这些举措要弱于二手住房成交参考价制度。后续完全可以在既有调控政策基础上，升级为参考价制度。相关政策内容如下表。
下半年二手房价新动向
当前参考价制度的推进，引发了二手房市场各参与者的积极讨论，充分说明大家对于这一新政策的关注。当然这中间也有各类疑问和建议，值得后续相关城市推进中积极研究。其中，有一个问题值得相关城市的关注，即后续要密切关注市场新动向，同时防范房东变相加价、违规涨价等行为。只有让参考价制度真正扎实有效地推进，才能让此类政策受到大家的拥护和支持。
二手住房成交参考价制度的推进，成为今年二手房市场最重要的一项政策，进一步体现了房地产全方位监管的导向。后续此类政策推进过程中，地方政府、中介、房东和购房者等都应该积极做调整。第一、对于地方政府来说，需要基于所在城市二手住房的实际情况，科学高效地发布二手住房参考价，促进二手住房价格回归合理水平。第二、对于中介来说，需要充分认识到二手住房监管政策的严厉性，后续业务操作需要合规，积极促进二手住房价格的稳定。第三、对于房东来说，要了解房屋新的交易规则，合规、理性处理房源的挂牌和出售等事项。第四、对于购房者来说，需要基于参考价制度了解房价的未来走势，科学有序地安排置业计划。
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